Point sur l’immobilier à la mi 2009 : est-ce le moment d’emprunter ?

Point sur l’immobilier à la mi 2009 : est-ce le moment d’emprunter ?

Si vous êtes comme tous les Français qui ont attendu pour acheter, la question centrale pour vous à ce moment de la l’année est toujours la même depuis janvier : est-ce le moment d’emprunter ? La presse spécialisée dans l’immobilier, à la suite des courtiers en prêts immobiliers, pense que le moment est propice puisque le niveau des taux est redevenu très attractif pour les emprunteurs. Qu’en est-il maintenant ?

Au niveau du marché immobilier

Pour Nathalie Navarre de la Société générale Asset Management, interrogée par L’Expansion du 22 juin 2009, « l’immobilier actuel est beaucoup plus cher qu’en 1991, date à laquelle les prix avaient chuté de 37 % en 7 ans en France. Une baisse du même ordre n’est cependant pas à exclure ». Pour elle, la correction des prix semble engagée et la France n’en serait qu’au début. Les prix de l’immobilier auraient chuté de 7 % depuis le pic de l’immobilier et devraient continuer de baisser puisque les Français sont de moins en moins solvables, en raison de la stagnation de leurs revenus et face au durcissement des conditions d’emprunt. Mécaniquement, les prix devraient continuer de chuter.

Du côté des professionnels de l’immobilier

Selon la note de conjoncture du réseau d’agences immobilières Laforêt, le scénario d’un effondrement des prix est peu probable. Les prix de l’immobilier ont déjà fléchi de 6,3 % en 2008 et depuis janvier 2009, le réseau de franchisés immobiliers observe un recul de 3,5 %. Selon leurs pronostics, le second semestre enregistrera une baisse plus modérée de l’ordre de 3 à 5 % en moyenne. Au maximum, la baisse devrait être autour de 8,5 % pour l’année 2009. De son côté, la FNAIM a suscité la polémique en annonçant une hausse des prix de mises en vente de l’immobilier ancien de 3 % en avril. Toutefois, pour 2009, la FNAIM table sur une baisse effective de 5 à 10 %.

Loin de la polémique, les notaires, qui ont les chiffres les plus fiables, mais avec un différé qui peut s’élever à 6 mois, prévoient une baisse des prix d’environ 10 % en 2009 en Île-de-France, dont 8 % à Paris, 9 % en Petite Couronne et 12 % en Grande Couronne. Pour 2008, ils ont observé des baisses effectives de – 1,5 % pour les appartements sur toute la France. Pour les maisons, l’indice Insee-Notaires constate une baisse pour la France de – 4 %, pour la Province de – 4,4 %, et de – 2,9 % pour l’Ile de France.

Au niveau des taux de crédit immobilier

Les professionnels du courtage clament que les taux sont à un niveau très bas, retrouvant la situation connue en 2005. Malgré un durcissement des conditions d’emprunt, les courtiers estiment que cet été est le meilleur moment pour emprunter puisque les taux de crédit immobilier se stabilisent avant de remonter dès la rentrée. Actuellement, il n’y a pas de baisse supplémentaire malgré le niveau très bas du taux directeur de la BCE. Les banques ont besoin de refaire leurs marges, et selon elle, avec leur niveau de tau qu’elles pratiquent en ce moment, elles ne font pas autant de marge que le particulier ne l’imagine. En revanche, elles sont en phase d’acquisition de clients, et malgré les conditions draconiennes qu’elles pratiquent, elles savent qu’obtenir un client par le biais d’un financement immobilier reste intéressant.

D’ailleurs, la renégociation de prêt est redevenue intéressante pour les emprunteurs ayant souscrit leur crédit ces derniers mois, au moment où les taux ont remonté. Toutefois, il faut bien prendre en compte les frais de l’opération et les pénalités de remboursement anticipé généralement prévues par le contrat de prêt. Consultez votre contrat et voyez si vous êtes exonéré de pénalités de remboursement anticipé ; dans ce cas, la renégociation de votre prêt devient encore plus intéressante. Empruntis, le courtier leader en prêt immobilier donne cet exemple : « L’économie réalisée peut s’élever à 25 700 euros pour un emprunt moyen de 200 000 euros souscrit en octobre dernier à 5,40 % », avec un taux moyen actuel de 4,30 % sur 15 ans.

L’avis de la rédaction : votre fenêtre de tir semble être cet été pour ceux qui sont en recherche active d’un bien immobilier, étant donné les prévisions de hausse des taux pour la rentrée. Toutefois, les banques peuvent faire un effort en octobre pour attirer de nouveaux clients en abaissant légèrement leurs taux de crédit.

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Indicateur des taux fixes de crédit immobilier (hors assurance) – Taux excellents – 23 juin 2009
Courtiers 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
Empruntis 3,85 % 4,05 % 4,05 % 4,60 %
AB Courtage 3,75 % 4,00 % 4,05 % 4,60 %
Cafpi 3,74 % 4,00 % NC NC
Credixia 3,90 % 4,05 % 4,05 % 4,65 %
Cyberpret 3,85 % 4,00 % 4,05 % 4,60 %
In&Fi 3,85 % 4,05 % 4.05 % NC %
Meilleurtaux 3,90 % 4,15 % 4,25 % 4,65 %
Moyenne 3,83 % 4,04 % 4,08 %4,62 %

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