Construire plus et mieux

Chaque année, lors du Salon National de l’Immobilier*, les organisateurs de cette manifestation donnent la parole à un expert sur les questions liées au logement et sur les relations que les Français entretiennent avec l’immobilier. Pour la prochaine édition 2008, ils ont demandé à Philippe Tannenbaum**, analyste financier et spécialiste de l’investissement immobilier, un point de vue sur la situation actuelle du logement, spécialement l’insuffisance de la construction et la difficulté persistante d’accéder à la propriété.

Nous retranscrivons ici les principales pistes de réflexion développées dans l’étude de Philippe Tannenbaum.

L’échec des politiques publiques

Si notre Pays manque de logements, s’il y devient de plus en plus difficile d’accéder à la propriété, c’est que l’on s’est trompé de logique, soutient l’auteur. L’arsenal législatif et réglementaire, tout comme les incitations fiscales, ont montré leurs limites. L’étude relève les vraies causes, arguments à l’appui et sans concession : une politique foncière négligée depuis des années, une accumulation des contraintes administratives, l’absence de vision d’ensemble de l’urbanisme et de la construction, etc.
En réponse à ces problèmes, l’auteur préconise « une autre logique » : « Il faut dépasser la maison à 100 000 ¤ ou à 15 ¤ par jour, la “chalandonnette”, l’enfer des cités ou les idées inhumaines de Le Corbusier. Il faut réinventer la convivialité, le centre ville, le centre bourg où les habitants sont “heureux de vivre, de travailler, et d’acheter” » !

Le renouveau de l’initiative privée

L’initiative privée est désormais en mesure de prendre le relais des politiques publiques, avec de bien meilleures chances de succès. Des solutions novatrices ont déjà vu le jour, en France et chez nos voisins européens. Elles ont donné ou redonné vie à des quartiers entiers. En voici trois exemples, parmi d’autres figurant dans l’étude de Philippe Tannenbaum :

 un promoteur régional propose ainsi un produit spécifique de « centre bourg », des emplacements de première qualité dans les agglomérations périphériques aux grands centres locaux. Econome en foncier et en transport, il s’adresse à une clientèle très large : acquéreurs locaux, personnes âgées désireuses d’accéder aisément aux commerces et services locaux, primo accédants évacués des centres-villes par la hausse des valeurs, etc. ;

 la régénération du cœur de ville de Boulogne (92) a su préserver l’équilibre existant de longue date entre fonctions résidentielle et commerciale. Le « Passage des Princes » irrigue et anime dorénavant tout le centre en associant une galerie marchande en passage couvert très lumineuse, des logements, des bureaux, des équipements de loisirs, des restaurants et un parking souterrain ;

 en Angleterre, le centre ville de Reading, ville résidentielle de la banlieue sud de Londres, a été relancé, il y a quelques années, par la création du centre commercial d’Oracle. L’opération a englobé la régénération d’une rivière qui servait auparavant d’égout à ciel ouvert. Ses rives accueillent maintenant des terrasses et des places de concert. En bordure, le programme a incorporé du résidentiel. C’est toute la vie de cette petite cité qui a été relancée.

L’émergence d’une vision globale

D’autres solutions se dessinent, en démontrant que l’initiative et le financement privés sont parfaitement compatibles avec la qualité de vie et le respect des exigences environnementales les plus draconiennes :

 sur le plan de l’aménagement urbain, des groupes de promotion interviennent désormais très en amont de l’opération de construction stricto sensu, comme de véritables ensembliers. Ils travaillent en collaboration avec les aménageurs publics pour détecter les terrains ; ils participent, avec les collectivités, à l’élaboration d’un projet urbain d’ensemble et à la définition de son application… Cette vision globale permet de créer un projet de qualité méritant d’être qualifié de « responsable », à l’inverse de ce qui fut jadis réalisé dans le c½ur de Paris, où les intervenants étaient fractionnés, sans vue d’ensemble ni volonté de qualité ;

 sur le plan du financement, les banques font leur grand retour dans l’immobilier. Certes, elles y ont un intérêt très prosaïque, notamment celui de rentabiliser leurs réseaux d’agences par l’adjonction d’activités nouvelles, comme celle d’agence immobilière. Mais elles vont aussi apporter au secteur de la promotion les moyens financiers dont il a besoin. Alors même que les coûts de construction augmentent et que la solvabilité des acquéreurs s’effrite, le financement privé semble, en effet, indispensable au maintien d’un rythme soutenu de production de logements neufs.