Dans le cadre de la Loi de finances 2024, l’amendement 2789 adopté signe un sérieux coup de rabot fiscal pour le dispositif du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Les avantages fiscaux dont bénéficiaient les investisseurs jusqu’ici sont considérablement diminués, changeant ainsi la donne pour ceux qui souhaitent se lancer dans la location meublée non professionnelle.
Reduction des avantages fiscaux pour les LMNP
Jusqu’à présent, les loueurs en meublé non professionnel bénéficiaient d’avantages fiscaux significatifs, notamment au niveau de la déduction des charges et de la récupération de la TVA. Examiné et adopté ce 12 octobre dernier proposé par Renaissance, l’amendement 2789 remet en cause ces avantages, avec notamment :
- Une réduction de la déduction des charges pour amortissement,
- Un plafonnement du montant des loyers permettant de bénéficier du régime micro-BIC,
- La fin de la récupération de la TVA pour les acquisitions immobilières destinées à la location meublée non professionnelle.
Ces changements ont pour objectif de réduire les niches fiscales et de limiter les montages abusifs liés à la location meublée non professionnelle. Le gouvernement souhaite ainsi rétablir une certaine équité entre les différents types de locations.
Par ailleurs ce sont bien deux amendements qui vise le locatif courte-durée mais aussi la location meublée longue durée.
Quelles conséquences pour les investisseurs ?
La fin des avantages fiscaux du LMNP va sans doute impacter le choix des investisseurs qui se tournaient jusqu’ici vers ce dispositif pour optimiser leur fiscalité. La réduction des déductions et le plafonnement des loyers risquent en effet de rendre moins attractive cette solution d’investissement immobilier.
Une remise en question des projets d’investissement en LMNP
Face à ces changements, les investisseurs vont devoir adapter leur stratégie et reconsidérer leurs projets d’investissement en LMNP. Ils devront notamment prendre en compte :
- Le nouvel équilibre entre les revenus locatifs et les charges déductibles,
- Les nouvelles conditions de récupération de la TVA,
- Le plafonnement des loyers dans le cadre du régime micro-BIC.
Ces éléments sont susceptibles de modifier la rentabilité des investissements en LMNP, poussant ainsi les investisseurs à étudier d’autres solutions pour optimiser leur fiscalité.
Vers un intérêt accru pour d’autres dispositifs d’investissement immobilier
Avec la réduction des avantages fiscaux liés au LMNP, les investisseurs pourraient se tourner vers d’autres dispositifs d’investissement immobilier. Parmi les alternatives possibles, on peut citer :
- Le régime de la location nue, avec une fiscalité moins avantageuse mais également moins complexe,
- L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), permettant une diversification du patrimoine immobilier et une gestion déléguée,
- Les dispositifs Pinel et Malraux, qui offrent respectivement des avantages fiscaux pour l’investissement locatif dans le neuf et la réhabilitation du patrimoine historique.
Ainsi, si la Loi de finances 2024 marque un sérieux coup de rabot fiscal pour le LMNP, elle invite également les investisseurs à explorer de nouvelles pistes pour optimiser leur fiscalité tout en profitant des opportunités offertes par le marché immobilier. Il faudra attendre qu’elle soit votée mais tout semble aller dans cette malheureuse direction.
