L’immobilier a toujours été considéré comme une valeur refuge pour les investisseurs. Avec lui, vous combinez sécurité du capital et potentiel de rendement. Mais… si vous alliez encore plus loin ?
Investir dans un immeuble de rapport est une stratégie très ambitieuse, qui offre une multitude d’avantages, mais aussi son lot de défis.
Alors, si vous voulez bien exploiter tout le potentiel des immeubles de rapport, tout en évitant les pièges, suivez le guide. Vous allez vite comprendre les raisons de son attrait auprès des investisseurs.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Avec un immeuble de rapport, appelé aussi immeuble locatif, vous investissez autrement. Au lieu d’un simple bien, vous misez sur un ensemble complet : plusieurs logements ou locaux en une seule acquisition. Et si possible, en monopropriété. C’est-à-dire que vous devenez l’unique propriétaire de l’intégralité des lots.
L’objectif est clair : générer des revenus locatifs réguliers. Car comme son nom l’indique, l’immeuble de rapport est censé rapporter. C’est l’opportunité de maîtriser tout un immeuble, d’optimiser la rentabilité et de diversifier les sources de revenus. Ce placement audacieux peut être très intéressant sur le long terme. Mais aussi plus risqué.
Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport
Avec un prix d’achat au m² plus bas que pour un bien immobilier “classique”, l’immeuble de rapport a donc un rendement locatif plus élevé. Et c’est certainement l’avantage principal de cet investissement.
Mais pas le seul.
Les frais de notaire sont également plus intéressants, à surface équivalente.
Imaginons que vous achetiez un immeuble de rapport de 240 m². Vous n’auriez à débourser les frais de notaire qu’une seule fois. En revanche, si vous décidez d’acquérir quatre biens distincts de 60 m² chacun, vous devrez assumer les frais de notaire pour chacun de ces actes de vente, multipliant ainsi les coûts.
La pleine propriété est aussi un avantage non négligeable. Posséder un immeuble de rapport vous donne le contrôle total de la propriété. Vous pouvez prendre des décisions unilatérales concernant les améliorations, les rénovations ou la gestion.
Et en termes de gestion justement, la centralisation vous simplifie la vie. En possédant l’ensemble des unités en un seul et même lieu, la gestion globale est plus fluide et efficace.
De plus, si un logement est vacant, les autres continuent de générer des loyers, ce qui réduit le risque de perte totale de revenus.
Rendement, économies et maîtrise sont donc les atouts principaux d’un tel placement. Mais les risques sont aussi bien réels.
Les défis de l’immeuble locatif
L’immeuble de rapport semble être un choix particulièrement judicieux. Mais il vaut mieux être un investisseur avisé.
D’abord parce que l’investissement initial est important. Plus important évidemment que pour un studio.
Et les charges sont à assumer seul. S’il faut faire le ravalement de la façade, vous ne pourrez pas compter sur la copropriété pour partager les coûts.
Et ce ne sont pas les seuls revers de médaille.
La centralisation peut parfois rendre la gestion plus complexe. Car cela inclut la résolution des conflits entre locataires mais aussi la coordination des travaux d’entretien.
Et puis, bien que l’investissement dans un immeuble de rapport diversifie le risque entre plusieurs locataires, la vacance d’un ou plusieurs logements peut avoir des conséquences lourdes sur vos revenus. En particulier si vous avez contracté un prêt immobilier.
Votre risque est concentré sur un seul lieu. Et si le quartier ou la région connait une baisse d’attractivité, tout votre investissement est affecté.
Vous n’avez donc pas le droit à l’erreur. C’est pourquoi vous devez être particulièrement vigilant dans le choix de votre immeuble de rapport.
Comment bien choisir son immeuble de rapport ?
Il peut être intéressant et tentant de choisir un immeuble dont les logements ou les locaux sont déjà loués. Vous rassurez les banques. Vous n’avez pas de démarche de recherches de locataires à faire. Et votre investissement génère des profits immédiatement.
Mais des logements vides vous offrent la possibilité de valoriser votre bien. En faisant quelques travaux et un peu de décoration, vous avez l’opportunité d’augmenter votre rendement locatif.
Les deux cas de figure présentent des avantages et des inconvénients. Aucune situation n’est parfaite, et le choix dépend de vos priorités et de votre stratégie d’investissement. Par contre, quel que soit le scénario que vous privilégiez, vous devez être très attentif à ces trois points :
- l’emplacement du bien,
- l’état de l’immeuble,
- et l’analyse financière de l’investissement.
Un immeuble bien placé
La localisation de votre immeuble est encore plus primordiale que pour un logement unique. Et il doit correspondre à la demande locative. S’il est majoritairement constitué de studios, et que la ville n’est ni étudiante ni touristique, vous risquez de vous retrouver avec des logements vacants.
Dans tous les cas, privilégiez les quartiers vivants et les centres-ville.
Une vision claire des travaux nécessaires
L’évaluation de l’état de l’immeuble doit être scrupuleuse. Demandez les historiques de gestions et de travaux, pour avoir une vision précise des interventions passées et des éventuels problèmes récurrents.
Pensez aux nouvelles réglementations en matière de DPE. Les logements classés G, F et E vont être progressivement interdits à la location dans les prochaines années. Quels seraient le coût des travaux nécessaires à cette mise en conformité ?
Faites appel à un expert pour une évaluation complète, afin d’identifier les potentiels vices cachés ou les travaux majeurs à prévoir à court ou moyen terme. Une évaluation rigoureuse vous évitera des surprises coûteuses et vous permettra de négocier le prix d’achat en connaissance de cause.
Une analyse financière minutieuse
Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un immeuble de rapport, une analyse financière approfondie s’impose.
Il est primordial de se pencher sur plusieurs indicateurs clés pour évaluer la viabilité de votre investissement. Le rendement locatif, qui mesure le rapport entre les revenus locatifs annuels et le coût total de l’investissement, est l’un des premiers éléments à considérer.
Mais au-delà de ce ratio, le potentiel de valorisation de l’immeuble, c’est-à-dire sa capacité à prendre de la valeur au fil du temps, est tout aussi crucial. Pour cela, étudiez le marché local, les perspectives de développement du quartier, et les tendances immobilières à long terme.
Pensez également à établir un plan financier prévisionnel, en intégrant tous les coûts associés et en projetant vos revenus locatifs futurs.
En combinant ces indicateurs, vous obtiendrez une vision globale de votre investissement, vous permettant de maximiser à la fois les rendements immédiats et la croissance à long terme.
L’investissement dans un immeuble de rapport est donc une entreprise sérieuse qui nécessite une expertise approfondie. Si les avantages sont nombreux, les défis le sont tout autant. Une excellente connaissance du marché immobilier est primordiale pour prendre des décisions éclairées. Et vous devez absolument disposer d’une trésorerie solide pour faire face aux imprévus.
Pour ceux qui sont bien préparés et informés, vous n’avez plus qu’à trouver la bonne opportunité et franchir le pas.
