Quand on cherche à investir dans l’immobilier, sans attache géographique particulière, il est parfois compliqué de choisir une ville. Vous vous êtes concentré sur la demande locative, sur le prix d’achat au m² ou encore sur le dynamisme économique et démographique. Et vous ne parvenez toujours pas à vous décider. Aujourd’hui, je vous propose un tour d’horizon des plus grandes villes de France par leur superficie. Ce top 10 ne concerne que les villes de plus de 50 000 habitants. Sans être un indicateur particulièrement intéressant, cette perspective un peu inhabituelle pourrait vous donner quelques nouvelles idées.
1. Arles : la géante camarguaise
Avec seulement un peu plus de 50 000 habitants, Arles est, par sa superficie de 758,93 km², la plus grande ville de France. Sept fois plus grande que Paris, quinze fois plus grande que Lyon ou Bordeaux, Arles est célèbre pour ses monuments romains et son entrée sur la Camargue. Elle est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO.
En immobilier, après avoir connu plusieurs années d’un engouement soutenu, le nombre d’acheteurs semble quelque peu diminuer ces derniers temps. Toutefois, les prix des biens continuent de se maintenir à des niveaux stables, et le prix médian au m² est de 3 176 €.
2. Marseille : la métropole méditerranéenne
Marseille est la deuxième plus grande ville de France par sa superficie mais aussi par sa population. Avec 240 km², 870 000 habitants, une économie maritime robuste et une belle douceur de vivre, soit on l’adore, soit on la déteste.
Mais en termes d’investissement, Marseille affiche des tarifs compétitifs (4 063 €/m²), notamment par rapport à des villes comme Nice. Ce qui fait qu’en 2023, la rentabilité moyenne attendue y est de près de 6 %. Ça vaut peut-être la peine d’y faire un tour…
3. Aix-en-Provence : le charme provençal
À 30 minutes de la mer et de Marseille et à seulement 3 heures de Paris en TGV, Aix-en-Provence recèle bien des atouts. À la fois touristique et étudiante, la demande locative y est très forte. Et il y est facile d’alterner année scolaire et saison touristique, pour des logements au rendement optimisé. D’autant plus que le parc immobilier y est de qualité.
Mais tout ça a, bien évidemment, un prix. Et il se situe autour de 6 261 € le m².
4. Narbonne : bienvenue en pays Cathare
3 000 heures de soleil par an. Seulement 56 000 habitants. Un patrimoine magnifique. Un littoral remarquable. Une situation géographique à mi-chemin entre Montpellier et Perpignan.
Ce n’est pas étonnant que Narbonne séduise autant ces dernières années. La ville est en pleine croissance et les prix sont encore très abordables (2 690 €/m²). Ne tardez pas !
5. Nîmes : une ville romaine en plein essor
Vous connaissez forcément ses arènes, sa maison carrée et son climat très agréable. Nîmes bénéficie aussi d’une localisation stratégique, à 1 h de Montpellier, 45 minutes d’Avignon et à 1 h 20 de Marseille et d’Aix-en-Provence.
Ces 5 dernières années, Nîmes est devenue une destination prisée pour les investisseurs immobiliers. Le tarif des appartements a augmenté de 49 %. Ce qui est bien supérieur au marché des autres villes (autour de 30 % d’augmentation en 5 ans). Mais les prix restent intéressants (3 194 €/m²), compte tenu de la forte demande locative.
6. Montauban : un havre de douceur au bord de la Garonne
Montauban compte un peu plus de 60 000 habitants, pour une superficie de 135 km². Ses prix attractifs (2308 €/m²) et sa distance de seulement 50 km avec Toulouse, desservie par TGV, ont séduit les Toulousains. Sa gare TGV la relie également à Paris, Bordeaux et Marseille.
Montauban pourrait bien nous surprendre dans les années à venir…
7. Hyères : la mer et les îles
Cette station balnéaire prisée est particulièrement appréciée pour son cadre naturel préservé et son accès aux îles paradisiaques de Porquerolles, Port-Cros et Levant.
Comme dans toutes les zones touristiques, la demande de location annuelle est plus forte que l’offre, les propriétaires préférant opter pour des loyers saisonniers. Alors si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour minimiser la vacance locative, Hyères est peut-être la ville qu’il vous faut. À 4 902 € le m², pas sûr que le rendement locatif (en location annuelle) soit si intéressant…
8. Toulouse : la dynamique
Considérée comme une des villes les plus attractives de France, désignée 1ʳᵉ ville étudiante pour la 7ème année consécutive par le magazine L’Étudiant, pôle aéronautique majeur en Europe, belle, chaude, vivante… Toulouse est très certainement LA ville idéale. Que ce soit pour y vivre ou pour y investir.
En tant que ville étudiante, la demande locative y est importante. Et l’arrivée, en 2024, de la 3ème ligne de métro, puis en 2025, de la liaison avec Paris en TGV, Toulouse n’a pas fini d’être attractive et dynamique. Alors, profitez-en tant que les prix au m² restent raisonnables : 4 161 € le m².
9. Paris : un investissement de prestige
On quitte enfin le sud.
Et c’est à Paris que nous faisons escale cette fois. Je vous passe la visite guidée… il y a trop à dire, trop à voir, trop à faire.
La capitale ne mesure que 105,4 km². Mais chaque km² est le symbole du prestige. La vie y est trépidante et y investir est presque plus intéressant que de faire des placements sur l’or tant l’investissement locatif y est solide. Et ça, quelle que soit la surface. Le prix médian au m² y est tout de même de 10 787 €.
10. Fréjus : au cœur de la Côte d’Azur
On termine ce top 10 des plus grandes villes de France par leur superficie avec Fréjus. Avec 102,27 km², elle est idéalement placée en plein cœur du département le plus touristique de France.
La demande pour des biens immobiliers y est soutenue, notamment grâce à son emplacement côtier et à sa proximité avec d’autres villes de la Côte d’Azur. Les prix au m² sont en moyenne à 4 935 €.
Ce classement est terminé. J’espère qu’il vous aura donné quelques nouvelles pistes d’exploration immobilière. Ou à défaut touristique.
Les données de superficie et de population proviennent de l’INSEE. Le classement ne prend en compte que les villes de plus de 50 000 habitants. Il est donc purement statistique et n’est basé sur aucun parti pris. Le fait que 9 villes sur 10 se situent dans le sud de la France est totalement indépendant de notre volonté.
Les tarifs au m² sont issus du site Le Figaro Immobilier.
