Vivre de vos revenus locatifs, ça vous tente ? Et vous vous imaginez comment en tant que rentier immobilier ? Riche ? Ne faisant rien de vos journées ?
Alors, précisons un peu : le rentier immobilier peut ne plus travailler, obtenir sa liberté financière… mais pas forcément la fortune. Et quoi qu’il en soit, il va devoir faire des efforts. Et prendre quelques risques.
Mais dans le contexte actuel, de telles perspectives peuvent paraître impossibles. Entre la hausse des taux de crédits et leurs conditions d’obtention de plus en plus difficiles, ce bel avenir semble s’éloigner… Pouvez-vous encore espérer ?
Qui peut encore devenir rentier immobilier en 2023 ?
Si vous venez d’hériter de 200 000 €, je vous conseille fortement de songer à cette solution pour pérenniser ce capital et assurer votre avenir. Mais dans cet article, nous allons surtout nous intéresser à ceux qui projettent de devenir rentier immobilier, en partant de rien. Ou presque.
Faire un crédit immobilier locatif sans apport : rêve ou réalité ?
Je ne vais pas vous mentir. Espérer faire un crédit, en 2023, sans aucun apport, relève quasiment de l’utopie. Les recommandations du HCSF (Haut Conseil de la Stabilité Financière) ne vont pas dans ce sens.
Les établissements bancaires sont désormais contraints de :
- Ne pas accorder de prêts sur une durée de plus de 25 ans.
- Ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 % des revenus de l’emprunteur, assurance comprise.
- Veiller à ce que la totalité des emprunts restent inférieurs à l’équivalent de 7 ans de revenus.
Les banques ont cependant le droit à quelques dérogations. 20 % des demandes peuvent bénéficier d’un traitement de faveur. Mais sur ces 20 %, les trois quarts sont réservés à l’achat d’une résidence principale. Alors, votre chance est infime.
Dans la majorité des cas, vous devrez apporter au moins 10 % de la somme totale du bien que vous souhaitez acquérir. En incluant les frais de notaire et autres frais annexes.
Malgré tout, avec des antécédents bancaires très rassurants, un dossier particulièrement bien ficelé et un projet dans un bien déjà loué, vous pouvez encore y croire.
Devenir rentier immobilier en 3 ans, quels que soient vos revenus ?
Si vous devez faire un crédit pour votre investissement locatif, avec apport ou sans apport, vous allez devoir le rembourser. Donc inutile de vous dire que vous ne deviendrez pas rentier en 3 ans. Et encore moins en 12 mois, comme le prétendent certaines formations dont vous avez dû voir passer les publicités sur les réseaux sociaux. À moins d’avoir fait l’affaire du siècle.
Votre premier investissement peut (et doit) dégager du cash flow positif. Mais pour espérer devenir rentier, ce cash flow doit couvrir l’ensemble de vos besoins mensuels pour vivre.
Prenons un exemple
Imaginons que vous gagniez 4 000 € par mois.
Vous avez un apport de 20 000 €.
Et vous avez réussi à négocier un crédit sur 25 ans à 3,5 % assurances comprises.
D’excellentes conditions de départ !
Vous envisagez d’acheter un premier bien pour la valeur de 100 000 €. Vous empruntez 80 000 € et devez rembourser 400 € par mois.
Vous louez le bien 550 €. (Votre taux de rendement brut est donc de 6.6 %, ce qui est vraiment pas mal.)
Vous dégagez un cash flow positif de 100 € (une fois les diverses charges déduites).
Vous achetez un deuxième bien. Vos revenus sont alors de 4 100 € avec le cash flow positif du premier logement. Vous empruntez cette fois 100 000 € et le remboursement mensuel du crédit vous coûte 500 €.
Le bien est loué au même prix que le premier. Cash flow à zéro.
Vous refaites la même opération une troisième fois.
→ Vous avez maintenant 3 biens qui vous apportent 1 650 € au total.
→ Mais vous remboursez 3 crédits pour 1 400 €.
→ Votre taux d’endettement est de 34 %. Vous ne pouvez donc plus répéter l’opération. Votre capacité d’emprunt a atteint le plafond autorisé.
→ Et votre cash flow est seulement de 100 € (eh oui, il faut déduire les charges dont les taxes foncières). Loin, très loin, de couvrir vos besoins mensuels.
Par contre, dans 25 ans, votre cash flow sera de 1 500 € par mois. Et vous pourrez réinvestir.
Et je n’ai même pas abordé la règle des 70 %, pratiquée par les banques. Pour faire simple, les banques ne considèrent que 70 % de vos loyers, quand elles évaluent vos revenus. Histoire de se prémunir contre les risques tels que les vacances locatives ou des frais imprévus.
Un long chemin vers l’autonomie financière
Si vous êtes dans des conditions un peu similaires, le chemin va être extrêmement long avant de pouvoir devenir rentier immobilier.
Il vaut donc mieux commencer très jeune. Et avoir une excellente discipline.
Mais avec un apport plus important, des revenus plus hauts, et des taux d’intérêts qui redescendent, vous pouvez tout à fait envisager, un jour, de vivre de vos revenus locatifs.
Créer les conditions idéales pour devenir rentier immobilier
Si votre niveau de revenus et votre patrimoine personnel vous le permettent, vous pouvez commencer à préparer votre avenir de rentier immobilier.
Pour y parvenir, il est fortement conseillé de vous former. Vous pouvez trouver de nombreuses offres sur internet. Considérez uniquement celles qui paraissent crédibles.
Car, vous devez bien connaître les tendances du marché, les stratégies d’investissement, les outils d’analyses et indicateurs pertinents…
Vous serez alors en mesure de planifier précisément vos futurs investissements.
Les bonnes opportunités en 2023
Les tendances pointent toujours vers des zones géographiques en pleine expansion.
Et cette année, ce sont les zones périurbaines qui semblent les meilleurs choix. En particulier les banlieues de Bordeaux et de Toulouse.
Mais avant de vous arrêter sur un bien, il est crucial de faire tous les calculs : rentabilité, TRI…
Les types de biens les plus rentables sont généralement ceux nécessitant des travaux. Mais dans ce cas, il est préférable d’être du métier ou de disposer d’un solide réseau.
L’immeuble de rapport peut paraître alléchant, mais attention : une rentabilité élevée rime souvent avec un risque accru. Il est donc essentiel de diversifier ses investissements. Après tout, mettre tous ses œufs dans le même panier peut s’avérer un pari risqué.
Les défis et les risques en 2023
De tout temps, certains risques ne changent pas : vacance locative, travaux imprévus, dépréciation de votre bien ou de la région, fluctuations du marché…
Mais ce à quoi vous devez être particulièrement vigilant cette année, ce sont les DPE. La loi climat interdit la location des passoires thermiques. En 2034, même les logements classés E seront inlouables. Anticipez bien pour ne pas vous retrouver avec des frais conséquents, non prévus, dans les prochaines années.
Alors, est-ce qu’en 2023, il est encore possible de devenir rentier immobilier ? Pour certaines personnes seulement. Et même pour elles, les règles du jeu ont changé. Il va falloir faire preuve de beaucoup de patience pour dégager des cash flow intéressants. De la patience, mais aussi une bonne dose de persévérance et de réalisme !
