Début 2026, l’immobilier vit une situation un peu schizophrène : les taux ont cessé de flamber et se sont plutôt stabilisés autour de la zone des 3%, mais l’accès au crédit n’est pas devenu “facile” pour autant.
Les banques prêtent, oui. Elles reprennent même du rythme sur la production de crédits. Mais elles prêtent avec une idée fixe : limiter les dossiers qui pourraient devenir fragiles demain, au moment où le ménage devra absorber une hausse de charges, des travaux, ou une revente plus compliquée. C’est là que la question “neuf ou ancien” devient plus qu’un débat de préférences : elle se transforme en lecture bancaire du risque. Le neuf rassure par défaut (normes, performance énergétique, absence de gros travaux immédiats, visibilité sur les charges), mais il inquiète parfois par son ticket d’entrée plus élevé. L’ancien attire par son prix d’achat, mais il effraie dès que le DPE bascule du côté “à risque”, parce que ce risque n’est plus seulement théorique : il est désormais réglementaire, financier et patrimonial. En 2026, la banque ne prête pas “au neuf” ou “à l’ancien” en tant que catégories abstraites. Elle prête à des actifs qu’elle estime liquides et finançables dans le temps, et à des projets dont le budget global tient debout même si le contexte se remet à bouger.
Les repères qui cadrent 2026
Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations) s’établit autour de 3,08% (Banque de France, décembre 2025).
La production des crédits habitat poursuit une reprise, avec 12,3 Mds€ en novembre (Fédération Bancaire Française).
Côté barèmes, les meilleurs profils obtiennent encore des taux “décotés”, autour de 3,05% sur 20 ans et 3,15% sur 25 ans (CAFPI, février 2026).
Ce que les banques regardent d’abord en 2026 : la robustesse du projet, pas l’étiquette “neuf/ancien”
Il y a une idée reçue tenace : “les banques préfèrent financer le neuf”. En réalité, elles préfèrent financer ce qui tient dans la durée. En 2026, le premier filtre reste classique : stabilité des revenus, reste à vivre, apport, historique bancaire, et surtout respect des cadres d’octroi (notamment le taux d’effort autour de 35% et les durées usuelles). Mais ce qui change, c’est la façon dont le bien lui-même redevient un élément actif du dossier. Comment les banques raisonnent désormais ? En garantie : si demain le ménage doit vendre, est-ce que le bien se revend sans casse ? Est-ce que la valeur est lisible ? Est-ce que l’actif est “désirable” sur un marché devenu hypersensible à l’énergie ? C’est exactement là que le DPE s’invite dans la conversation, parfois sans être dit explicitement. Un logement très énergivore n’est pas seulement une histoire de facture : c’est une histoire de travaux potentiellement coûteux, de contraintes de location, de décote à la revente, de délais et d’incertitudes. À l’inverse, un bien performant (qu’il soit neuf ou ancien rénové) a plus de chances d’être liquide. Et en 2026, la liquidité est devenue une obsession bancaire, car elle conditionne la capacité à “sortir proprement” si le projet se tend. Autrement dit : le neuf bénéficie d’un avantage structurel parce qu’il est souvent performant par construction, mais l’ancien n’est pas défavorisé s’il coche les cases énergie/qualité. Ce qui se fait retoquer, de plus en plus, ce n’est pas “l’ancien”, c’est “l’ancien à inconnues” : travaux flous, budget mal borné, DPE bas, copropriété imprévisible, et plan de financement trop serré.
Pourquoi le neuf peut sembler “plus finançable” : visibilité, normes, et risque énergétique quasi neutralisé
Le neuf a un superpouvoir en 2026 : il réduit la part d’inconnu. Pour une banque, un achat en VEFA ou dans un programme récent, c’est souvent un dossier plus lisible : pas d’audit énergétique anxiogène, pas de chaudière à remplacer dès l’emménagement, pas de copropriété qui découvre un ravalement surprise au pire moment. Et surtout, le risque réglementaire lié aux passoires est quasiment neutralisé : la trajectoire de décence énergétique qui s’impose aux logements énergivores concerne d’abord l’ancien, parce que c’est là que se concentrent les classes E/F/G. Dans la tête du banquier, cela se traduit par un raisonnement simple : “si le ménage tient sa mensualité, il y a moins de risques qu’il doive en plus financer un gros chantier dans 18 mois”. Ce confort a une valeur. Il explique pourquoi certains dossiers “passent” plus facilement dans le neuf, à profil d’emprunteur identique, notamment quand l’ancien visé nécessite des travaux énergétiques mal calibrés. Mais le neuf a aussi son talon d’Achille : son prix d’entrée. Une opération neuve peut faire exploser le ratio effort/revenus, surtout quand les ménages veulent conserver une marge de sécurité. Et une banque préfère toujours un dossier moins tendu sur un bien très liquide qu’un dossier tendu sur un bien parfait. C’est là que se joue le vrai match : le neuf est souvent plus acceptable sur le plan du risque énergétique, mais il n’est pas automatiquement “plus financé” s’il met le ménage au plafond de sa capacité. En clair : le neuf est favorisé quand il améliore la robustesse globale du projet, pas quand il fragilise le budget.
