La Seine Saint Denis (93)

La Seine Saint Denis (93)

Rénovation, réhabilitation, reconstruction, requalification, revalorisation… La Seine Saint Denis vit à l’heure des grandes man½uvres, et pas une commune ou presque ne présente un projet d’aménagement urbain, avec de nouveaux logements évidemment, mais aussi transports, bureaux, ZAC à foisons, équipements culturels et sportifs, écoles et crèches…

Les grandes man½uvres

Certes, certains projets ne bénéficieront pas de l’effet Jeux Olympiques. Qu’importe, d’autres poursuivent leurs cours, notamment soutenus par l’arrivée des familles parisiennes chassées par les prix prohibitifs, à la recherche de surfaces plus grandes, de verdure et d’infrastructures moins encombrées. « La mauvaise réputation du 93 s’estompe et les barrières sociales s’effacent », analyse Maître Frédéric Dumont, notaire à Montreuil et membre de la Chambre des Notaires de Paris. On assiste donc à un véritable glissement de la population, de la capitale vers les communes limitrophes, de la Petite vers la Grande Couronne…
En cause les prix, qui ont flambé en 2004 : + 18,4 % sur le département ! Cependant, le marché semble désormais se stabiliser dans certaines communes, et les vendeurs, vu les budgets engagés, cèdent moins facilement au coup de c½ur. Le département accueille également de nombreuses constructions neuves car il existe encore des réserves foncières attisant la convoitise des promoteurs : « En 1998, nous devions solliciter les promoteurs, confie Véronique Guillaumin, responsable du pôle politique du logement et de l’habitat du département développement urbain et social de Plaine Commune*. Aujourd’hui, ce sont eux qui viennent nous voir ! » Rien qu’à Saint Denis, 3 000 logements devraient être livrés d’ici à 2006, 60 % en accession à la propriété et 40 % en locatif conventionné. Car le département tient à préserver sa tradition populaire et sa mixité sociale.-

*Plaine Commune : Basée à Saint Denis, la communauté d’agglomération Plaine Commune rassemble les villes d’Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, La Courneuve, L’Ile-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Stains et Villetaneuse.

Villes

Saint Ouen : Le plein de neuf

Avec un compteur bloqué aux alentours de 3 000 ¤/m2, Saint Ouen fait pourtant le plein de logements neufs : la mairie a conclu un accord avec les promoteurs afin de contenir les prix du neuf autour de cette limite. Les livraisons des constructions (Bouygues Immobilier, Nexity Féréal, Groupe Arcade, Kaufman & Broad…) devraient s’égrener jusqu’en 2008 : un véritable eldorado pour les investisseurs ! « Dans l’ancien, la majorité des produits partent entre 3 000 et 3 500 ¤/m2, mais peuvent descendre à 2 400 ¤/m2 s’il y a des gros travaux », dépeint Luc Boillot de l’agence LB Immobilier.
La ville attire de nombreux parisiens, ravis de trouver des prix plus sages tout en bénéficiant de l’accessibilité du métro (ligne 13) et d’infrastructures (scolaires, sportives…) en nombre suffisant. Pour les appartements, privilégiez le centre pour vous installer dans ce grand 3 pièces de 80 m2 avec parking en étage élevé à 270 000 ¤. Sinon, dirigez-vous vers le vieux Saint Ouen au nord ou le quartier Debain près des Puces pour dénicher des petits pavillons de ville ou quelques lofts transformés par un architecte, tel ce 4 pièces avec verrière, coursive et jardin vendu 375 000 ¤.

