Investir à la montagne en 2026 sans regarder l’étiquette énergétique, c’est prendre le risque d’un bien invendable… ou louable uniquement quelques mois par an. Le “glissement” est en train de se faire sans bruit : si les banques durcissent déjà le ton sur le DPE pour une résidence principale, elles deviennent souvent bien plus strictes dès qu’il s’agit d’un projet locatif — et la montagne, avec ses studios anciens, ses charges d’hiver et ses saisons courtes, coche toutes les cases du dossier “à risque”. Résultat : un segment très précis pourrait décrocher plus vite que le reste du marché : les petits lots énergivores (F/G) dans des copropriétés vieillissantes, surtout quand la location ne tient que sur l’hiver.
Ce n’est pas qu’une affaire de morale écologique. C’est un changement de lecture du risque : pour une banque, un bien est une garantie. Et une garantie devient fragile si sa valeur de revente baisse, si sa mise en location se complique, ou si des travaux collectifs explosent les charges. Autrement dit : le DPE ne sert plus seulement à estimer des factures, il commence à peser dans la “liquidité” d’un actif — ce qui, en montagne, peut être brutal parce que les marchés sont plus petits et les cycles plus rapides.
Pourquoi la montagne est plus exposée que l’ancien “classique”
L’immobilier de station a longtemps bénéficié d’une protection naturelle : rareté foncière, désirabilité, effet “carte postale”, et un modèle locatif concentré sur quelques semaines très rentables. Le DPE restait un sujet secondaire, parfois même traité comme un détail technique, parce que l’occupation était intermittente. Sauf que le contexte 2026 n’est plus celui d’hier. D’un côté, le calendrier des “passoires” s’est durci pour la location longue durée. De l’autre, la réglementation autour des meublés de tourisme évolue aussi dans certaines communes et dans certains cas (autorisation/changement d’usage, première mise en location, etc.). Et surtout : l’hiver, dans un studio mal isolé, la facture et les charges deviennent un sujet très concret… qui rogne la rentabilité et réduit la demande hors pics saisonniers.
Ajoutez à cela un point souvent sous-estimé : la montagne est un marché de “petits tickets” (studios, petites surfaces), donc très sensible à tout ce qui augmente le budget global : électricité/chauffage, appels de fonds, travaux de copropriété, contraintes de location. Sur un studio, 10 000 € de travaux, c’est parfois l’équivalent de plusieurs années de cash-flow. Dans un environnement de crédit plus sélectif, c’est exactement le type de scénario qui fait hésiter une banque… et refroidit l’acheteur suivant.
Le “cocktail” montagne qui inquiète les prêteurs
Plusieurs études et enquêtes sectorielles pointent une surreprésentation des logements énergivores dans les stations, avec une part notable de biens classés F/G. Dans le même temps, le calendrier d’interdiction de location en longue durée vise déjà les logements G (depuis 2025) puis F (à partir de 2028), et E à horizon 2034. Enfin, côté crédit, la Banque de France indique que les banques anticipent en 2026 un léger durcissement pour les prêts au logement, ce qui renforce la sélection des dossiers les plus “incertains”.
Le point clé : pour un locatif de montagne, le DPE devient un test de rentabilité… et de revente
Un studio “passoire” en station, ce n’est pas seulement un problème de consommation. C’est un problème de modèle économique. Si le bien n’est attractif que pendant 10 à 12 semaines de haute saison, tout le reste de l’année devient un désert locatif, ou un marché au rabais. Et c’est là que le DPE agit comme un accélérateur : plus un logement est énergivore, plus il est inconfortable en hiver, plus il est cher à chauffer, plus les avis et la concurrence des biens rénovés le pénalisent. À la fin, la rentabilité devient fragile — et la revente aussi, parce que l’acheteur d’après fait le même calcul, avec des banques parfois plus exigeantes qu’avant.
En pratique, beaucoup de dossiers se jouent sur des détails : l’hypothèse de taux d’occupation, le niveau de charges, la capacité de la copropriété à voter des travaux, et le coût de remise à niveau énergétique. Si la banque estime que la valeur du bien pourrait être “capée” par le DPE, elle peut exiger plus d’apport, demander une enveloppe travaux, ou réduire la voilure sur les revenus locatifs pris en compte. Ce n’est pas une règle uniforme, mais une logique de gestion du risque : plus le locatif est saisonnier, plus le DPE pèse.
Stations à risque vs stations résilientes
Lecture simple : le risque ne dépend pas seulement de la station “célèbre”, mais de la capacité du marché à rester liquide et louable hors pic hivernal, et de la capacité des copropriétés à se moderniser.
Alors, chute massive… ou simple tri à deux vitesses ?
Parler de “chute massive” partout serait excessif : l’immobilier de montagne est très hétérogène. Certaines stations premium gardent une demande structurelle. Certains biens rares, bien placés, rénovés, restent liquides. Mais ce qui paraît crédible en 2026, c’est un tri beaucoup plus brutal qu’en ville sur un segment précis : les studios passoires dans des copropriétés anciennes, lorsque la rénovation est coûteuse, que la location est courte, et que le financement se durcit. Là, la décote peut accélérer, non pas à cause d’un effondrement de la montagne, mais parce que le bien devient “difficile à défendre” devant une banque… et difficile à raconter à un acheteur.
Pour les investisseurs, la grille de lecture change : on ne “prend” plus une station, on “prend” un actif. Et l’actif doit cocher trois cases : (1) louable au-delà de l’hiver, (2) charges et copropriété maîtrisables, (3) trajectoire DPE crédible. Ceux qui sauront sélectionner des biens résilients pourront encore trouver des opportunités. Les autres risquent de se retrouver avec un ticket d’entrée bon marché… mais une sortie très chère.
Sources
- Ministère de la Transition écologique — Calendrier de non-décence énergétique (G à partir de 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034).
https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/22014-1_Guide_RenoEnergetique_2024-10.pdf - Banque de France (13 janvier 2026) — Enquête sur la distribution du crédit bancaire dans la zone euro (attentes : léger durcissement pour les prêts au logement).
https://www.banque-france.fr/fr/communiques-de-presse/resultats-de-lenquete-de-janvier-2026-sur-la-distribution-du-credit-bancaire-dans-la-zone-euro - Le Figaro Immobilier (18 décembre 2025) — Données citées sur la part de logements énergivores en stations et le risque d’interdiction de location.
https://immobilier.lefigaro.fr/article/pourquoi-64-des-logements-dans-les-stations-de-ski-sont-menaces-d-interdiction-de-location-20251218
