La défiscalisation loi Scellier
Ce qu'il faut savoir : Loi Scellier = 25% de réduction d'impôt en 2009, 2010 puis 13% en 2011 et 9% en 2012 Loi Scellier = durée de location de 9 ans minimum Scellier BBC = 22% de réduction d'impôt à partir de 2011 Textes de loi :
La loi Scellier est issue de la loi de Finances de 2009 et a été mise en place afin de dynamiser le secteur de l'investissement locatif. Depuis le 1er Janvier 2009, les investisseurs peuvent donc investir sous le régime de la loi Scellier, et cela jusqu'au 31 décembre 2012. A noter depuis le 1er janvier 2011, la possiblité d'investir sous le dispositif Scellier BBC avec un taux de réduction d'impôt majoré à 22%.
I - Loi Scellier 2011 : principe généralImportant : les réductions sur l'impôt générées par le dispositif Scellier sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : en 2011, il est égal, tous les ans, à 18 000 € + 6% des revenus nets imposables (après abattements). L'amendement de la loi de Finances rectificatives de 2008 a introduit un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Scellier. Cette nouvelle disposition fiscale est destinée à soutenir l'investissement locatif privé. La loi Scellier se différencie de la loi Robien dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'était le cas avec la défiscalisation de Robien. Le régime de la loi Scellier, consiste en une réduction d'impôt fixée à 13% pour 2011, puis à 9% en 2012 du montant de l'investissement, dont la base de calcul est plafonnée à 300 000 € et limitée à une opération par an. A noter que depuis le 1er janvier 2011 il est possible d'investir sous le régime dit " Scellier BBC ", dans des bâtiments basses consommation, et ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt majorée à 22%. II - Avantages fiscaux de la Loi Scellier 2011La défiscalisation loi Scellier instaure un nouveau mécanisme de défiscalisation. Contrairement à la loi Robien la loi Scellier est une réduction d'impôt. Pour rappel avec la loi Robien, le contribuable grâce à l'amortissement de son bien immobilier diminuait son revenu imposable et donc en fonction de sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI) diminuait par voie de conséquence son montant d'impôt à payer. Quelle réduction d'impôt ? Avec la défiscalisation loi Scellier le contribuable quelque soit sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI) bénéficiera d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant du bien immobilier pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. Pour les investissements effectués en 2011, la réduction d'impôt sera équivalente à 13% du prix de revient du bien immobilier, puis sera fixée à 9% en 2012. La réduction d'impôt sera calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 300 000€. La défiscalisation loi Scellier ne sera valable qu'à raison d'une seule acquisition, construction ou transformation de logement par an, par année d'imposition. Le dispositif étant valable jusqu'en 2012, un particulier pourra donc réaliser au total 1,2 millions d'euros d'investissement locatif pendant ces 4 années, soit une économie d'impôt maximum de 216 000 € sur 4 ans. Quelle fiscalité ? La réduction d'impôt de la loi Scellier s'imputera sur 9 ans de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d'impôt équivalente chaque année. Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, la réduction d'impôt est donc équivalente à 2,77% par an du montant investit dans le bien immobilier (25% / 9 ans). Pour les investissements réalisés en 2011 et 2012 les taux de réduction d'impôt seront respectivement de 1,44% puis 1% par an du montant investit. A titre d'exemple : avec le dispositif Scellier pour un logement de 150 000€, la défiscalisation loi Scellier permettrait de défiscaliser 4 166€ par an pendant neuf ans pour un investissement réalisé 2010 alors qu'en 2011, le même achat permettrait de défiscaliser 2 166€. Après les 9 ans ? Après les 9 ans de location initiale, l'investisseur peut soit revendre son bien, soit le garder en location auquel cas il bénéficiera d'une réduction d'impôt supplémentaire à raison de 1,67% par an pendant 6 ans par période de 3 ans reconductibles 2 fois. Soit les 9 ans prévus initialement, plus 2 X 3 ans s'il le souhaite. Avec ce mécanisme la réduction d'impôt s'élèverait donc à 23% sur 15 ans pour les investissements rélisés en 2011, puis à 19% pour ceux de 2012. Acheter à plusieurs ? C'est possible En cas d'indivision, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du plafond applicable correspondant à ses droits sur le logement concerné. Exemple : Vous achetez un logement d'une valeure de 150 000€ en indivision. Chacun bénéficiera de 25% de réduction d'impôt sur sa quote-part. Soit 25% de 75 000€ sur 9 ans (2 080€ par an). En résumé la loi Scellier c'est :
