Immobilier et construction, pas de sortie de crise pour les Etats-Unis, l’Espagne et la France avant 2009-2010 selon Euler Hermes

Immobilier et construction, pas de sortie de crise pour les Etats-Unis, l’Espagne et la France avant 2009-2010 selon Euler Hermes

Dans leur étude intitulée « Immobilier, construction : à quand la sortie de crise ? », les experts économiques métiers de l’assureur-crédit Euler Hermes, filiale du groupe AGF, examinent les perspectives du secteur au niveau international et en France. L’indicateur Euler Hermes des risques immobiliers fait ressortir en 2008 les zones de risque suivantes : Royaume-Uni, Irlande, Espagne et Etats-Unis. La construction en France subit pour sa part une dégradation de sa rentabilité ainsi qu’une augmentation du nombre de ses défaillances.
NDLR : Nous retranscrivons ici les éléments communiqués par le groupe Euler Hermes.

Le Royaume-Uni, l’Irlande, l’Espagne et les Etats-Unis, des zones à risques

L’indicateur Euler Hermes des risques immobiliers 2008 fait ressortir les mêmes zones de risques qu’en 2007 : en tête le Royaume-Uni, l’Irlande et l’Espagne, suivis par les Etats-Unis.
Marché immobilier irlandaisA titre indicatif, le prix moyen unitaire des maisons est très élevé en Irlande (279 000 euros) et au Royaume-Uni (274 000 euros). Les prix continuent d’augmenter en Irlande, au Royaume-Uni et en Espagne. Dans le cas de l’Irlande, la hausse des prix a été vertigineuse : + 234 % entre 1996 et 2008. Elle fut encore très forte au Royaume-Uni (+ 148 %) et en Espagne (118 %). Alors que les prix avaient progressé de 45 % aux Etats-Unis, ils baissent depuis fin 2007 et cette baisse s’est accélérée début 2008. A l’inverse, l’Allemagne enregistre une baisse des prix de 18 % sur la même période.

Par ailleurs, le rapport prix / produit intérieur brut (correspondant au pouvoir d’achat par habitant) met en exergue le cas espagnol avec un taux exceptionnellement élevé : 5,2. Suivent le Royaume-Uni (4,4), l’Italie (4,4) et l’Allemagne (4,3). L’endettement est très lourd au Royaume-Uni, en Irlande, aux Etats-Unis et en Espagne, car nettement supérieur à 100 % du revenu disponible brut est constaté dans les pays suivants : le Royaume-Uni (167 %), l’Irlande (143 %), les Etats-Unis (140 %) et l’Espagne (135 %).

En conséquence, l’indicateur Euler Hermes des risques immobiliers 2008 fait ressortir à nouveau les mêmes zones de risque qu’en 2007, car la situation est toujours particulièrement préoccupante avec des indices de risque élevés au Royaume-Uni (8,9), en Irlande (7,8) et en Espagne (4,8). Les Etats-Unis arrivent en 4ème position avec un indice de risque de 1,4.

La construction, un poids variable dans les économies nationales

La contribution du secteur de la construction au PIB tourne en général autour de 6 % comme en France (6%), aux Etats-Unis (5%) ou au Royaume-Uni (7%). En revanche, elle atteint 13 % en Espagne, où 2~697~000 personnes sont employées dans le secteur, soit un million de personnes de plus qu’en France, alors même que la population de la péninsule ibérique, avec 45 millions d’habitants, est un tiers moins nombreuse qu’en France. « C’est pourquoi le secteur du BTP en récession en Espagne présente un facteur de ralentissement de l’économie nettement plus manifeste » constate Laurent Bonhoure, conseiller sectoriel Euler Hermes SFAC.

Marché immobilier américainAux Etats-Unis, après trois ans de crise, un retour à la croissance est prévu courant 2009. Le secteur de la construction s’est effondré depuis 2006 aux Etats-Unis : entre 2005 et 2007, le nombre de mises en chantier est passé de 2~068~100 à 1 353 800. En outre, l’alourdissement du stock de maisons neuves est conséquent, passé en deux ans de 4 à 10 mois. En conséquence, les prix des maisons ont reculé de 7,8 % à fin février 2008. Facteur aggravant, la confiance des ménages américains continue de se détériorer : « Les crises financière, immobilière et de la construction neuve ont poussé les Etats-Unis en récession. Cependant, après trois années très difficiles, nous prévoyons un retour à la croissance courant 2009 avec des taux de variation dans le secteur de la construction à nouveau positifs », analyse Laurent Bonhoure.

