L’immobilier et la fiscalité sont étroitement liés. Et au cœur de cette relation se trouve : la valeur locative cadastrale. Derrière cette appellation technique se cache le fondement même du calcul de certaines taxes locales, notamment la taxe d’habitation et la taxe foncière.
En tant que propriétaire, ces taxes ont un impact direct et de plus en plus lourd sur votre budget annuel. Alors bien connaître cette valeur locative peut réellement changer le montant de vos impôts locaux.
Qui est-elle ? Comment bien comprendre son calcul pour ne pas payer plus qu’il ne faut ? C’est ce que nous allons voir, dans le détail.
La valeur locative : une notion clé en fiscalité immobilière
La valeur locative désigne le loyer annuel théorique que votre bien immobilier pourrait générer s’il était loué dans des conditions normales de marché.
Cette estimation ne reflète pas nécessairement le loyer réel que vous pourriez percevoir, mais plutôt une valeur standardisée basée sur des critères objectifs.
Elle a une importance majeure pour définir le versement de chaque contribuable aux finances publiques locales.
- Elle constitue la base imposable pour le calcul de la taxe d’habitation (uniquement sur les résidences secondaires depuis le 1er janvier 2023) et de la taxe foncière.
- En établissant une estimation standardisée du loyer potentiel d’un bien immobilier, elle vise à garantir une imposition équitable, indépendamment des arrangements locatifs individuels.
- De plus, elle permet aux collectivités locales de disposer de ressources financières stables pour financer divers services et infrastructures au profit des habitants.
Valeur locative brute ou nette : comment les calculer ?
Ce sont les services du cadastre relevant de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) qui déterminent la valeur locative d’un bien immobilier bâti ou non bâti. Il faut quand même savoir qu’aucune révision générale des valeurs locatives cadastrales n’a été effectuée depuis les années 1970. À chacun d’apporter sa pierre à l’édifice donc.
Le calcul en lui-même est simple :
Valeur locative brute = taux correspondant à la catégorie du bien X surface pondérée
De quoi s’agit-il ?
Catégorie de logement
L’administration fiscale établit la valeur locative cadastrale de votre bien en se basant sur un tarif au mètre carré. Ce tarif provient d’un local de référence dans la commune, choisi pour ses caractéristiques semblables à celles de votre propriété. Cette méthode d’évaluation repose donc sur une comparaison.
Chaque commune détermine ses propres locaux de comparaison, divisés entre immeubles collectifs et résidences individuelles.
Ces locaux de référence se classent ensuite en huit catégories, en fonction de leur qualité de construction, agencement et équipements, allant du « grand luxe » au « très médiocre ».
Surface pondérée
La détermination de la surface pondérée d’un local d’habitation nécessite une approche détaillée, car elle intègre plusieurs correctifs et coefficients qui peuvent sembler compliqués à première vue. Plusieurs étapes sont nécessaires pour déterminer la surface pondérée :
- Il faut d’abord calculer précisément la superficie de toutes les pièces du logement.
- En fonction de la surface et de la catégorie du bien, un coefficient d’importance est appliqué.
- Viennent ensuite les correctifs. Ils prennent en compte quatre critères tels que l’ancienneté du logement ou la présence d’un ascenseur dans la résidence.
- Les éléments de confort du logement sont traduits en mètres carrés et ajoutés à la superficie. Par exemple, la présence de gaz peut ajouter 2m², une baignoire 5m², et ainsi de suite.
- En additionnant toutes ces mesures, vous obtenez la surface pondérée.
La valeur locative brute est donc calculée en multipliant la surface pondérée du bien par le taux correspondant à la catégorie dans laquelle le bien est classé.
Les terrains non bâtis, tels que les terrains agricoles, les forêts, les terrains à bâtir ou encore les terrains de loisirs, ont également une valeur locative cadastrale. Cette valeur sert de base pour calculer la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Le montant est fixé en fonction de la nature du terrain et de son utilisation.
Abattements et valeur locative nette
Plusieurs types d’abattements peuvent être appliqués à la valeur locative brute.
Si le logement est votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’abattements en fonction du nombre de personnes à votre charge. Ou si vous êtes une personne invalide.
Après déduction des abattements, on obtient la valeur locative nette, qui sert de base au calcul des taxes.
Comment mettre à jour la valeur locative cadastrale ?
Comme nous l’avons déjà vu, les services cadastraux de la DGFiP n’ont pas effectué de révision générale des valeurs locatives depuis les années 70.
Mais il est malgré tout indispensable de mettre à jour ces données afin de garantir une imposition équitable et en adéquation avec la réalité du marché immobilier.
Il s’agit donc de révisions ponctuelles.
Si des changements significatifs affectent votre bien immobilier, tels que des travaux d’agrandissement, des améliorations majeures ou des dégradations, la valeur locative peut être révisée. Vous devez déclarer ces changements à l’administration fiscale sous peine de vous exposer à une réévaluation rétroactive et à des pénalités financières.
Mais qu’en est-il si vous pensez que votre valeur locative est surévaluée ?
Comment contester votre valeur locative ?
L’État se désengageant des collectivités locales avec la suppression de la taxe d’habitation, de nombreux propriétaires ont vu leur taxe foncière augmenter considérablement.
Et cette pression fiscale est parfois très lourde à supporter.
Il est donc intéressant d’être attentif à cette valeur locative.
Contrairement à ce que vous pourrez lire, les informations nécessaires ne se trouvent pas sur votre avis de taxe foncière.
Vous devez en faire la demande au Centre des Impôts Fonciers (CIF) dont vous dépendez. Il s’agit de la fiche d’évaluation de votre bien sur laquelle figurent le local de référence, la catégorie, la surface pondérée, etc.
La valeur la plus facile à contester (et celle qui peut avoir le plus de poids dans la balance) est le correctif d’entretien. Un des 4 critères de correction dont je parlais plus haut.
Un barème précis est établi en fonction de l’état de votre logement. Et un coefficient appliqué : de 1,20 pour une construction en parfait état ne nécessitant aucune réparation à 0,80 pour une construction nécessitant des réparations majeures.
Lorsqu’une habitation neuve est achevée, le premier propriétaire déclare son état. Sur cette base, l’administration fiscale attribue le coefficient le plus élevé, soit 1,20, indiquant qu’aucune réparation n’est nécessaire.
Bien que l’administration soit supposée réévaluer ce coefficient chaque année, cela ne se produit généralement pas.
Alors, imaginez une maison construite dans les années 80…
Vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit la mise en recouvrement de la taxe pour effectuer les démarches de contestation. Cela peut vraiment valoir la peine !
