Vous venez d’apprendre, par votre voisin légèrement indiscret, que votre propriétaire mettait votre appartement en vente. Et le sol semble s’être dérobé sous vos pieds. Vous savez à quel point il va être difficile de retrouver un logement équivalent. D’autant que, actuellement, votre situation n’est pas reluisante. L’idée de devoir tout quitter, surtout dans un contexte personnel et professionnel incertain, est une pilule un peu dure à avaler.
Mais attendez ! Votre situation n’est certainement pas désespérée. Explorons ensemble les différents chemins qui s’ouvrent devant vous, les stratégies à adopter et les ressources à votre disposition.
Votre propriétaire vend votre logement sans vous en avertir
Premier cas de figure : votre propriétaire ne vous a pas prévenu qu’il mettait votre appartement en vente. Vous l’avez découvert par hasard. Et vous êtes particulièrement énervé.
Sachez qu’un propriétaire d’un logement loué vide ou meublé peut tout à fait le mettre en vente occupé. Il le vend donc avec le locataire en place. Il n’a même pas obligation de vous avertir. Sauf s’il veut faire faire des visites bien sûr.
Il transfère simplement le bail au nouveau propriétaire ainsi que la caution.
Et votre bail suit son cours, sans changement pour vous.
Dans ce cas de figure, vous pouvez tout à fait décider d’acheter votre logement. Mais vous n’êtes pas prioritaire. Vous n’avez pas de droit de préemption donc.
Que faire si le nouveau propriétaire ne renouvelle pas le bail ?
Votre nouveau propriétaire a légalement le droit de récupérer son logement dans certains cas. Notamment s’il souhaite l’habiter lui-même ou un de ses descendants ou ascendants.
Mais pas de panique ! Vous avez un peu de temps devant vous.
Deux cas de figure :
- Votre bail arrive à échéance moins de 3 ans après la vente
Il devra attendre la fin du premier renouvellement de bail.
Exemple : si le nouveau propriétaire a signé l’acte authentique de vente le 26 octobre 2023 et que votre bail prend fin le 5 mars 2025, il peut vous donner votre congé pour le 5 mars 2028.
- Votre bail arrive à échéance plus de 3 ans après la vente
Votre congé prendra alors effet à la fin de votre bail.
Au pire des cas, vous avez donc 3 ans pour vous retourner.
Votre propriétaire vous signifie votre congé pour vente du logement
Votre propriétaire a décidé de vendre votre logement vide de tout occupant. Il vous a, par conséquent, signifié votre congé.
Droit de préemption
Sachez d’abord que ce congé vaut offre de vente. Dans ce cas, vous avez un droit de préemption. C’est-à-dire que vous êtes prioritaire sur les autres acquéreurs potentiels. Sauf si l’acheteur est un proche parent du propriétaire actuel.
Ce droit de préemption vous permet également de ne pas avoir à payer de frais d’agence.
Cette offre de vente est valable les 2 premiers mois de votre préavis. Dans ce délai, et si vous êtes intéressé, vous devez en informer votre propriétaire par lettre recommandée avec AR et préciser si vous avez recours à un prêt. Tout autre compromis de vente est alors annulé.
Vous pouvez aussi faire une contre-proposition à l’offre de vente. Comme dans une négociation normale, le propriétaire peut accepter ou non.
L’absence de réponse dans ce délai de 2 mois, équivaut à un refus de votre part.
Un congé dans les règles
Votre propriétaire doit vous donner votre congé dans les règles sinon vous pouvez le contester.
La lettre doit contenir :
- le motif du congé,
- le prix et les conditions de vente du logement,
- la description du logement,
- les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle doit être adressée à tous les locataires, et être envoyée soit en AR, soit en mains propres avec récépissé, soit par acte de commissaire de justice.
Elle doit respecter un préavis d’au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail.
Si la date d’échéance est le 31 aout mais que vous recevez le congé le 10 février, le congé est valable. Il ne prendra effet que le 28 ou le 29 février (en cas d’année bissextile).
En cas de retard ou de manquement à une de ces obligations, vous pouvez contester le congé par lettre recommandé afin d’expliquer les faits. Sans accord avec le propriétaire, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection.
Pour les logements loués meublés, les règles sont sensiblement les mêmes. Vous n’avez, par contre, pas de droit de préemption et le délai de préavis n’est que de 3 mois.
Le cas des locataires protégés
La loi française protège certains locataires face à la non-reconduction de leur bail, notamment en raison de leur âge ou de leur situation financière. C’est une garantie pour éviter que des personnes vulnérables ne se retrouvent sans logement.
Vous êtes un locataire protégé :
- Si vous avez plus de 65 ans et que vos revenus ne dépassent pas les plafonds établis.
- Si vous avez une personne à charge de plus de 65 ans sous condition de revenus également.
- Ou si vous bénéficiez de l’allocation de présence parentale.
Dans ces cas, votre bail est renouvelé d’office.
Attention tout de même. Il y a des cas particuliers. Si votre propriétaire a lui-même plus de 65 ans, si ses revenus sont inférieurs à ceux de votre foyer ou s’il vous fait une proposition de relogement, vous n’êtes plus “protégé”.
La proposition de relogement doit être adaptée à vos besoins ainsi qu’à vos moyens et se situer à proximité de votre logement actuel.
Les congés frauduleux pour vente
Il arrive que certains propriétaires, dans leur hâte de vendre, usent de manœuvres peu scrupuleuses pour évincer leurs locataires. Ces congés, dits « frauduleux », sont donnés sous prétexte d’une vente, mais le logement n’est finalement pas mis sur le marché ou est vendu à un prix dérisoire à un proche. Ces pratiques, illégales, peuvent être contestées devant les tribunaux. Si vous suspectez un congé frauduleux, il est crucial de vous entourer de conseils juridiques pour défendre vos droits.
La vente de votre logement par votre propriétaire peut sembler être une épreuve insurmontable, mais elle n’est pas nécessairement synonyme de fin de bail ou de perte de votre chez-vous. Les lois en place offrent plusieurs protections et options, . Alors, n’hésitez pas à consulter un professionnel pour des conseils personnalisés et pour vous assurer que toutes les procédures sont respectées par votre propriétaire.
