Prix immobiliers : retour d’un cycle haussier à partir de 2012 selon Xerfi

La société d’études sectorielles Xerfi vient de publier un rapport de 320 pages sur les perspectives d’évolution d’ici 2015 du marché immobilier, sous le titre « Immobilier de logement à l’horizon 2015. Le retour d’un cycle haussier à partir de 2012 ». Selon Xerfi, « l’évolution à cinq ans va se caractériser par le maintien des prix à un haut niveau, certes inférieur aux sommets atteints en 2007, mais toujours au dessus de la moyenne de long terme. Cette tendance ne sera pas linéaire et le marché va amorcer une phase de croissance molle en 2010 et 2011. (…) Les années 2010 et 2011 apparaissent comme une phase de transition et non de rupture ».

Après la baisse des prix enregistrée en 2009, le marché immobilier est déjà réorienté à la hausse. Xerfi indiquait dans sa précédente étude que le recul des prix se situerait à environ 17 % jusqu’en 2010, mais « plusieurs facteurs vont empêcher une baisse plus brutale et continue des prix » selon la société d’études. Selon son analyse, le marché est soutenu par les transactions portant sur les biens de qualité « qui trouvent preneur plus rapidement ». Les vendeurs ayant intégré la baisse des prix, les secundo-accédants devraient progressivement revenir sur le marché, alors que les primo-accédants ont bénéficié de différents dispositifs, tels le prêt à taux zéro doublé et le Pass foncier dans le neuf. Surtout, les taux de crédit immobilier, redescendus à des niveaux historiquement bas, ont permis de resolvabiliser les acquéreurs.

Pour la période 2012-2015, Xerfi mise sur « une évolution en plateau à moyen terme ». Le volume des transactions devrait peu à peu retrouver un niveau équivalent à celui de la fin des années 90, soit près de 700 000 ventes par an. « Les prix vont cependant se maintenir à un haut niveau en déconnexion totale avec les fondamentaux de l’économie », indique Xerfi. En cause notamment, « le désir intact des ménages d’accéder à la propriété », « le décalage entre l’offre et la demande » et « les taux d’intérêt qui vont rester bas ». L’immobilier est ressenti plus que jamais comme une valeur refuge et la demande devrait croître sous l’effet d’une « poussée démographique du nombre de ménages va avoir lieu entre 2010 et 2015 ». Les taux d’intérêt devraient rester relativement peu élevés : « Les perspectives de croissance dans la zone euro sont faibles et le risque de dérapage inflationniste est peu probable. De plus, les banques n’ont pas intégralement répercuté la baisse de leurs coûts de financement sur les taux d’emprunt. Elles conserveront cette marge de manœuvre en cas de raréfaction de la demande », explique Xerfi.

Par conséquent, les prix des logements neufs devraient repartir à la hausse dès 2012, en raison notamment de la hausse du coût de la construction, renchéri par les obligations issues du Grenelle de l’Environnement, et de l’augmentation du coût des terrains : « La rareté des surfaces disponibles sera alimentée par les besoins des collectivités locales pour résorber le déficit en logements sociaux. Par ailleurs les grands propriétaires de foncier, tel Réseau ferré de France, tardent à céder leur patrimoine », indique Xerfi. Avec un léger décalage, « les ventes de logements neufs vont repartir à la hausse entre 2012 et 2015, pour retrouver un niveau proche d’avant la crise pour les appartements, légèrement inférieur pour les maisons ». D’autant que les promoteurs n’ont que très peu de stocks de biens à vendre : les investisseurs se sont rués sur les programmes pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Scellier et les promoteurs face à la crise avaient stoppé net leur production. Résultat, les acquéreurs se tourneront vers les biens anciens pour devenir propriétaires, dont les prix augmenteront face à une demande forte.