Perspectives du marché immobilier en 2014

Perspectives du marché immobilier en 2014

Les données nationales sur les ventes de logements montrent qu’il existe plusieurs dynamiques de marché sur notre territoire. En effet, l’activité sur les biens à « petits prix » reste soutenue. Néanmoins, le niveau de prix de ces transactions est hétérogène au sein même d’un département : il peut varier de moins de 100 000 Euros pour une maison à rénover intégralement à 150 000 Euros environ pour une maison à réhabiliter. En revanche, pour l’ensemble des métropoles régionales, nous constatons que les biens haut de gamme trouvent difficilement preneur ce qui entraîne l’allongement de la durée de mise en vente.

Quels sont les éléments susceptibles d’influencer le marché du logement en 2014 ?

L’accès au crédit aurait connu une reprise en cette fin d’année. Il faut cependant distinguer l’activité de la renégociation, soutenue en raison de taux qui demeurent historiquement bas, pour les nouveaux crédits à l’acquisition. Les établissements ne financent plus les acquéreurs sans apport personnel, ce qui réduit la demande et influe par voie de conséquence sur les prix. La dynamique des marchés s’en trouve impactée et cela explique pour une bonne part le recul du volume des ventes. Une condition nécessaire à la reprise des ventes en 2014 est que les établissements de crédit assouplissent leurs conditions d’octroi de crédit immobilier.

Les droits de mutation départementaux pourront augmenter jusqu’à 0,7% à compter du 1er mars 2014. Cette hausse annoncée est à ce jour envisagée pour une période de 2 ans. L’impact sur la dynamique du marché ne devrait néanmoins pas être perceptible, sauf peut-être à très court terme. A titre d’exemple, il atteindrait 1 400 Euros pour un achat de 200 000 Euros.

La taxation des plus-values immobilières pour 2014 aura un impact favorable. Les plusvalues réalisées par les personnes physiques à l’occasion de la vente d’un logement autre que leur résidence principale bénéficient en effet d’une exonération progressive pour la quotepart forfaitaire liée à l’impôt sur le revenu de 19% à partir de la cinquième année et totale au bout de 22 ans de détention. Le gouvernement a également mis en place dans ce cadre un abattement forfaitaire de 25% jusqu’au 31 août 2014.

Le régime des plus-values sur les terrains à bâtir demeure quant à lui inchangé à ce jour, le projet de suppression de l’abattement pour durée de détention n’ayant pas été validé par le Conseil Constitutionnel. Les plus-values immobilières sur les terrains restent donc exonérées intégralement au-delà de trente ans, ce qui laisse deux régimes d’imposition des biens immobiliers selon leur nature : celui de l’immobilier bâti et celui des terrains à bâtir.

Quant au marché du logement neuf, le dispositif DUFLOT pourrait, à l’issue d’une année de mise en place des programmes, commencer à porter ses fruits. Mais à court terme, la construction neuve tant en individuel qu’en collectif ne devrait pas connaître de regain d’activité significatif. La difficulté vient surtout de l’instabilité que connaissent les différents dispositifs de défiscalisation. Ils se succèdent mais ne se ressemblent pas. Il sera temps de faire un point d’étape du dispositif DUFLOT et de son efficacité dès lors que les loyers de référence seront connus.

Sources : Note de la conjoncture immobilière des notaires de France (22/01/2014)

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