Saint Denis : La grande mutation

« Sur ces 8 derniers mois, le marché a vraiment explosé, car les gens n’achètent plus une surface, mais un prix », analyse Michel Lecat de l’agence Saint Denis Immobilier. Soit entre 2 000 et 3 000 ¤/m2 en fonction de l’état du bien. Pour le neuf, mieux vaut compter aux alentours des 3 400 ¤/m2. Les programmes sont concentrés dans le quartier de la Plaine Saint Denis, attirant de nombreux investisseurs en De Robien pour les petites surfaces (studio à louer aux environs de 500¤ et 650 ¤ pour les 2 pièces), mais également des primo-accédants provinciaux ou parisiens qui peuvent ainsi s’offrir des surfaces plus grandes. Par exemple, un 4 pièces de 80 m2 se négocie suivant l’état et l’emplacement entre 200 000 et 240 000 ¤. Ou pour ceux qui rêvent d’un pavillon, il faut prospecter le quartier des Notaires, et surtout celui de la Mutualité au Nord Est de la ville : comptez entre 250 000 et 300 000 ¤ pour une maison années 30-40 de 100 à 120 ¤/m2 avec un beau jardin.
Reste à savoir quelle sera l’évolution de la cité dionysienne, écartelée entre un passé glorieux représenté par la Basilique des Rois de France, au c½ur d’un centre-ville désormais piétonnier, un Stade de France tout aussi glorieux en tête de pont d’une série d’aménagements à venir (Porte de Paris, Plaine Saint Denis (voir encadré), Future Cité du cinéma de Luc Besson…) et une « mauvaise » réputation qui devait s’effacer grâce aux Jeux Olympiques… Sûrement la force dans l’union, avec sept autres communes, réunies dans la SEM Plaine Commune, de poursuivre les grandes mutations engagées.

Aubervilliers : Du potentiel

Entre la fin du réaménagement des berges du Canal et la création d’un nouveau quartier (malgré quelques péripéties juridico-administratives), Aubervilliers devrait à l’avenir changer de physionomie : réhabilitation de plusieurs quartiers, rénovation du square Stalingrad, prolongement de la ligne 12 du métro, construction des bassins olympiques… si tenté que tous ces projets soient maintenus ! En attendant, les prix se stabilisent : « de 1 200 à 2 300 ¤/m2 dans l’ancien, de 1 700 à 2 500 ¤/m2 dans le récent de moins de 20 ans et 2 300 à 3 100¤/m2 dans le neuf », note François Hentz de l’agence Foncia Chadefaux. Tout dépend du quartier : les abords de la mairie sont les plus prisés, les Quatre Chemins sont plus populaires mais desservis par la ligne 7 du métro, le Fort est moins demandé car moins accessible, le Landy et les berges du Canal sont en cours de réhabilitation, concentrant de nombreux immeubles insalubres.

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Pantin : En devenir

Ici, les prix sont en passe de rattraper ceux des communes voisines des Lilas et du Pré Saint Gervais, et en moyenne près 3 000 ¤/m2, soit presque deux fois plus cher qu’en 1998. Les acheteurs, dont de nombreux parisiens, redécouvrent cette commune desservie par deux lignes de métro et le RER E, reliant Saint Lazare en une dizaine de minutes. « La ville est un véritable patchwork architectural et cosmopolite », décrit-on à l’agence Laforêt. Les budgets serrés se rabattent sur le quartier des Quatre Chemins, côté Aubervilliers, longtemps délaissé mais en cours de rénovation, où les prix dans l’ancien restent compris entre 2 400 et 2 750 ¤/m2. Mais dans une résidence très récente de la rue Josserand, un appartement de 65 m2, doté d’un balcon et d’une vue dégagée, est tout de même parti à 188 000 ¤, soit 2 900 ¤/m2.
Beaucoup plus recherchés, ce sont soit les abords du Canal de l’Ourcq, soit les quartiers desservis par la ligne 5 du métro : Hoche, à l’habitat dense et haut dont les prix oscillent entre 2 700 et 3 500¤/m2 ; l’Eglise, dans les mêmes gammes de prix avec plus de constructions récentes et des lofts réaménagés ; et enfin les abords plus verdoyants de la station Pantin-Raymond-Queneau, où un 2 pièces de 42 m2 dans un immeuble en pierre de Paris vient de partir à 152 000 ¤.

