Assurance-vie ou emprunt : quel arbitrage pour financer un achat immobilier ?

Assurance-vie ou emprunt : quel arbitrage pour financer un achat immobilier ?

Faut-il mieux puiser dans son contrat ou emprunter davantage pour acheter un logement ?

Emprunter n’a jamais été aussi peu coûteux. Les taux de crédit immobilier sont, en effet, à leur plus bas historique. Un acquéreur qui bénéficie d’un bon dossier peut facilement obtenir un taux de 1,30% en empruntant sur dix ans ou 2,00% sur vingt ans. Dans le même temps, les rendements des placements sans risque s’étiolent. Celui des fonds en euros en assurance-vie atteint, en moyenne, 2,5% en 2014, contre 2,8% en 2013. Mais les meilleurs contrats permettent encore d’obtenir un rendement supérieur à 3%.

Au moment d’acheter un bien immobilier, vous pouvez choisir entre deux options : puiser dans votre épargne disponible ou souscrire un emprunt sur une durée un peu plus longue. Quel est aujourd’hui le choix le plus judicieux ?

 Optimiser son apport lorsque l’on est primo-accédant

Les banques ne prêtant quasiment plus à 110%, les primo-accédants doivent pouvoir financer au minimum les frais de notaires pour obtenir leur emprunt. Pour décrocher le meilleur taux possible, il faut aussi bénéficier d’un bon apport. Résultat : si ce dernier est un peu limité, le plus prudent est de puiser dans votre épargne afin de montrer patte blanche au banquier. Dans ce cas, utilisez en priorité vos livrets ou placements réglementés qui sont peu rémunérés (Livret A, Compte épargne logement), votre épargne entreprise et, en dernier recours, votre assurance vie en fonction de son antériorité fiscale.

 Conserver une épargne de précaution

En revanche, si vous bénéficiez d’un apport conséquent, le plus judicieux est de rallonger un peu la durée de votre emprunt immobilier sans toucher à votre assurance vie. En effet, emprunter n’a jamais été aussi attractif et les taux d’intérêt sont fixés pour toute la durée de l’emprunt, contrairement au rendement du fonds en euros. En outre, si cela est possible, il est recommandé de conserver une épargne de précaution destinée à financer des imprévus.

Par ailleurs, les retraits réalisés sur un contrat d’assurance-vie ont des conséquences fiscales qui varient selon l’âge du contrat et qui peuvent alourdir le coût de l’opération. Les gains accumulés sont, en effet, intégrés à l’impôt sur le revenu ou taxés à 35% en cas de retrait d’argent avant la fin de la quatrième année et à 15% entre la cinquième et la huitième année. Après huit ans, ils sont exonérés dans la limite de 4 600 euros (9 200 euros pour un couple), et au-delà, intégrés à l’impôt sur le revenu ou taxés à 7,5%. A cela s’ajoutent aussi les prélèvements sociaux de 15,5%.

 Les investisseurs locatifs ont intérêt à emprunter le maximum

Le raisonnement est encore plus vrai pour un particulier investisseur. En effet, dans le cadre de l’achat d’un bien locatif, l’emprunteur peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts du crédit qui sert à acheter le bien. Ainsi, vous avez intérêt à ne pas toucher à votre contrat d’assurance vie et à vous endetter au maximum pour profiter de cet avantage fiscal qui n’est pas plafonné, ni limité dans le temps.

 Sources : Artémis Courtage

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