Le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique

Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur a l’obligation de remettre à l’acquéreur, au plus tard lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, un épais dossier de diagnostic technique réalisé par un professionnel certifié. L’obligation de fournir ces différents diagnostics vise à améliorer la transparence dans les transactions. De même, lors de la location d’un bien, le propriétaire bailleur est dans l’obligation de remettre certains diagnostics à son locataire.

Dans le cas de la vente d’un bien immobilier

Un peu comme le contrôle technique dans l’automobile, le dossier de diagnostic technique, rendu obligatoire depuis le 1er novembre 2007, comporte différents constats sur certains éléments du bien : surface mesurée selon les dispositions de la loi Carrez, présence de plomb, amiante et insectes xylophages type termites, état des installations de gaz et bientôt d’électricité, états des risques naturels et technologiques, ainsi que l’évaluation de la performance énergétique du logement.

La remise du dossier de diagnostic technique n’emporte pas l’obligation de faire des travaux, sauf pour ce qui concerne le plomb. L’acquéreur peut donc avoir intérêt à convenir avec le vendeur, par écrit, dès l’avant-contrat, des conséquences d’un état positif constatant, par exemple, la présence de termites, d’amiante ou une accessibilité au plomb : qui effectuera les travaux et comment en sera réparti le coût ? Si l’acquéreur veut renoncer à l’acquisition du logement en cas de présence de l’un de ces inconvénients, il peut le faire dans le délai de rétractation ou dans les conditions prévues à l’avant-contrat, le cas échéant.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique, d’un ou plusieurs diagnostics, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Attention : si le vendeur est un professionnel il ne peut pas, en tout état de cause, s’exonérer de la garantie. En l’absence, lors de la signature de l’acte de vente notarié, de l’état des risques naturels, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution de prix. En revanche, dans le cas du diagnostic de performance énergétique, celui-ci n’a qu’une valeur informative.

Par ailleurs, si l’un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte de vente notarié, un nouveau document doit être annexé à ce dernier.

Dans le cas de la location d’un bien immobilier

Lors de la mise en location d’un logement, le bailleur est tenu de transmettre à son locataire un dossier de diagnostic technique, à l’instar de celui remis par un propriétaire lors de la vente d’un bien immobilier, mais en moins complet cependant. Cette obligation concerne aussi bien les bailleurs du parc privé que ceux du parc social.

Ce dossier doit comporter un diagnostic de performance énergétique (depuis le 1er juillet 2007), obligatoire quel que soit le type de logement (neuf ou ancien, vide ou meublé, saisonnier ou non), ainsi qu’un état des risques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité. A défaut d’information, le locataire pourra poursuivre le bailleur en résolution du contrat ou en diminution du prix du loyer.

De plus, le bailleur doit fournir au locataire certaines informations supplémentaires : depuis le 1er juin 2006, il doit mentionner dans le bail les sinistres antérieurs dont il a eu connaissance et qui ont donné lieu à indemnisation au titre des effets d’une catastrophe naturelle ou technologique reconnue par arrêté. Il doit également mettre à disposition du locataire qui en ferait la demande le dossier technique amiante et la fiche récapitulative de l’immeuble, ainsi que le rapport du contrôle technique de l’ascenseur. Par ailleurs, ce dossier devra être complété par un constat de risque d’exposition au plomb (dans les peintures) à compter du 12 août 2008.

A noter : à compter du 1er janvier 2013, en cas de vente d’une maison ou d’un immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le dossier de diagnostic technique devra également inclure un document établi sous la responsabilité de la commune portant sur l’état de l’installation d’assainissement non collectif.

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