Le cabinet d’analyses stratégiques Precepta a publié une étude approfondie sous le titre : « Les prix de l’immobilier en France : - 17 % d’ici 2010, la baisse mondiale est enclenchée ». Precepta est une division du groupe Xerfi spécialisée dans les analyses stratégiques et concurrentielles.
NDLR : nous publions ici le résumé de cette étude tel qu’il nous a été transmis.

Les prix de l’immobilier en France : - 17 % d’ici 2010, la baisse mondiale est enclenchée

La bulle immobilière

L’immobilier international est malade. Malade de ses excès passés. Les prix sont devenus fous ces dernières années. Ils se sont envolés aussi bien aux Etats-Unis (+ 126 % entre 1997 et 2006) qu’en Espagne (+ 173 %), la palme parmi les pays développés revenant à l’Irlande (+ 240 %). Bien sûr, des arguments ayant trait aux « fondamentaux » de l’économie ont été mobilisés pour expliquer cette flambée : pression démographique, désir de devenir propriétaire, faiblesse des taux d’intérêt, allongement de la durée des prêts, etc. Il en manquait cependant un : « La seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd’hui était que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix ». Cela correspond à la définition exacte d’une bulle formulée par Joseph Stiglitz, prix Nobel d’économie américain.

Depuis, la crise du subprime et de la titrisation est passée par là, balayant en quelques mois les principaux marchés immobiliers : en septembre, les prix avaient déjà reculé de 4,5 % aux Etats-Unis (sur un an). En Irlande, le mouvement est encore plus dévastateur : entre janvier et décembre 2007, les prix ont dégringolé de 7,5 %. Quant à l’Espagne et au Royaume-Uni, il ne reste plus grand-chose de la hausse des prix de l’immobilier dans ces pays.

Et la France dans ce concert international ? Une voix dissonante ? Pas en ce qui concerne la phase montante du cycle : les prix se sont élevés de 131 % entre 1997 et 2006. Dans la phase descendante alors ? Cela tiendrait du miracle. Sur longue période la croissance des prix de l’immobilier ne s’est jamais écartée durablement de l’inflation. Or, cet écart s’est fortement creusé au cours des dix dernières années, ce qui laisse d’amples marges pour un réajustement à la baisse des prix de l’immobilier. Autrement dit, les excès passés devront être purgés, en France comme ailleurs. En matière d’immobilier il n’existe pas d’exception française. La baisse des prix devrait se situer, selon notre scénario, à 3,5% cette année. La marche arrière étant enclenchée sur plusieurs années, le reflux total se situerait à -12% d’ici 2010 en termes nominaux (-17% en termes réels).

France 2010

La baisse des prix est enclenchée. Reste à savoir jusqu’où le repli ira et surtout jusqu’à quand. Toutes les conditions paraissent réunies pour un ajustement fortement baissier du marché. Cela conforte notre analyse menée il y a un an, analyse qui insistait sur la mondialisation des cycles immobiliers et les risques de contamination des marchés européens via le système financier international et ses conséquences sur la distribution de crédit. A ce sujet, les informations en provenance des Etats-Unis ont de quoi effrayer même si le marché français n’est pas le marché américain et qu’il existe une différence de taille notamment en matière de financement : les emprunts à taux fixe sont majoritaires et les crédits à taux variables sont généralement capés. Néanmoins, l’immobilier français devra bien recoller, un jour ou l’autre, à la réalité économique. Or, de 1997 à 2007, le PIB a augmenté de 25 %, le pouvoir d’achat des ménages de 30 % et les prix réels des logements de 110 %.