L’ancien n’est pas “boudé” : il est trié. Le DPE transforme surtout les dossiers à travaux
Dans l’ancien, la banque fait de plus en plus un tri en deux étages. Premier étage : l’ancien “propre”, bien situé, DPE correct, charges maîtrisées, copropriété saine. Celui-là reste très finançable, parfois même plus “confortable” que le neuf parce que le prix d’achat est plus bas, donc la mensualité plus respirable. Deuxième étage : l’ancien “à sujet”, celui où la décote est séduisante mais où le projet repose sur un chantier (isolation, chauffage, fenêtres, ventilation, voire rénovation globale). Là, la banque ne dit pas forcément non. Elle demande davantage : devis, calendrier, enveloppe de sécurité, et parfois une intégration des travaux dans le financement. Le point dur n’est pas moral, il est mathématique : si vous ajoutez 30 000 à 60 000 € de travaux à un bien déjà financé au maximum, le dossier devient instable. Et un dossier instable, en 2026, est rarement accepté “en l’état”. Ce mécanisme est amplifié par la pression réglementaire sur la location des logements énergivores : un investisseur qui vise un bien classé très bas doit prouver qu’il sait le remettre au niveau, sinon la banque comprend immédiatement le risque de vacance et de perte de valeur. C’est pour cela que certains acheteurs ont le sentiment que “les banques ne prêtent plus sur l’ancien”. Elles prêtent, mais elles veulent que l’ancien soit soit (1) déjà sécurisé énergétiquement, soit (2) sécurisable avec un plan de travaux crédible et finançable. Et c’est précisément ce point qui fait basculer une partie des ménages vers le neuf : non pas par amour du carrelage neuf, mais parce qu’ils achètent une forme de visibilité future.
La conclusion (très 2026) : les banques prêtent au “bien durable”, pas à une époque
Si vous devez retenir une phrase, c’est celle-ci : en 2026, les banques prêtent au bien durable. Durable, au sens patrimonial : un bien qui garde sa valeur, se revend correctement, ne déclenche pas un chantier non financé dans deux ans, et ne met pas le ménage à la limite dès le premier mois. Dans cette logique, le neuf bénéficie d’un avantage naturel parce qu’il efface une partie des inconnues énergétiques et réglementaires. Mais l’ancien “propre” reste parfaitement finançable, et parfois même mieux que le neuf parce qu’il laisse plus d’air dans la mensualité. Le vrai perdant, c’est le projet à trous : achat serré + travaux flous + DPE bas + budget sans coussin. Et c’est précisément ce qui explique le “glissement” que l’on observe : certains ménages acceptent de payer plus cher à l’entrée (neuf ou ancien rénové) parce qu’ils achètent une forme de sérénité, pas seulement des mètres carrés. Dans un monde où la macro peut re-tendre les taux par à-coups, où les coûts de travaux restent volatils et où la réglementation énergétique progresse comme un calendrier, ce type de sérénité devient… étonnamment rationnel.
Sources
- Banque de France (décembre 2025) — Crédits aux particuliers : taux des nouveaux crédits à l’habitat et encours.
https://www.banque-france.fr/fr/statistiques/credit/credits-aux-particuliers-2025-12 - Fédération Bancaire Française (13 janvier 2026) — Derniers chiffres sur les crédits aux particuliers : production et taux moyens.
https://www.fbf.fr/fr/derniers-chiffres-sur-les-credits-aux-particuliers/ - CAFPI (février 2026) — Analyse des taux de crédit immobilier : repères et meilleurs taux 20/25 ans.
https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/barometre-taux/actualites-taux/analyse-taux-credit-immobilier-fevrier-2026 - Ministère de la Transition écologique — Décence énergétique et gel des loyers : calendrier et seuils (G, F, E).
https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/location-gel-loyers-passoires-energetiques
