Tous les investissements immobiliers ne se valent pas. Et faire les bons choix n’est pas toujours évident. Surtout que faire un investissement immobilier est plus une question de chiffres que de coup de cœur. Pour pouvoir évaluer et comparer méthodiquement, de nombreux indicateurs existent. Parmi eux, la rentabilité locative nette est un élément clé qui mérite toute votre attention.
Grâce à des explications claires et des exemples concrets, vous allez pouvoir l’exploiter judicieusement.
Comprendre la rentabilité locative nette
Avant de s’intéresser, dans le détail, au calcul de la rentabilité locative nette, il est important de comprendre ce que cet indicateur signifie et pourquoi il est si pertinent pour les investisseurs immobiliers.
Définition
La rentabilité locative nette est un indicateur financier qui permet d’évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle prend en compte les revenus générés par la location du bien immobilier, ainsi que les dépenses associées à cet investissement.
Elle est exprimée en pourcentage et permet de mesurer le rendement de l’investissement par rapport au coût total du bien immobilier.
Différence avec la rentabilité locative brute
Seuls les revenus locatifs annuels (loyers perçus hors charges) et le coût total de l’investissement (prix d’achat du bien immobilier et frais annexes) sont pris en compte dans le calcul de la rentabilité locative brute.
Cet indicateur donne une première estimation rapide de la performance de l’investissement. Il est utile pour comparer plusieurs biens immobiliers entre eux, mais ne reflète pas la rentabilité réelle de l’investissement, car il ne prend pas en compte les dépenses associées à la location du bien.
La rentabilité nette est donc un indicateur plus précis et plus représentatif de la performance réelle de l’investissement.
Quels facteurs influencent la rentabilité locative nette ?
Votre situation personnelle, celle du bien immobilier concerné par le calcul et le marché locatif jouent un rôle majeur dans votre rentabilité. Avec une bonne connaissance de ces facteurs, vous pouvez optimiser votre rentabilité locative nette.
- Le prix d’achat du bien, incluant les frais annexes (frais d’agence, frais de notaire).
- Les travaux de rénovation éventuels.
- Les revenus locatifs évidemment.
- Les dépenses annuelles telles que les frais de gestion, les taxes ou les assurances.
- Les dépenses exceptionnelles comme des travaux de réparations ou d’entretien.
- Le taux d’occupation. Un bien laissé vacant fait considérablement diminuer la rentabilité. D’où l’importance de l’emplacement de votre investissement.
- Le mode de financement. Les intérêts d’emprunts et les assurances emprunteurs sont des dépenses qui influent sur la rentabilité de votre investissement.
Calcul de la rentabilité locative nette
Passons au calcul. Ne vous inquiétez pas, c’est très simple.
Formule du calcul de rentabilité locative nette
Première étape : il vous faut donc calculer le montant des revenus locatifs annuels. Multipliez simplement le montant du loyer mensuel charges comprises par 12.
Deuxième étape : calculez vos dépenses annuelles. Elles incluent la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances, les frais de gestion éventuels mais aussi les intérêts d’emprunt ou les réparations.
Exemple de calcul
Supposons que vous ayez acheté un appartement pour 200 000 €, avec des frais de notaire de 15 000 € et des travaux de rénovation de 10 000 €. Le coût total de votre investissement est donc de 225 000 €.
Vous louez cet appartement 900 € par mois, soit 10 800 € par an.
Voici les dépenses annuelles associées à cet investissement :
- Frais de gestion (agence immobilière) : 800 €
- Taxes foncières : 1 200 €
- Charges de copropriété : 1 000 €
- Assurance propriétaire non occupant : 200 €
- Entretien et réparations : 500 €
- Intérêts d’emprunt (si vous avez financé l’achat par un emprunt) : 4 000 €
- Assurance emprunteur (si vous avez financé l’achat par un emprunt) : 300 €
Le total des dépenses annuelles est donc de 8 000 €.
La rentabilité locative nette se calcule comme suit :
Rentabilité locative nette (%) = [(10 800 – 8 000) / 225 000] x 100
Rentabilité locative nette (%) = (2 800 / 225 000) x 100
Rentabilité locative nette (%) = 1,24 %
Dans cet exemple, la rentabilité locative nette de l’investissement est de 1,24 %.
Est-ce un bon rendement ? Pas vraiment, en l’état. Mais il deviendra bien meilleur lorsque les remboursements de crédit seront terminés. Il sera alors de 3,15 %.
Quel est le taux de rentabilité attendu ?
Pour savoir si votre taux de rentabilité est intéressant, comparez avec des logements de même type. Un studio a habituellement une meilleure rentabilité qu’un F4. Un logement neuf, acheté plus cher, a une rentabilité locative nette moindre. Mais sur le long terme, vous n’aurez pas de travaux à prévoir.
Malgré ces variations, on estime généralement que le taux de rentabilité locative nette doit se situer entre 2 % et 8 %. Mais ce n’est pas un taux fixe. Il peut varier chaque année. À vous de chercher à l’optimiser.
Comment améliorer la rentabilité locative nette ?
Ce taux de rentabilité vous permet de faire un choix éclairé au moment de l’achat de votre bien immobilier. Prenez en compte la vacance locative qui fait chuter considérablement votre taux. L’emplacement de votre bien est donc primordial.
Mais en faisant ce calcul chaque année, vous pouvez optimiser au mieux votre investissement. Certains éléments peuvent modifier profondément votre rentabilité. Des travaux d’amélioration sont souvent très profitables.
Reprenons un exemple
- Avant les travaux :
Coût total de l’investissement : 160 000 €
Loyer mensuel : 600 € (loyer bas en raison de l’état dégradé du bien)
Dépenses annuelles (taxes, frais de gestion, entretien, etc.) : 3 000 €
Rentabilité locative nette (%) = [(7 200 – 3 000) / 160 000] x 100
Rentabilité locative nette (%) = 2,63 %
- Après les travaux :
Coût des travaux de rénovation : 20 000 €
Coût total de l’investissement (après travaux) : 180 000 €
Loyer mensuel (après travaux) : 800 € (loyer plus élevé en raison de l’amélioration de l’état du bien)
Dépenses annuelles (après travaux) : 2 600 € (un logement en meilleur état nécessite moins d’entretien)
Rentabilité locative nette (après travaux) (%) = [(9 600 – 2 600) / 180 000] x 100
Rentabilité locative nette (après travaux) (%) = 3,89 %
Des travaux de rénovation peuvent améliorer la rentabilité locative nette d’un investissement immobilier en augmentant les loyers perçus et en réduisant les dépenses associées à l’entretien et aux réparations du bien.
Le calcul de la rentabilité locative nette est donc un outil essentiel pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Cependant, il ne doit pas être utilisé isolément. D’autres indicateurs financiers, tels que le cash flow, le taux de rendement interne (TRI) et la valeur actuelle nette (VAN), doivent également être pris en compte pour obtenir une vision globale de la rentabilité de l’investissement.
