Annonces du gouvernement sur la fiscalité immobilière : gagnants et perdants

Annonces du gouvernement sur la fiscalité immobilière : gagnants et perdants

Le 24 août, François Fillon a annoncé plusieurs mesures dans l’objectif nécessaire de baisser la dette publique. Sur le plan de l’immobilier, les impôts seront plus importants en cas de revente d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.

Les mesures ne concernent pas la résidence principale, qui restent exonérées, mais les biens locatifs ou terrains.

Jusqu’à présent, au terme de 5 années de détention, un abattement est exercé au rythme de 10% par an, soit 100% en 10 ans. Le bien est donc exonéré d’impôt sur la plus-value en 15 ans. Si jamais le propriétaire vend son bien plus tôt, il applique l’abattement dégressif (10% après 6 ans, 20% après 7 ans etc.) puis s’acquitte d’une fiscalité sur la plus-value égale à 31,3% (19% d’impôt sur le revenu + 12,3% de prélèvements sociaux).
Avec le nouveau projet, lors de la vente le propriétaire déduira des plus-values le montant cumulé de l’inflation depuis l’année d’acquisition du bien. Autrement dit, il augmentera le prix d’acquisition de la valeur de l’inflation et fera la différence avec le prix de vente pour connaître la plus-value déclarable. À noter qu’une autre mesure Fillon augmente les prélèvements sociaux, passant de 12,3% à 13,5%. Au total, le taux d’imposition sur la plus-value, incluant les prélèvements sociaux, passera donc de 31,3% à 32,5%.

Plusieurs dizaines de milliers d’euros de différence à quelques jours d’intervalle

Soit un propriétaire détenant un bien secondaire depuis 15 ans, acheté à 100 000 € et dont la valeur est aujourd’hui de 200 000 €. S’il a signé son compromis (ou promesse) de vente avant le 25 août (24 août inclus), il ne paiera aucun impôt sur la plus-value.

Mais si le compromis est signé à partir du jeudi 25 août, il paiera des impôts. Entre 1997 et 2011 l’inflation cumulée a atteint 25,4%. On considère donc qu’il a acheté son appartement non pas 100 000 € mais 125 400 €. La plus-value n’est donc plus de 100 000 € mais de 74 600 €.
La plus-value de 74 600 € sera taxée à 32,5% ; il devra payer 24 245 € d’impôts.

Des gagnants ?

Les propriétaires escomptant vendre leur bien acheté il y a moins de 5 ans tirent leur épingle du jeu. Ils paieront 1,2% de prélèvements sociaux supplémentaires, néanmoins cette hausse sera plus que compensée par le fait de pouvoir défalquer l’inflation annuelle. La fiscalité actuelle ne leur donne en effet aucun droit à prétendre à un abattement.

Une date d’application fixée au 24 août 2011 pour éviter un krach immobilier

La mesure est prévue pour le projet de loi de finances 2012, c’est pourquoi il y avait un risque de voir les investisseurs locatifs et les détenteurs de résidences secondaires se précipiter pour vendre leur bien. Ils auraient ainsi pu profiter de l’exonération jusqu’au 31 décembre. Or, en France on compte 9 millions de résidences secondaires et 3 millions de bien locatifs, soit une situation idéale pour un krach immobilier. Le gouvernement a pris en compte ce risque en décidant l’application de cette mesure pour les compromis ou promesse de vente signés après le 24 août 2011.

Malgré cette mesure préventive, les professionnels restent négatifs. Patrick Ganansia, conseiller en stratégie patrimoniale chez Initiatives-financières s’inquiète : « C’est une mesure catastrophique. Et c’est injuste. Une personne qui a acheté son bien il y a 15 ans, voit son bien soumis à une inflation de 25% et une plus-value de 100% ou plus. La taxation va être très élevée. Il fallait taxer les spéculateurs sans pénaliser tout le monde. Sans oublier que cela va freiner encore plus le marché immobilier».

La Fédération des Promoteurs Immobiliers estime que « la disparition de l’exonération des plus-values en cas de vente d’un bien immobilier (hors résidence principale) risque de bouleverser les calculs économiques des investisseurs particuliers et de fragiliser encore un peu plus le marché » (voir ici l’avis de la FPI sur l’annonce du gouvernement).

 Photo © www.blog-fillon.com

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