Le Pré-Saint-Gervais : Majorité d’ancien

Malgré l’afflux des acheteurs parisiens, la tendance est au ralentissement au Pré-Saint-Gervais : « Les prix se sont stabilisés depuis six mois », affirme Marie-Laure Denis de l’agence Ariane Immobilier. La demande reste très forte sur les surfaces à aménager, mais les autorisations ne se délivrent plus qu’au compte-goutte. Les appartements se négocient en moyenne entre 3 000 et 3 500 ¤/m2, et grimpent jusqu’à 3 700 ¤/m2 pour les biens d’exception ou dans les immeubles récents. Voire plus pour l’habitat individuel : une maison indépendante rue Baudin de 100 m2 avec un studio et 200 m2 de terrain vient de partir à 430 000 ¤, un loft rue Jean-Baptiste Sémanaz, 99 m2 avec deux parkings a été vendu 392 000 ¤.

Les Lilas : Concentré de neuf

« Depuis quelques mois, les prix se sont assagis, remarque Patrick Moing de l’agence Immo Transac. Les prix continuent d’augmenter sur les petits produits, mais pour les grosses affaires, les délais s’allongent ». La commune la plus chère de Seine-Saint-Denis poursuit sa transformation : achèvement de la ZAC du centre, revitalisation de l’entrée de la ville avec la couverture du périphérique et le réaménagement de la porte, et à terme future base régionale de loisirs (66 hectares répartis sur Pantin, Les Lilas, Romainville, et Noisy le Sec).
La fourchette des prix a donc tendance à se rétrécir, en moyenne autour des 3 600 ¤/m2, et jusqu’à 4 000 ¤/m2 pour les biens de très bonne qualité, ou à proximité de la recherchée place Charles De Gaulle. A la location, les loyers rattrapent les prix pratiqués dans la capitale, en moyenne 800 ¤ pour un 2 pièces et 1 200 ¤ pour un 4 pièces. Dans le neuf, les programmes, relativement nombreux, se commercialisent entre 4 300 et 4 800 ¤/m2.

Bagnolet : Densément peuplé

Le marché bagnoletais reste tendu : « Beaucoup de vendeurs surévaluent leur bien car eux-mêmes prévoient de racheter ensuite, soutenus par la demande de logement de la clientèle à très grande majorité parisienne », note Patrick De Mékong de l’agence Laforêt. La fourchette des prix s’étale de 2 250 à 4 900 ¤/m2, en moyenne entre 3 000 et 3 200 ¤/m2. La ville présente des atouts certains : la desserte de l’A3 et du métro, des infrastructures (écoles, équipements culturels et sportifs) suffisamment nombreuses, des réserves foncières et quelques programmes neufs (programme Bouygues à environ 3 500 ¤/m2 par exemple), et sur les hauteurs, une vue imprenable sur Paris.
Des arguments qui font débourser environ 350 000 ¤ pour des meulières ou d’anciennes maisons ouvrières en brique, dans des allées semi-piétonnes baignées de verdure, ou plus de 600 000 ¤ pour les premiers lofts aménagés à la revente, vers les rues Hoche, Sadi Carnot ou Jules Ferry. Les quartiers les plus prisés ? La proximité des Lilas, celle de la mairie et du métro dans le centre-ville ou au sud dans les Coutures, celle du métro Robespierre sur Montreuil à quelques minutes à pied. Sinon, pour des prix plus doux et les investisseurs, mieux vaut prospecter les quartiers plus populaires de Malassis ou de la Noue, dont la dalle vient d’être rénovée.