III - Points à surveiller avec la Loi ScellierCe régime de la loi Scellier ne doit pas faire oublier les fondamentaux d'un bon investissement immobilier. Il faudra donc être vigilant sur la qualité de la construction, le marché locatif du lieu d'investissement et surtout veillé à la localisation du bien. Le seul avantage fiscal ne doit pas être la principale motivation d'achat. D'autre part lorsque vous investissez avec la loi Scellier la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal du contribuable. Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, la location ne peut pas être conclue avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de cet associé. Pour que la réduction d'impôt soit applicable, l'engagement de location avec l'investissement loi Scellier doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L'engagement de location avec le régime de la loi Scellier est de 9 ans minimum. Les zones éligibles à la loi Scellier : La défiscalisation loi Scellier impose de respecter un plafond de loyer. Ce dernier sera variable en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier. A noter que les zones éligibles à la défiscalisation loi Scellier sont les zones A, A Bis, B1, B2 et C. La zone C a donc été sortie du dispositif de la loi Scellier afin d'éviter la construction de programmes dans les toutes petites villes. A noter que sous dérogation du Ministère du logement certaines communes de la zone C peuvent basculer dans vers la zone supérieure. La réduction d'impôt de la loi Scellier n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux monuments classés monuments historiques. Enfin d'un point de vue réglementaire un contribuable ne peut donc, pour un même logement bénéficier à la fois des réductions d'impôts prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I, 199 undecies A ou 199 quatervicies avec la réduction d'impôt prévu par la nouvelle loi Scellier. Il est donc impossible pour un même logement de bénéficier à la fois de la loi Scellier et en même temps de la loi Scellier outre-mer, de la loi Girardin, et de la loi Bouvard notamment. IV - Plafonds loyers 2011 loi ScellierAvec la loi Scellier il faudra respecter des plafonds de loyers en fonction de la zone géographique.
(Source : décret N° 2010-1601 du 20/12/2010 / *Zone C sous dérogation spécifique) V - Contribuables concernés par la défiscalisation loi ScellierAvec ce nouveau dispositif tous les contribuables français sont concernés, même ceux dont le revenu imposable et donc la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) sont peu élevés. De ce fait les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. Le principal avantage de ce nouveau dispositif de défiscalisation loi Scellier est qu'il permettra aux petits revenus imposés dans des tranches d'imposition faible de bénéficier d'une possibilité de défiscalisation réelle et en rapport avec leurs revenus. La loi Scellier s'adresse donc à tous les contribuables souhaitant défiscaliser tout ou partie de leurs impôts et cela quelque soit leur niveau d'imposition. Investir avec la loi Scellier c'est accéder à l'investissement locatif quelque soit sa TMI et de manière efficace. VI - Exemple de défiscalisation Loi ScellierComme nous l'avons vu précédemment, la réduction d'impôt avec la loi Scellier est désormais égale à 13% du montant investit dans le bien immobilier dans la limite de 300 000 € pour les investissements réalisés en 2011. (Pour 2012, la réduction d'impôt est fixée à de 9% du prix de revient). Cette réduction d'impôt est étalée sur neuf ans, de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d'impôt équivalente chaque année. Pour illustrer au mieux le mécanisme fiscal de la loi Scellier, voici plusieurs simulations chiffrées : 1) Exemples de simulations de défiscalisation en fonction d'un montant d'impôtA - Impôts payés = 1500€ par anPour défiscaliser l'intégralité de ses impôts, un contribuable qui paye 1500€ d'impôt par an, soit 13 500€ sur 9 ans, devra investir dans un bien immobilier d'une valeur