Immobilier d’entrepôts : la région marseillaise prend son envol

Immobilier d’entrepôts : la région marseillaise prend son envol

Quatre nouveaux pôles en périphérie de Marseille témoignent du dynamisme du marché de l’immobilier d’activités sur Marseille. La construction porte quasi exclusivement sur des entrepôts, contribuant à la pénurie de l’immobilier d’activités traditionnel. Chargeurs et logisticiens affluent pour bénéficier de ces nouvelles implantations.

Le témoin : Pascal Schori, directeur régional du pôle activité et logistique de la région PACA-Languedoc (Montpellier, Marseille et Nice) pour AtisReal

Question : Comment s’est porté le marché de l’immobilier d’entrepôts sur la région marseillaise au premier semestre 2006 ?

Pascal Schori : Le moins que l’on puisse dire, c’est que le marché autour de la cité phocéenne a été extrêmement dynamique sur les six premiers mois de l’année. Sur le segment des entrepôts de plus de 5 000 m², le volume des transactions a atteint 107 000 m², soit presque autant que pour toute la seule année 2005, durant laquelle le montant des transactions s’était élevé à 110 000 m² !
Autres éléments illustrant la vitalité du marché, les très bons chiffres des mises en chantiers et des obtentions de permis de construire : sur cette même période, 95 000 mètres carrés sont en cours de construction, représentant environ 13 % des chantiers en cours au niveau national, tandis que les permis de construire obtenus s’établissent à 176 000 m² contre 1,1 million de mètres carrés en France, soit 16 % des permis obtenus. Il ne faut pas oublier que nous sommes sur un marché jeune, de 5 ans, en pleine croissance, pas encore « mature », et sur lequel n’intervient pas encore de phénomène « seconde main » car il y a encore très peu de turn-over.

Question : Quels sont selon vous les principaux facteurs de ce dynamisme ?

P.S. : Le marché bénéficie d’une conjoncture favorable entre une demande très forte en matière d’immobilier logistique et d’activités et une baisse importante des stocks disponibles. Il y a trois-quatre ans, les stocks disponibles s’élevaient à environ 100 000 m² de locaux d’activités traditionnels. Aujourd’hui, ils ne sont que d’environ 40 000 m² ! Du coup, il existe un véritable déficit au niveau de l’immobilier d’activités traditionnel sur Marseille ou Aix-en-Provence, notamment pour des surfaces entre 500 m² et 2 000 m², qui sont prisées par les PME-PMI. D’autant que dans l’ancien, on constate une réelle pénurie de surfaces disponibles.
Et surtout, la production actuelle est essentiellement tournée vers la logistique sur les différents pôles de l’est du département. Au premier semestre, la demande exprimée a porté sur environ 250 000 m² de locaux d’activités, dont 130 000 m² pour les entrepôts. Et par tranche de surface en volume, 49 % de la demande porte sur des surface comprises entre 500 m² et 2 000 m², et 19 % spécifiquement sur les surfaces de 2 000 à 5 000 m². Pour autant actuellement, les cellules minimum construites s’élèvent à 5 000 à 10 000 m². Mais même si la demande est conséquente en volume, elle ne l’est pas tant en nombre. En un an, nous avons placé environ 100 000 m² en moins de dix opérations. Enfin, dernier facteur de dynamisme de la région, mais non des moindres, l’attractivité de l’axe Lille – Ile-de-France – Lyon – Marseille joue à plein, autour duquel se sont développées et sont amenées à se développer des zones logistiques majeures.

Question : Qui dit pénurie dit hausse des prix… Ce constat se vérifie-t-il ici aussi ?

P.S. : Effectivement ! Plusieurs facteurs rentrent en ligne de compte. D’une part, dans Marseille intra-muros, les locaux de 500 à 1 000 m² sont quasi introuvables, alors que la demande est très forte sur ce type de produits. Elle est notamment le fait de nombreuses PME-PMI, à la recherche d’une desserte immédiate de proximité, souhaitant acheter ces locaux et non les louer. Ensuite, les mètres carrés disponibles de foncier sont rares en périphérie de Marseille, et donc bien sûr chers. D’autant plus que les réserves libres sont destinées soit à des constructions d’immeubles d’habitation, soit à des immeubles de bureaux. Par conséquent, dans l’ancien, les prix s’envolent, comme par exemple dans la zone industrielle de Vitrolles. Pour des bâtiments en excellent état, les prix peuvent grimper jusqu’à 60 ¤/m², alors qu’il y a 5 ans, ils n’étaient que de 180 à 200 francs/m² (27 à 30 ¤, ndlr). Autrement dit, ils ont doublé en 5 ans ! Cependant, la moyenne des prix constatés ces douze derniers mois tourne autour de 44 ¤/m². Malgré cela, les utilisateurs, hormis pour la logistique, ne sont pas tous près à éloigner leurs locaux d’activités ; ils veulent conserver un emplacement central, à proximité de leur clientèle.

