Vous venez d’acquérir un bien immobilier destiné à la location et vous aimeriez payer le moins d’impôts possibles sur les revenus générés ? Le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel va vous plaire. Ce statut, encore trop méconnu des propriétaires, offre de nombreux avantages fiscaux et permet d’optimiser la rentabilité de votre investissement.
Comprendre le statut LMNP
Ce statut présente de nombreux avantages. Mais avant de rentrer dans les détails, de quoi s’agit-il exactement et êtes-vous concerné ?
Définition LMNP
Un Loueur en Meublé Non Professionnel est comme son nom l’indique une personne, non professionnelle, qui cherche à mettre en location un bien immobilier meublé.
Le statut LMNP est un régime fiscal avantageux qui s’applique donc à un particulier qui met en location un ou plusieurs logements meublés.
Un logement est considéré comme meublé lorsque le locataire peut y vivre immédiatement sans avoir besoin d’apporter de mobilier ou d’équipements supplémentaires.
Quels biens sont considérés comme une Location Meublée Non Professionnelle ?
Ces logements, en location saisonnière ou non, doivent impérativement faire plus de 9 m².
Il peut s’agir de :
- Maisons ou appartements meublés ;
- Une partie de votre résidence principale ;
- Des résidences hôtelières ou de tourisme;
- Les gîtes ruraux et les chambres d’hôtes ;
- Les résidences de services destinées aux étudiants ou aux séniors ;
- Les maisons de retraite.
Un mobilhome peut donc être concerné par le statut LMNP.
Les avantages du statut LMNP
Maintenant que vous savez si votre situation vous permettrait de bénéficier de ce statut, voyons dans le détail les nombreux avantages qu’il peut vous apporter.
Des avantages pratiques
- Flexibilité de la location
Le statut LMNP permet de louer des logements meublés à des locataires pour de courtes ou longues durées. Cela offre une grande flexibilité pour le propriétaire qui peut adapter la durée de la location en fonction de ses besoins et de la demande.
- Attractivité pour les locataires
Les logements meublés sont particulièrement attractifs pour les locataires qui n’ont pas besoin d’investir dans du mobilier et des équipements. Surtout les étudiants, les jeunes actifs et les personnes en mobilité professionnelle qui recherchent des logements prêts à vivre.
- Rendement locatif élevé
Les logements meublés se louent généralement plus cher que les logements vides. De plus, la Location Meublée Non Professionnelle permet de déduire les charges et les amortissements des revenus locatifs, ce qui permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement.
- Sécurité du bail
Le bail de location meublée est plus court que le bail de location vide (1 an renouvelable pour une location meublée contre 3 ans pour une location vide). Cela permet au propriétaire de changer plus facilement de locataire en cas de problème ou d’adapter le loyer en fonction de l’évolution du marché.
Des avantages fiscaux
Pas de prélèvements sociaux
Contrairement au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), les revenus locatifs perçus en tant que LMNP ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. Cela permet de réduire la fiscalité sur les revenus locatifs.
Régime forfaitaire (micro-BIC)
Ce régime vous donne la possibilité de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Seuls les 50 % restants sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Le régime forfaitaire est particulièrement simple à gérer car il ne nécessite pas de tenir une comptabilité détaillée. Vous n’avez pas besoin de déclarer vos charges et vos amortissements. L’abattement forfaitaire de 50 % est automatiquement appliqué.
Avantages du Régime réel
En optant pour le régime réel du LMNP, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des charges liées à la location. Et elles peuvent être nombreuses : intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxes foncières, charges de copropriété, frais d’entretien et de réparation, etc. Cela permet de réduire votre base imposable et donc de diminuer votre impôt sur le revenu.
Vous pouvez amortir la valeur de votre bien immobilier (hors terrain) sur une période de 20 à 30 ans. Si ce terme ne vous est pas familier, l’amortissement correspond à la dépréciation de la valeur du bien au fil du temps. Il est déduit de vos revenus locatifs et permet de réduire votre base imposable.
Si vous investissez dans une résidence de services (résidence étudiante, résidence de tourisme, résidence seniors, etc.) et que vous confiez la gestion de la location à un exploitant professionnel, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien. Cela permet de réduire le coût de votre investissement.
Sous certaines conditions, vous pouvez être exonéré de la Cotisation Foncière des Entreprises si vous louez un logement meublé en tant que LMNP. L’exonération de la CFE dépend notamment de la commune où se situe le bien.
Alors régime forfaitaire ou régime réel ? C’est à vous de décider. Sachez tout de même que le premier est généralement moins avantageux financièrement que le second. Mais avec lui, vous faites le choix de la facilité.
Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du statut LMNP ?
Toutes les conditions sont réunies pour que vous puissiez profiter des nombreux avantages de ce statut ? Vous avez même déjà choisi votre régime fiscal ? Vous n’avez plus que quelques démarches à faire.
Vous devez vous déclarer auprès du Tribunal de commerce ou du Centre des formalités des Entreprises dans les 15 jours suivants le début de la location.
Comme nous l’avons déjà vu, le logement doit être meublé, c’est-à-dire qu’il doit être équipé de tout le mobilier et des équipements nécessaires à la vie quotidienne du locataire.
- Un lit équipé du nécessaire de couchage,
- Une table et des chaises,
- Une cuisine équipée : réfrigérateur, plaques de cuisson, four ou micro-onde,
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine,
- Des meubles de rangement,
- Du matériel ménager,
- Des luminaires,
- Des rideaux,
- Etc.
Autre condition indispensable pour continuer à bénéficier de ce statut : les revenus locatifs que vous percevez doivent être inférieurs à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % de vos revenus globaux.
Et dernière chose : vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers.
Avec la Location Meublée Non Professionnelle, vous allez donc pouvoir bénéficier d’une fiscalité allégée tout en profitant d’une flexibilité intéressante en termes de gestion locative.