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Montreuil : Toujours à la hausse

Dans le ville reine de l’esprit « loft-bobo », les prix continuent leur progression : + 2 à 3 % dans le Bas Montreuil desservi par le métro, + 5 à 7 % dans le centre vers la mairie et le métro Croix de Chavaux, +10 % dans le Haut un peu moins recherché. Si les tarifs flirtent avec les 3 500 ¤/m2 aux abords de Vincennes, le nord de la ville offre des prix plus sages, aux alentours des 2 200¤/m2. « La demande reste avant tout très forte sur les maisons et les lofts, suivie par un clientèle plus jeune de primo-accédants sur les studios ou 2 pièces, soutenus par les nouvelles dispositions du prêt à taux zéro», confie Thierry Baizet de l’agence Era Immobilier. Pour les maisons, dans le Bas Montreuil, trouver un bien à moins de 300 000 ¤ est devenue quasiment mission impossible.
Aux abords de la mairie, difficile aussi de trouver beaucoup moins cher, sans compter que tout le projet de rénovation « C½ur de ville » (démolition de la gare routière, création d’un théâtre e d’un centre commercial…) devrait revaloriser le quartier. Les budgets plus serrés doivent donc se reporter vers le Haut, en fait au nord et à l’est de la ville. Loin du métro mais à proximité de l’A186, les prix sont nettement plus abordables : environ 2 500 ¤/m2 dans le secteur des Sept-Chemins et 2 000 ¤/m2 vers le Parc Montreau. Enfin, à la location le marché reste tendu : les studios et 2 pièces se louent environ 15 ¤/m2 et les grandes surfaces sont assez rares.

Stains : Réhabilitation

Comme beaucoup de villes de Seine Saint Denis, l’heure est à la réhabilitation et aux grands projets : renouveau du centre-ville avec des rues semi-piétonnes plus commerçantes et la rénovation des équipements, de la Cité Jardins, des quartiers du Moulin Neuf et du désenclavement de la cité du Clos Saint Lazare, développement des ZAC de la Ceriseraie et du Bois-Moussay, prolongation de la ligne 13 du métro et construction de la Tangentielle Nord…
Surtout, la ville détient des réserves foncières qui attirent les promoteurs : en témoigne le succès d’un programme de 150 lots lancé par Nexity Appollonia, écoulé comme des petits pains chauds : un ensemble d’îlots privatifs combinant des produits variés (du studio à la villa) autour d’une cour privative intérieure et conçu par l’architecte Roland Castro, pour 2 151 ¤/m² en moyenne. Pour ceux qui préfèrent l’ancien et le charme des meulières, direction le quartier de l’Avenir, où « les prix des pavillons s’étalent entre 180 000 et 230 000 ¤, suivant la taille et les prestations », estime-t-on chez Avis Immobilier. Quant aux appartements, ils se concentrent vers le vieux centre-ville classé.

Bondy : Verdure et pavillons

Facilement accessible à 7 minutes de la Gare du Nord et 11 minutes de Saint Lazare en RER, et bientôt desservie par le futur tram-train, Bondy attire les familles parisiennes, tant à l’achat qu’à la location. Dans un cadre verdoyant (55 hectares d’espaces verts sans compter le nouveau Bois), les nouveaux arrivants préfèrent s’orienter vers le centre-ville rénové et commerçant ou le sud quartier Mainguy, en bordure du RER, plutôt qu’au Nord, délimité par la route nationale bordée des grandes enseignes de la distribution.
Les investisseurs peuvent trouver quelques programmes neufs dans le centre plutôt ancien, commercialisés 2 900 et 3 200 ¤/m2, sachant qu’un bien se loue entre 15 et 18 ¤/m2. On peut trouver quelques bonnes affaires, telle « ce petit pavillon dans le nord de 57m2 sur 320 m2 de terrain à 143 000 ¤ », affirme Agnès Deleersnyder de l’agence Laforêt. Mais les prix s’alignent plutôt sur ce pavillon 4 pièces de 1987, 83 m2 de plain-pied sur 400 m2 de terrain, à 265 000 ¤. Pour les appartements, il faut compter environ 150 000 ¤ pour Un 3 ou 4 pièces de 65 m2.