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Question : Quels sont les principales caractéristiques de ces nouveaux pôles de développement logistiques sur le secteur ?

P.S. : Quatre pôles logistiques sont actuellement en plein développement : le Parc de la Crau à Salon, à une cinquantaine de kilomètres de Marseille, Clesud sur la commune de Grans-Miramas, Ecopole à Saint Martin de Crau et Fos Distriport à Port Saint Louis du Rhône. Tous ces sites sont extrêmement récents : les plus ancien, à Salon, a 7 ans ; les premiers bâtiments sont apparus en 2001 sur Clésud et en 2003 sur Saint Martin de Crau, tandis que Fos Distriport a démarré fin 2005. Ce dernier pôle connait un développement particulièrement dynamique afin de répondre à la demande d’entrepôts de plus de 5 000 m², et vient concurrencer les autres sites.
L’avantage de Fos Distriport réside dans sa proximité avec le terminal de porte-conteneurs du Port autonome de Marseille, qui a d’ailleurs revendu les terrains où sont construits ces entrepôts, après de longues négociations. Cette zone de logistique portuaire (réception, conditionnement et distribution des marchandises) s’étale sur 160 hectares et est équipée d’un embranchement ferroviaire et réseaux. A terme, avec le doublement des darses, le site de Fos 2XL, (Fos to excel, ndlr), alignera deux nouveaux terminaux offrant une capacité maximale annuelle de 1 500 000 conteneurs qui entreront en exploitation en 2008-2009. En attendant, les opérations se multiplient sur Fos Distriport : ce ne sont déjà pas moins de 300 000 m² de bâtiments de classe A qui devraient être livrés d’ici un an. Pour les autres sites, Salon et Saint Martin de Crau sont directement installé en façade autoroutière, d’où leur succès immédiat. Clésud est un peu en retrait, mais à trois kilomètres de l’autoroute seulement.

Quesion : Quelles sont les dernières réalisations en cours sur ces secteurs ?

P.S. : Sur Fos Distriport, les opérateurs sont nombreux, mais parmi les plus significatifs, on peut remarquer les réalisations de PRD-Eurinpro, Geprim, Elige, Gazeley et Foncière Francesca. Par exemple, le groupe Kuehne & Nagel a choisi d’y implanter, sur une parcelle de 20 hectares, une plateforme logistique de 84’000 m² comme site stratégique de son développement pour le sud de l’Europe. En début d’année seront livrés 33 000 m², pour Elige, 23 000 m² pour Foncière Francesca, 15 000 m² pour Gazeley et 5 000 m² pour Eurinpro. Récemment, 5 000 m² ont été livrés pour Danone Waters sur ce site. A Saint Martin du Crau, Gicram a finalisé près de 18 000 m² et s’apprête à développer une seconde tranche de 29 000 m². Dans l’ancien, 8 000 m² d’entrepôts de classe B ont été libérés et sont en train d’être commercialisés. Sur Clesud, PRD achève une seconde tranche de 120 000 m², dont 25 000 m² sont encore disponibles et Prologis termine 74 000 m² dont 20 000 m² de disponibles. A Salon, 12 000 m² sont eux aussi en cours de commercialisation. Et je peux vous citer encore de nombreux projets comme Gifii, 25 000 m² sur Clesud, Katoen Natie, 24 000 m² pour Décathlon à Saint Martin de Crau…
Tous les secteurs d’activité, du textile à l’alimentaire, de la décoration à la grande distribution, sont représentés sur l’un ou l’autre de ces sites. Parmi les annonces récentes, à confirmer, 120 000 m² ont été annoncés pour la création d’une nouvelle plate-forme pour Ikea en lisière de Fos Distriport.

Question : C’est un peu un inventaire à la Prévert ! Mais ces nouveaux entrepôts bénéficient-ils d’aménagements particuliers ?

P.S. : La proximité du terminal conteneurs, nous l’avons vu, joue un rôle très important pour les entreprises grosses importatrices ou exportatrices. C’est le cas, juste pour citer un exemple, pour les entrepôts développés (60 000 m²) pour Maison du monde, spécialiste de l’ameublement et de la décoration, qui s’est implanté à Saint Martin de Crau. Les flux entrants proviennent principalement des pays d’Asie et d’Afrique du nord, là où les entreprises s’approvisionnent ou ont délocalisé leurs unités de fabrication, mondialisation et concurrence accrue obligent. Les flux sortants concernent aussi bien l’Europe du Nord que l’Europe du Sud, notamment vers l’Espagne et le Portugal, la péninsule étant reliée par une autoroute.
Tous les bâtiments sont classés A et ont obtenu le classement DRIRE pour leur exploitation. La plupart des entrepôts neufs sont embranchés fer. C’était un parti pris dès le départ des chargeurs et des logisticiens, lors des premières constructions de Clesud. Les chefs d’entreprises semblent désormais avoir tendance à anticiper les éventuels changements de législation en ce qui concerne le ferroutage. Sans doute aussi peut-on y voir l’anticipation d’une nouvelle flambée éventuelle des cours du pétrole, et donc celle de l’accroissement des coûts de transports par la route. Et ce, même si les pouvoirs publics ont instauré une véritable politique de réfection des infrastructures routières, en coordination notamment avec les entreprises locales. En revanche, les liaisons aériennes et fluviales, pour l’instant, ne relèvent pas des éléments prioritaires dans le choix des installations.

