Vous venez de visiter le logement coup de cœur par excellence… la maison de vos rêves ! Et vous ne voulez surtout pas la voir s’échapper. Mais le prix est encore trop élevé pour votre budget… C’est le moment de faire une proposition. Mettez toutes les chances de votre côté pour faire une offre d’achat irrésistible et remportez cette négociation dès la première manche.
Importance de l’offre d’achat
Une offre d’achat est un document juridique dans lequel l’acheteur potentiel propose un prix d’achat pour un bien immobilier. Elle constitue une étape préalable à la signature du compromis de vente et, éventuellement, de l’acte de vente définitif.
En tant qu’acheteur potentiel, l’objectif est de formaliser votre intérêt pour le bien et de fixer les conditions sous lesquelles vous êtes prêt à l’acquérir. Cela permet de sécuriser les deux parties, acheteur comme vendeur, en établissant un cadre juridique pour la transaction.
Dans un marché immobilier compétitif, une offre d’achat bien rédigée peut faire la différence entre obtenir le bien de vos rêves et le voir vous échapper. Elle sert également de base pour les négociations sur le prix et les conditions.
Éléments obligatoires dans une offre d’achat
L’offre d’achat n’est absolument pas une démarche obligatoire. Toutefois, pour être valable, elle doit contenir certains éléments de base : vos coordonnées, l’adresse du bien et ses caractéristiques, la date de l’offre et sa durée de validité.
Il est même fortement conseillé d’ajouter l’heure à laquelle vous faites votre proposition. En cas de forte demande, cela peut vraiment faire la différence. Nous verrons pourquoi un peu plus loin.
Quant à la durée de validité, aucun cadre juridique n’est précisé. 5 à 10 jours semblent être un bon compromis… Le vendeur a ainsi le temps de réfléchir à votre offre, mais pas non plus d’en recevoir de nombreuses autres.
Certaines informations complémentaires sont aussi très pertinentes, selon votre profil :
- Le mode de financement et éventuellement un accord de principe de la banque.
- La somme remise au notaire en tant que dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente.
- Ou encore la date à laquelle vous souhaiteriez entrer dans les lieux.
Attention, il est formellement interdit de verser quelque somme que ce soit à cette étape.
Comment répondre à une offre d’achat ?
Une fois votre offre d’achat rédigée, vous n’avez plus qu’à l’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception ou encore mieux par mail, afin de gagner du temps.
Acceptation, refus ou contreproposition
Si l’offre d’achat est inférieure au prix fixé, le vendeur peut soit l’accepter, la refuser ou faire une contre-proposition.
Tant que l’offre n’est pas contresignée par le vendeur, il est tout à fait libre de la refuser.
S’il ne répond pas à votre offre dans le délai que vous avez établi, la proposition est considérée comme caduque. Votre coup de cœur semble vous échapper et à part faire une offre au prix, vous n’avez plus vraiment d’options.
Peut-on refuser une offre au prix ?
En ce qui concerne les offres au prix, les avis sont très divergents. Pourtant, la loi dit clairement que le vendeur ne peut pas refuser une offre au prix demandé.
En effet, la publication d’une annonce immobilière équivaut à une offre de vente, un engagement à vendre à un prix ferme quel que soit l’acquéreur.
Une offre d’achat au prix correspond donc à une réponse à cette offre de vente. Elle est légalement considérée comme un accord entre les deux parties.
Le vendeur doit accepter la première proposition au prix qui se présente. D’où l’importance de bien inscrire la date et l’heure sur votre offre d’achat.
Cependant, de nombreux cas font jurisprudence en la matière, en particulier si le vendeur a fait appel à un agent immobilier pour l’accompagner. Mais attention, on distingue deux situations bien distinctes :
- Le vendeur a signé un mandat de représentation avec l’agence immobilière. Cette dernière est donc investie du pouvoir de représenter son client et, par conséquent, d’exécuter la vente en son nom. Dans ce cas, l’offre au prix ne peut pas être refusée.
- Le vendeur a signé un mandat d’entremise. L’agent immobilier a alors des pouvoirs limités. Il ne peut pas engager son client. Il ne peut que présenter les offres des acheteurs potentiels. Le client est ainsi libre d’accepter la proposition qu’il préfère, quel que soit le prix.
S’il s’agit d’un mandat d’entremise, vous avez donc tout intérêt à mettre en avant vos atouts, financiers notamment. Le fait de ne pas avoir de crédit ou d’avoir un accord de principe est un énorme avantage pour vous. Le vendeur est rassuré ; les conditions suspensives d’obtention du prêt ne viendront pas interférer dans la conclusion de cette vente.
Faire une offre d’achat en dessous du prix : comment mettre toutes les chances de son côté ?
Si le prix fixé par le vendeur ne rentre pas dans votre budget, ou que vous estimez que le bien est surévalué, vous pouvez faire une offre d’achat en dessous du prix. C’est une négociation qui s’engage… Et la voie qu’elle va prendre dépend de nombreux facteurs, tels que l’état du marché local.
Un bien très demandé dans une zone à forte tension va partir vite. Votre marge de manœuvre est alors plutôt faible, voire inexistante. Au contraire, un bien en vente depuis plusieurs mois, en zone rurale, laisse la place à une négociation beaucoup plus large.
Essayez de connaître les raisons et les conditions de la vente.
Le bien est-il en vente depuis longtemps ?
Le propriétaire a-t-il déjà refusé des offres ? Et si oui, à quel prix ?
Menez votre enquête. Une maison vide peut laisser entendre que le vendeur a déjà déménagé et est relativement pressé. S’agit-il d’un divorce ? D’une succession ?
Soyez attentif à tous les détails et vous aurez une meilleure idée de votre marge de négociation. Elle est généralement autour des 5 %. Mais rien ne vous empêche d’aller plus loin.
La baisse de prix que vous demandez doit être justifiée :
- Analysez bien toutes les annonces similaires dans le quartier afin d’avoir une idée très précise de l’état du marché local.
- Relevez les défauts constatés.
- Demandez une contre-visite et faites établir des devis pour les travaux à prévoir.
- Discutez du DPE. Et de l’environnement (autoroutes, voies de chemin de fer, etc)
Si le vendeur fait une contre-proposition, votre offre devient caduque et vous pouvez accepter ce nouveau prix. Ou tenter une nouvelle offre d’achat.
Si le vendeur refuse votre offre et ne fait pas de contre-proposition, la négociation semble terminée.
Il vous reste un dernier espoir : la négociation des frais d’agence.
Et si malgré tous ces conseils, la maison de vos rêves vous échappe, ne désespérez pas ! Il se pourrait bien que la prochaine porte que vous ouvrirez mène à un chez-vous encore plus adapté à vos besoins et à votre budget.
