Vous envisagez de louer une partie de votre résidence principale ? Excellente idée ! Mais attention, avant de vous lancer dans cette aventure lucrative, il y a des règles du jeu à connaître. Savez-vous, par exemple, qu’une location meublée obéit à des critères de décence bien définis ? Ou que la loi ÉLAN fixe une limite aux nuits louables par an ?
On vous fait découvrir tout ce qu’il faut savoir pour transformer votre chez-vous en une source de revenus, en toute légalité et dans le respect des règles fiscales.
Exigences légales et réglementations
Quand on parle de louer une partie de sa résidence principale, on peut distinguer plusieurs cas de figures.
- Vos enfants ont grandi et votre logement est devenu trop grand. Et vous avez maintenant une ou plusieurs chambres disponibles. Vous pouvez mettre ces chambres en location saisonnière sur une plateforme type Airbnb. Ou vous pouvez les proposer en colocation.
- Vous avez aménagé une partie de votre résidence pour en faire un logement totalement indépendant. Vous avez alors plusieurs solutions. Vous pouvez, là aussi, le louer de façon saisonnière. Ou vous pouvez décider de faire un bail de location meublée ou vide.
Chambres en colocation ou location saisonnière
Dans le cadre de la colocation ou de la location saisonnière de chambres, la réglementation est stricte et doit être suivie avec attention.
Les chambres mises en location doivent répondre aux normes de décence, incluant une surface minimale de 9 m², une isolation adéquate, et des équipements sanitaires et de sécurité conformes.
Pour une location meublée, chaque chambre doit être équipée du mobilier nécessaire : lit, rangements, éclairage…
Pour la location saisonnière, la loi ELAN limite la location de la résidence principale à 120 jours par année civile, sauf exceptions spécifiées (absence prolongée pour raisons de santé ou professionnelles). En outre, une déclaration en mairie peut être requise, et l’obtention d’un numéro SIRET via le répertoire Sirène de l’Insee est nécessaire pour une gestion fiscale appropriée.
Location d’un logement totalement indépendant
Lorsque vous louez une partie totalement indépendante de votre résidence, comme un studio aménagé ou un appartement séparé, le logement doit offrir une complète autonomie. L’accès est donc indépendant et vous ne partagez pas d’installations essentielles avec le reste de la maison.
Ces logements doivent également respecter les normes de décence, similaires à celles des locations vides, y compris en termes de taille, isolation, et équipements de base.
Pour les locations meublées, le logement doit être entièrement équipé pour la vie quotidienne, incluant une cuisine et une salle de bains fonctionnelles.
En cas de sous-location, il est essentiel de vérifier le règlement de copropriété et d’obtenir une autorisation écrite du propriétaire principal.
Types de contrat de location
Lorsque vous décidez de louer une partie de votre logement, vous devez choisir le bon contrat de location. Vous garantissez ainsi la sécurité juridique et la satisfaction de toutes les parties impliquées.
Location saisonnière
Avant de lancer votre location saisonnière, une déclaration auprès de la mairie et des services fiscaux est indispensable.
Par ailleurs, vous devez préparer un état descriptif écrit de votre logement et un contrat détaillant le prix, les conditions de paiement, ainsi que les modalités relatives à la taxe de séjour.
Le contrat doit également inclure les conditions d’annulation et préciser les exigences en matière d’assurance.
Bail mobilité
Ce bail, d’une durée de 1 à 10 mois et non renouvelable, est destiné aux locataires temporaires, tels que les étudiants ou les salariés en mission. Le logement doit être meublé et respecter les normes de décence. Les règles pour la fixation du loyer et les charges locatives sont spécifiques à ce type de contrat.
Bail classique
- Bail meublé :
Ce contrat a une durée d’un an, réduite à neuf mois pour les étudiants. Le préavis est d’un mois pour le locataire et de trois mois pour le propriétaire.
- Bail vide :
La durée standard est de trois ans pour les particuliers et de six ans pour les personnes morales. Le préavis est de trois mois, mais peut être réduit sous certaines conditions.
Colocation
Un contrat spécifique pour la colocation est nécessaire. Il doit détailler les obligations de chaque colocataire pour éviter les malentendus et les conflits. Vous devez indiquer formellement la répartition des charges, la gestion des espaces communs, et les règles de vie commune. La clarification des responsabilités en cas de dégradations ou de départ d’un colocataire est également essentielle pour une cohabitation harmonieuse.
Fiscalité
Lorsque vous louez une partie de votre résidence principale, il est important de bien comprendre les implications fiscales.
Location meublée
Si cette location est catégorisée comme une location meublée, les revenus générés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous avez alors deux options de régime fiscal pour déclarer ces revenus :
- – Le régime forfaitaire, ou micro-BIC :
Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes (y compris loyers et charges). C’est une option simplifiée, idéale si vous souhaitez minimiser les démarches administratives.
- – Le régime réel :
Ce régime est avantageux si vos dépenses réelles (charges, frais d’entretien, etc.) sont élevées. Il vous permet de déduire toutes ces charges de vos recettes locatives. Ce régime est automatiquement appliqué si vos recettes dépassent 70 000 € par an, mais vous pouvez également le choisir même si vos revenus sont inférieurs à ce seuil.
Pour bénéficier d’une exonération d’impôt, certaines conditions doivent être remplies. La location doit être votre résidence principale, l’espace loué doit être la résidence principale ou temporaire du locataire, et le loyer doit être fixé à un niveau raisonnable, conformément aux plafonds fixés par l’administration fiscale.
Il faut faire une distinction entre les locations saisonnières classiques et classées. Pour une location classique, le régime micro-BIC s’applique avec un seuil de recettes de 70 000 € par an. Pour les locations classées (comme les meublés de tourisme ou chambres d’hôtes), le seuil est plus élevé, à 170 000 €, avec un abattement de 71%.
Location vide
Si la partie de votre résidence principale que vous louez n’est pas meublée, les revenus locatifs sont alors imposés dans la catégorie des revenus fonciers plutôt que dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour les locations vides, vous avez aussi deux options de régime fiscal :
- – Le régime micro-foncier :
Il offre un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs pour couvrir les charges et frais.
- – Le régime réel :
Ce régime vous permet de déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) de vos revenus locatifs.
Finalement, pour faire les bons choix, il faut bien connaître les lois en vigueur. Pour que votre résidence principale devienne une source de revenus rentable et sereine, vous devez avoir clairement établi vos attentes. Et posé le cadre de votre capacité locative.