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Question : Vous citez les pouvoirs publics pour leur implication ; comment cela se manifeste-t-il ?

P.S. : Les pouvoirs publics interviennent bien évidemment dans les choix et les autorisations d’implantation, ainsi que dans l’aménagement et l’amélioration des infrastructures. Mais pas seulement. Ainsi, les Chambres de commerce de Marseille et d’Arles ont mis en place des sessions de formations aux métiers de la logistique (magasinage, entreposage, messagerie, logistique et gestion de stock, gestion des approvisionnements, organisation logistique en entreprise, et réparation et test du C.A.C.E.S., ndlr), ce qui constitue un avantage non négligeable. Les entreprises qui viennent s’implanter sur la région peuvent alors trouver plus facilement de la main d’½uvre qualifiée, bénéficiant ou d’une première approche sur ce secteur ou ayant facilement accès à des formations ad hoc. De même, des aides à l’acquisition ont été mises en place pour les entreprises arrivantes (prime d’aménagement du territoire du secteur industriel, distribuée par l’état sous conditions, et fonds du FEDER, Fonds Européen de DEveloppement Régional), notamment, ndlr).

Question : D’autres zones d’activités et d’entrepôts seront-elles elles aussi amenées à se développer sur la région ? Si oui, lesquelles ?

P.S. : Les anciennes zones d’activités, sur Marseille, Vitrolles ou Avignon par exemple, ou dans la vallée de l’Huvonne, sont aujourd’hui bien remplies. Ensuite, les secteurs actuels d’implantation ne suffisent pas à satisfaire toute la demande, notamment pour des entrepôts de moins de 5 000 m². Enfin, l’externalisation des fonctions logistiques des entreprises vers des spécialistes amplifient les besoins et la recherches de solutions nouvelles. Aussi, par besoin de rapprochement de l’extrême sud-ouest vers Perpignan par exemple, des zones secondaires vont être amenées à se développer, en périphérie de villes comme Rivesaltes, ou à l’est vers Toulon, comme Brignoles ou Saint Maximin. Ces projets avancent doucement car ils nécessitent de nombreuses concertations de la part de tous les intervenants.

Question : A propos de développement, le développement durable s’inscrit-il aujourd’hui dans les perspectives prises en compte par les acteurs du secteur de la logistique ?

P.S. : Pas vraiment ! Certes initiatives s’inscrivent en ce sens, mais elles sont rares. Pourtant, les acteurs du secteur sont conscients de certaines problématiques, par exemple la recherche de la réduction de la consommation d’énergie. Mais construire des locaux et entrepôts aux normes HQE, Haute Qualité Environnementale, par exemple engendre souvent des coûts supplémentaires, qui ne sont pas forcément compensés par des économies significatives. Le frein est principalement de l’ordre économique : les négociations sont très souvent âpres, à cinquante centimes d’euros près par mètre carré. Multipliés par les surfaces, les sommes sont non négligeables ! Mais les mentalités évoluent doucement. Et les innovations technologiques amélioreront sûrement à terme la prise en compte de ces critères par la filière logistique !

[(Une plate-forme en plein c½ur de Marseille

Une rareté au c½ur de la cité phocéenne : l’aménageur Sogaris construit actuellement le premier bâtiment de la plate-forme logistique urbaine de Marseille – Arenc rue Anthoine dans le second arrondissement, en façade de l’A55. La plate-forme est érigée sur le site d’une ancienne gare de marchandises dont les terrains ont été libérés par la SNCF. Deux tranches sont prévues : la première, démarrée en janvier de cette année, de 12 000 m², devrait être livrée d’ici 3 à 4 mois.
Plusieurs entreprises se sont déjà positionnées, et Chronopost a annoncé avoir déjà retenu 3 000 m². La seconde tranche, qui devrait être livrée en 2007, devrait s’étendre sur 19 000 m². Les bâtiments, de classe A, sont embranchés fer, sprinklés et équipés de de niveleurs de quais et de portes sectionnelles. Ils bénéficient à la fois de la proximité des infrastructures portuaires et de la proximité du centre-ville de Marseille. Point important, leur architecture a été adaptée afin de respecter la configuration des lieux : la hauteur des bâtiments n’excèdera pas 10 mètres. Enfin, a terme, les deux plates-formes devraient employer près d’un millier de personnes.)]

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