Marché immobilier espagnolL’Espagne est entrée en crise profonde en 2007, et les analystes d’Euler Hermes n’envisagent pas de sortie de crise avant 2010. Après avoir connu un véritable boom de la construction jusqu’à fin 2006 avec 865 561 mises en chantier, multipliant par quatre le nombre de logements en construction depuis 1992, le marché a su tiré parti d’un taux exceptionnel de propriétaires de plus de 80 %. Mais après sept ans de forte hausse des prix depuis l’an 2000 (+123%), on assiste désormais à une stabilisation des prix et à un renchérissement plus rapide du coût du crédit (93 % de taux variables) : « L’économie espagnole marque le pas, les dépôts de bilan ont progressé très vite début 2008 et le secteur de la construction a représenté 18,8 % des défaillances en 2007. Par ailleurs, notre filiale espagnole Euler Hermes Credito observe une hausse de 140 % des défaillances dans le secteur du BTP au cours du 1er trimestre 2008. Après être entrée dans une crise profonde en 2007, on s’attend à une baisse des prix en 2008 et à une sortie de crise en Espagne mais pas avant 2010 », indique Laurent Bonhoure.

Marché immobilier anglaisAu Royaume-Uni, le marché s’est tendu, marqué par un double ralentissement de la construction et de la hausse des prix, mais ne semble pas entré en phase de crise. Le nombre de logements en construction ralentit, d’autant que le marché anglais est plus un marché de rénovation que de construction. Depuis plusieurs années, la construction avait peu progressé, les prix s’assagissent maintenant. Le secteur de la construction concourra donc peu à la décroissance de l’économie.

En France, dégradation de la rentabilité et augmentation des défaillances dans la construction en 2007, sortie de crise envisagée début 2010

Marché immobilier françaisLa baisse des permis de construire annonce celle des mises en chantier. Selon Euler Hermes, les raisons de fond de cette baisse sont connues : désindustrialisation dans certaines zones, manque de disponibilité de foncier abordable, hausse des prix et hausse des taux. Concernant les mises en chantier, les experts soulignent des écarts qui vont de – 25 % à + 11% selon les départements. L’augmentation des mises en chantier est supérieure à 3,1% dans 25 départements. En revanche, le pourcentage de baisse des mises en chantier est supérieur à 16,3 % dans 24 départements.

Les stocks de logements ont plus que doublé : le nombre des logements neufs disponibles dépasse les 100 000 en 2007. En cause, les programmes de défiscalisation construits à tout va : « Les unités sont trop nombreuses là où des programmes Robien ou Borloo ont été construits sans retenue », commente Nicolas de Buttet, arbitre et responsable de branche d’arbitrage Euler Hermes SFAC.

De plus, dans le secteur de la construction, la croissance des coûts plus rapide que celle de l’activité impacte la rentabilité du secteur : « Compte tenu des tensions qui ont perduré en 2007 sur le coût de la main d’½uvre et dans une moindre mesure sur le prix des matériaux, nous prévoyons une croissance des coûts plus élevée que celle de l’activité. L’augmentation des coûts de main d’½uvre en France est liée à la pénurie de celle-ci notamment celle de la main d’½uvre qualifiée », constate Nicolas de Buttet. Résultat, les défaillances ont progressé de 12 % en 2007, tandis que les impayés ont bondi de 22 %. Euler Hermes SFAC prévoit environ 13 000 défaillances en 2008 dans ce secteur : « Petite taille et jeunesse sont les principaux facteurs de fragilité des entreprises du bâtiment : 50 % d’entre elles disparaissent dans les cinq ans qui suivent leur création », conclut Nicolas de Buttet.

Enfin, l’accès au crédit immobilier est de plus en plus difficile, avec des taux d’intérêt plus élevés et des crédits à l’habitat en décélération. Le taux de refus de prêt est passé de 3 à 8 % en six mois. Par ailleurs, le taux d’intérêt moyen dépasse les 4,5 % en début d’année alors qu’il oscillait entre 3,4 % et 4 % depuis fin 2003. En outre, après avoir atteint 155 milliards d’euros en 2007, les nouveaux crédits à l’habitat connaissent une baisse significative.

Groupe Euler Hermes
Implanté dans plus de 50 pays, Euler Hermes est le numéro un mondial de l’assurance-crédit avec une part de marché de 36 %. Sa mission est d’aider le développement commercial des entreprises en les assurant contre le risque d’insolvabilité de leurs clients, quels que soient leur taille, leur secteur d’activité ou leur pays d’origine. Le groupe a développé une offre complète de services pour la gestion du poste clients des entreprises. Membre du groupe Allianz et filiale d’AGF, Euler Hermes emploie plus de 6 000 collaborateurs à travers le monde.

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