Imaginez une destination de rêve plages surnommées “carte postale”, villas élégantes, ruelles pleines de charme où, contre toute attente, l’urbanisme bascule, pour donner la priorité à l’habitat permanent. Une décision qui pourrait bien redéfinir l’identité d’un territoire très en vue.
Un tournant inédit pour le logement
Face à la crise du logement, certaines communes touristiques ont activé un levier nouveau : réserver des zones entières exclusivement aux résidences principales. Cette possibilité découle de la loi Echaniz / Le Meur, votée en novembre 2024, qui permet d’imposer cette restriction dans les communes où les résidences secondaires dépassent 20 % du parc et si la taxe sur les logements vacants est appliquée. L’enjeu est clair : prioriser le bien-être des habitants permanents sur la rentabilité saisonnière.
C’est au Pays basque que l’initiative voit le jour
C’est dans un territoire souvent valorisé pour son art de vivre, mais sous tension immobilière, que le changement s’impose. La Communauté d’agglomération Pays basque — qui regroupe Biarritz, Bayonne, Anglet, Bidart et Boucau — a voté un PLUi (Plan Local d’Urbanisme intercommunal) historique. Un périmètre de 1 000 hectares urbains sera désormais réservé exclusivement aux futures constructions de résidences principales.
Ce choix répond à une réalité criante : les résidences secondaires représentaient en moyenne 21 % du parc immobilier sur ce territoire, et jusqu’à 50 % dans certaines communes du littoral. L’objectif est clair : que l’espace urbain serve la résidence à l’année, et non l’investissement spéculatif.
Une réponse à la flambée des prix et à la perte de population locale
Le contexte est lourd : flambée des prix, pénurie de logements décents pour les habitants permanents, déséquilibre croissant entre résidents et touristes. En ciblant ces 1 000 hectares, la CAPB veut inverser la tendance. Elle prévoit aussi l’intégration de quotas de logements à prix abordables dans les projets supérieurs à 20 logements, tout en restituant 344 hectares à la nature ou à l’agriculture pour réduire l’artificialisation des sols de 63 % entre 2025 et 2040.
Ce que cela implique concrètement pour le territoire
Sur le plan social, la mesure réaffirme le droit à l’habitat permanent. Sur le plan urbanistique, elle impose une mixité durable — à l’échelle collective — plutôt que le règne fragmenté des résidences secondaires. Pour les habitants, cela signifie une vraie possibilité de vivre, travailler et vieillir là où ils sont nés ou ont choisi de construire leur vie.
Elle marque également un tournant dans les politiques territoriales : ces communes réaffirment que l’aménagement urbain peut — et doit — servir le lien social, et non uniquement les flux touristiques ou la valorisation foncière.
Des défis à venir
- Contestation possible : rappelons qu’il ne s’agit pas de bannir les résidences secondaires déjà existantes, mais seulement d’empêcher leur multiplication via de nouvelles constructions.
- Effet limité sans généralisation : il reste à voir si d’autres territoires suivront le modèle basque.
- Tension avec les propriétaires : les résidences secondaires contribuent parfois fortement aux budgets locaux via les taxes, ce qui complexifie les décisions.
Sur la belle côte basque, là où la douceur de vivre rime souvent avec pression immobilière, une décision structurante est prise : le logement à l’année prime sur la rentabilité touristique. C’est une rupture, aussi discrète que profonde, avec la logique dominante — une logique destinée à équiper le territoire pour ses habitants, aujourd’hui et demain. Une mesure courageuse, prête à inspirer ceux qui misent sur la cohésion sociale pour redéfinir l’avenir des villes touristiques.
Sources
- Décision du PLUi réservant 1 000 hectares aux résidences principales, cinq communes concernées, contexte de 21 à 50 % de résidences secondaires — Immo-Basque.com, Communauté Pays basque, Batiweb, Batiactu
- Délimitation PLUi, diminution de l’artificialisation, quotas de logements abordables — Placéco