de 104 000€. Détails des calculs : Pour un investissement de 104 000€ le contribuable défiscalisera 13% de ce montant sur 9 ans. C'est-à-dire 1,44% par an pendant 9 ans, soit : 104 000€ X 13% = 13 520€, puis 13 500€ / 9 ans = 1500€ par an. B - Impôts payés = 4000€ par anPour défiscaliser l'intégralité de ses impôts, un contribuable qui paye 4 000€ d'impôt par an, soit 36 000€ sur 9 ans, devra investir dans un bien immobilier d'une valeur de 277 000€. Détails des calculs : Pour un investissement de 277 000€ le contribuable défiscalisera 13% de ce montant sur 9 ans. C'est-à-dire 1,44% par an pendant 9 ans, soit : 277 000€ X 13% = 36 010€, puis 36 010€ / 9 ans = 4001€ par an. C - Impôts payés = 7500€ par anA compter de 2011, le taux de défiscalisation est de 13% dans la limite d'un bien immobilier d'une valeur de 300 000€. En conséquence le montant maximum de la défiscalisation possible est de 39 000€ sur 9 ans soit 4 333€ par an. Pour défiscaliser 7 500€ d'impôts par an, il faudra désormais investir, en plus de la loi Scellier, dans un autre dispositif de défiscalisation (loi Bouvard, loi Malraux...). 2) Exemples de simulations de défiscalisation en fonction du montant investiA - Achat d'un appartement loi Scellier pour 100 000 euros :Un contribuable achète un appartement d'une valeur de 100 000 euros, sous le régime de la loi Scellier au cours de l'année 2011. A ce titre il bénéficie d'une défiscalisation équivalente à 13% du montant du bien immobilier sur 9 ans, soit : 100 000€ X 13% = 13 000€, 13 000€, / 9 ans = 1 444€ par an de défiscalisation pendant 9 ans. S'il souhaite prolonger la période défiscalisation de 2 X 3 ans alors le montant de défiscalisation passera à 23% sur 15 ans (13% + 10%) soit : 100 000€ X 23% = 23 000€, 23 000€ / 15 ans = 1 533€ par an en moyenne de défiscalisation pendant 15 ans. (Soit 1 444€ pendant 9 ans puis 1 666€ pendant 6 ans) B - Achat d'un appartement loi Scellier pour 200 000 euros :Un contribuable achète un appartement d'une valeur de 200 000 euros sous le régime de la loi Scellier au cours de l'année 2011. A ce titre il bénéficie d'une défiscalisation équivalente à 13% du montant du bien immobilier sur 9 ans soit : 200 000€ X 13% = 26 000€ 26 000€ / 9 ans = 2 888€ de réduction d'impôt par an pendant 9 ans. S'il souhaite prolonger la période défiscalisation de 2 X 3 ans alors le montant de défiscalisation passera à 23% sur 15 ans (13% + 10%) soit : 200 000€ X 23% = 46 000€ 46 000€ / 15 ans = 3 066€ par an en moyenne de défiscalisation pendant 15 ans. (Soit 2 888€ pendant 9 ans puis 3 333€ pendant 6 ans) C - Achat d'un appartement loi Scellier pour 300 000 euros :Un contribuable achète un appartement d'une valeur de 300 000 euros, sous le régime de la loi Scellier au cours de l'année 2011. A ce titre il bénéficie d'une défiscalisation équivalente à 13% du montant du bien immobilier sur 9 ans, soit : 300 000€ X 13% = 39 000€ 39 000€ / 9 ans = 4 333€ de défiscalisation par an pendant 9 ans. S'il souhaite prolonger la période défiscalisation de 2 X 3 ans alors le montant de défiscalisation passera à 23% sur 15 ans (13% + 10%) soit : 300 000€ X 23% = 69 000€, 69 000€, / 15 ans = 4 600€ par an en moyenne de défiscalisation pendant 15 ans. (Soit 4 333€ pendant 9 ans puis 5 000€ pendant 6 ans) VII - Le + de diagnostic-expertise concernant la loi Scellierla loi Scellier dans sa forme actuelle, c'est à dire avec 25% de réduction d'impôt étalée sur 9 ans a pris fin le 1er janvier 2011. Désormais le montant de la réduction d'impôt est respectivement de 13% pour les investissements réalisés en 2011 puis 9% pour ceux réalisés en 2012. Autant dire que la loi Scellier perd beaucoup de son intérêt fiscal. Pour conserver un attrait fiscal et patrimonial fort avec la loi Scellier, il faudra investir dans un logement dit « Scellier BBC » (Bâtiment Basse Consommation). Avec le Scellier BBC vous bénéficierez alors d'un taux de réduction d'impôt majoré de 9 points. Soit une réduction d'impôt de 22% en 2011 et 18% en 2012. Deux options s'offrent à vous : investir avec la loi Scellier « non BBC», ou rechercher d'ores et déjà des logements Basse Consommation pour bénéficier de la réduction d'impôt maximale en 2011, aux risques, peut-être, de payer votre bien immobilier un peu plus cher du fait des contraintes énergétiques supplémentaires. Source : La défiscalisation loi Scellier |
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