Vous avez signé un compromis de vente, mais vous êtes pris d’un effroyable doute. Que vous soyez acheteur ou vendeur, ces inquiétudes sont fréquentes. Peut-être avez-vous découvert un meilleur logement ailleurs, ou les conditions de financement se sont-elles compliquées ? Ou peut-être avez-vous reçu une proposition plus intéressante ?
Dans tous les cas, changer d’avis après cet engagement majeur n’est pas une situation exceptionnelle. Reste à savoir ce que vous pouvez faire pour vous sortir de cette impasse. Et quelles seraient les conséquences potentielles d’un tel revirement ?
Qu’est-ce qu’un compromis ? En quoi vous engage-t-il ?
Le compromis de vente n’est pas qu’une simple étape préliminaire. C’est en réalité un engagement juridique fort, une promesse bilatérale de vente.
Ce contrat définit un prix et des modalités de vente, et contrairement à la promesse unilatérale de vente, il engage les deux parties.
Il peut prendre la forme d’un acte sous seing privé, rédigé entre particuliers ou avec un agent immobilier, ou d’un acte authentique rédigé par un notaire. Quel que soit le mode de signature, l’acte doit contenir des informations essentielles : identités des deux parties, détails sur le bien, les modalités de la vente, y compris le prix et les conditions de paiement.
Vous pouvez y ajouter des clauses suspensives comme l’obtention d’un prêt bancaire ou la vérification d’un certificat d’urbanisme.
Ces clauses suspensives stipulent que la vente peut être annulée si certaines conditions ne sont pas remplies. Par exemple, si l’acheteur ne parvient pas à obtenir son permis de construire, une clause suspensive intégrée au compromis permet de se libérer de son engagement sans aucune pénalité.
Recours légaux et options pour annuler un compromis de vente
En dehors de ces clauses, comment faire pour revenir sur votre engagement ?
La période de rétractation de l’acheteur : un filet de sécurité
Pour les acheteurs, la loi prévoit une bouée de sauvetage. Vous disposez d’une période de rétractation de 10 jours après la notification du compromis de vente, selon l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Durant cette période, vous pouvez décider, sans avoir à vous justifier, de ne pas poursuivre l’achat.
La notification de votre décision de rétractation doit être envoyée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Et si le dernier jour de cette période tombe un week-end ou un jour férié ? Pas de panique, le délai est prolongé jusqu’au prochain jour ouvrable.
Si vous agissez dans ce délai, le compromis est annulé sans pénalité.
Recours pour le vendeur : entre prudence et négociation
En tant que vendeur, et contrairement à l’acheteur, vous ne bénéficiez pas d’un droit de rétractation légal.
Vous avez reçu une offre plus alléchante ? Ou peut-être que les circonstances personnelles ou financières vous poussent à repenser votre décision ? Dans ce cas, vous n’avez que peu de possibilités. La communication et la négociation avec l’acheteur sont votre meilleure option. Abordez la situation de façon honnête et ouverte. Vous pourriez ainsi parvenir à une résolution amiable, une annulation du compromis par consentement mutuel, sans pénalités ni frais supplémentaires.
En outre, soyez vigilant concernant les clauses de votre compromis. Certaines, comme la clause de dédit, pourraient vous offrir une issue. Certes avec un certain coût financier. Mais néanmoins potentiellement moins onéreuse et moins compliquée que de poursuivre une vente qui ne vous convient plus.
La clause de dédit : un joker à double tranchant
Si au moment de la signature du compromis, vous avez déjà des doutes, il pourrait être très judicieux d’intégrer une clause de dédit à votre contrat préliminaire.
Cette clause vous permet, que vous soyez acheteur ou vendeur, de renoncer à la transaction après la signature du compromis. En échange, vous devrez verser une compensation financière. Il s‘agit d’une somme forfaitaire, convenue à l’avance, qui vous libère de l’engagement. Cette somme représente généralement une fraction significative du prix de vente et constitue donc une décision financière importante à considérer.
Conséquences de la rupture de l’accord de vente
Vous avez épuisé les moyens légaux et les négociations amiables, mais vous souhaitez toujours vous désengager de votre compromis de vente ? Attention, les conséquences peuvent être fâcheuses…
Si vous êtes acheteur et que vous décidez de vous rétracter hors du délai légal de 10 jours, préparez-vous à des répercussions financières. Le montant de l’indemnité d’immobilisation, représente généralement entre 5 et 10 % du prix de vente. Imaginez : pour un bien de 300 000 €, cela pourrait représenter jusqu’à 30 000 € !
Et n’essayez pas de jouer sur les clauses suspensives. Un compromis de vente intègre une clause pénale. En cas de non-respect de votre engagement, des dommages-intérêts, dont le montant est prédéfini, peuvent être réclamés.
Prenons un exemple. Vous avez signé un compromis avec une clause suspensive d’obtention de votre prêt. Mais vous avez changé d’avis et ne souhaitez plus acheter ce bien immobilier. Vous ne faites donc pas les démarches suffisantes pour obtenir votre prêt en espérant ainsi faire annuler le compromis de vente. Si le vendeur découvre que vous avez intentionnellement manqué à vos obligations, il a le droit de faire valoir cette clause pénale. Et si l’affaire est amenée devant le tribunal, le juge pourra ajuster le montant à sa guise. Alors méfiance !
Quant au vendeur, annuler unilatéralement le compromis peut entraîner des complications juridiques, notamment si l’acheteur exige l’exécution forcée de la vente. Ces complications valent-elles vraiment de remettre en question votre engagement initial ?
Vous l’avez compris, les enjeux sont assez élevés et vous n’avez que peu de portes de sortie. Alors, ne vous laissez pas mettre sous pression au moment de la visite. Prenez bien le temps de la réflexion avant de vous engager dans une signature de compromis.