Rosny sous Bois : Esprit maison

« Les prix se stabilisent car les acquéreurs sont plus exigeants », note Daniel Margotteau de l’agence Era Immobilier. Ici, peu de parisiens, car la ville n’est desservie que par le RER, mais plus de provinciaux à la recherche de prix plus abordables. Et la ville devrait continuer à accueillir de nouveaux arrivants, notamment grâce au projet Domus : le plus troisième plus grand centre commercial européen dédié à l’équipement et aux arts de la maison, avec 120 boutiques et à la clef, près de 1 700 créations d’emplois.
Autour de l’A86 qui la scinde en deux, la ville offre une assez grande variété de produits : de l’ancien à rénover dans le centre, des appartements récents en pierre de taille proches du RER dans le quartier des 10 000 Rosiers, quelques programmes neufs aux abords du Golf. D’où une palette de prix évoluant entre 1 900 et 3 000 ¤/m2. Si les meulières se concentrent vers le vieux Rosny, le reste de la ville offre bon nombre de pavillons : par exemple, celui-ci de 120 m2 sur un terrain tout en longueur de 700 m2 sur les anciennes zones maraîchères, a trouvé preneur à 375 000¤. La même surface habitable en meulière, avec un sous-sol total et de belles prestations, vient de trouver acquéreur à 295 000 ¤.

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Aulnay sous Bois : Méconnue

Pourtant desservie par le RER B et l’A3, Aulnay sous Bois reste pour l’instant un peu boudée par les parisiens… mais pas par les habitants du crû qui investissent dans leur ville, au point que celle-ci a connu en termes de prix une véritable flambée : + 47 % selon les statistiques des notaires ! La ville recèle quelques atouts : 44 % de pavillons, 153 hectares d’espaces verts, l’arrivée du tram-train (3 stations sur la ville) permettant d’interconnecter le RER B d’Aulnay avec le RER E en gare de Bondy… « et quelques terrains encore disponibles, mais qui se vendent à une vitesse record », explique Gil Vaz de l’agence Immobilière du Parc.
En matière de biens, l’offre est assez variée, et les prix aussi : de 2 000 à 3 000 ¤/m2 pour les appartements en fonction de leur état, et de 200 000 ¤ pour un petit pavillon de 60 m2 avec un jardinet à 500 000 ¤ pour une belle propriété. La proximité de la gare et du centre-ville peuvent faire grimper les prix d’environ 20 %, en attendant le grand projet de rénovation des quartiers nord.

Le Raincy : Chic

« Le petit Neuilly du 93 » a retrouvé les faveurs des primo-accédants : des jeunes couples qui se lancent dans l’acquisition de petites surfaces grâce au prêt à taux zéro, ou des cadres parisiens à la recherche d’une maison avec cachet, nombreuses sur la commune. Avec un budget relativement conséquent tout de même : « Difficile de trouve un pavillon à moins de 300 000 ¤, l’effet coup de c½ur joue moins et, à ce prix, il faut parfois prendre en compte le montant des travaux », remarque Patrice Thiébaut de l’agence Laforêt.
Pour les appartements anciens, avec parquet et moulures mais sans ascenseur ni parking, les prix démarrent à 2 700 ¤/m2 vers l’avenue Thiers par exemple, mais comptez en moyenne 3 200 ¤/m2, à l’image de ce 3 pièces allée Clémencet de 68 m², à deux pas de la gare RER, vendu 220 000 ¤, soit 3 235 ¤/m2. Les maisons sont un peu moins chères, à 2 900 ¤/m2 en moyenne. Les grandes propriétés restent un peu plus longtemps sur le marché, eu égard aux budgets requis : 865 000 ¤ pour cette maison sur le boulevard du Midi, rénovée de 1870 de 10 pièces et 6 chambres, de 220 m2 sur 710 m2 de terrain, ou ce pavillon de 1992 type Mansart, 8 pièces dont 3 chambres de 253 m2, sur 1 000 m2 de terrain vendue 877 000 ¤.

Témoignage : Vivre à Drancy

config-users.pngEté 2003, Anna Markovic, responsable enseigne et catégorie chez Vania Expansion, décide de quitter son appartement d’Aubervilliers pour se rapprocher de son lieu de travail à Courbevoie. S’installer à Paris et les Hauts de Seine? Trop cher. Les Yvelines ou la Seine et Marne ? Trop loin. Elle prospecte donc le 93 et se rend chez des amis à Drancy.
En mai 2004, un agent lui propose une petite maison de 50 m2 avec un garage-atelier de 65 m2 sur un joli terrain de 350 m2, négociée pour 145 000 ¤ : « Certes, il y avait beaucoup de travaux à faire, mais comme mon père travaille dans le secteur du bâtiment, ce n’était pas un problème. En plus, il cherchait un local pour y installer un bureau, donc je lui loue le grand garage-atelier. Et surtout, malgré la situation en zone historique, le C.O.S. me permet d’occuper une surface totale de 210 m2. Je vais donc faire construire, grâce à un ami architecte, un corps de bâtiment supplémentaire de 80 m2 pour agrandir ma maison ». En termes de commodités, Anna se trouve non loin du centre-ville, et un quart d’heure à pied du RER : « L’A86 n’est pas trop fréquentée, et le soir, je ne mets que quelques minutes pour atteindre la porte de Pantin. Et je n’ai pas de sensation d’insécurité, ma voiture dort dehors ! »

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Projets expérimentaux à la Plaine Saint Denis

La communauté d’agglomération Plaine Commune* est le grand aménageur des villes du nord de Paris. L’un de ses plus gros projets ? Recomposer les 600 hectares de la Plaine Saint Denis, friche industrielle de Saint Denis en bordure du périphérique. Et entre autres initiatives, le projet mené par l’urbaniste Anne Molinier, une « démarche expérimentale d’habitat individuel contemporain en milieu urbain » : « Il s’agissait de rapprocher des promoteurs privés et de jeunes architectes, dans le cadre d’ateliers en partenariat avec les institutionnels, à partir d’un cahier des charges comportant des normes HQE (Haute Qualité Environnementale). Un jury a sélectionné un duo architecte-promoteur pour chacun des cinq projets lancés, soient 150 logements au total. La première livraison, le programme Torpedo, a eu lieu sur Saint Denis, 18 maisons-lofts d’environ 85 m2, avec jardin ou terrasse. L’objectif poursuivi est également d’inciter les gens à s’installer sur la commune en facilitant l’accession à la propriété et en leur proposant des programmes novateurs ». Les prochaines réalisations auront lieu à Epinay-sur-Seine, Villetaneuse et Pierrefitte-sur-Seine.)]

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Logements sociaux : Plaine Commune Habitat, le premier OPAC communautaire

La Seine Saint Denis est un des départements les plus richement dotés en logements sociaux : sur la quarantaine de villes du département, seules 7 d’entre elles accueilleraient moins de 20 % de logements sociaux (Source Iaurif 1998). Pas facile pour autant de bénéficier d’une location à loyer modéré : certaines communes comme Bagnolet peuvent à peine répondre à 10 % des demandes. Et selon les institutions publiques, le délai moyen d’attente avoisinerait les 5 ans…
Pour tenter de remédier à cette pénurie, les villes ne cessent de construire : rien que sur le territoire Plaine Commune*, qui comprend déjà prêt de 47 % de logement sociaux, 2 400 logements supplémentaires sont prévus sur la seule commune de Saint Denis. Les huit communes se sont d’ailleurs réunies pour créer Plaine Commune Habitat, le premier OPAC communautaire français, qui devrait à terme devenir le gestionnaire unique des 14 000 logements concernées, et, entre autres, moderniser le parc existant (15 000 logements insalubres).)]

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