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Renégocier son prêt immobilier : conseils des meilleurs courtiers !

Renégocier son prêt immobilier : conseils des meilleurs courtiers !

Comme le niveau des taux de prêt immobilier restent durablement bas, les courtiers crédit recommandent à nouveau de se pencher sur la renégociation de crédit pour ceux ayant déjà contracté un emprunt. En effet, la renégociation consiste à contracter un nouvel emprunt à un taux plus avantageux pour rembourser celui en cours. Renégocier aujourd’hui son prêt contracté à un taux élevé, il y a plusieurs années, peut s’avérer très intéressant. Pourtant, la renégociation ne convient pas à tous les cas de figure.

Nous regroupons dans cet article les meilleurs conseils des courtiers leaders sur la renégociation de crédit immobilier.

Astuces renégociation de crédit

1. Depuis la Loi Lagarde (septembre 2010), vous pouvez faire racheter votre assurance de prêt, à garanties égales avec celles de votre banque, via une compagnie spécialisée. Souvent deux fois moins chère que la couverture souscrite auprès de la banque, vous pouvez économiser plusieurs dizaine de milliers d’euros en changeant de contrat d’assurance.

2. Si vous avez contracté un crédit immobilier à un taux bien plus important que ceux pratiqués actuellement par les banques, il est temps d’envisager de faire racheter son prêt. Le rachat de crédit immobilier s’adresse uniquement aux propriétaires d’un bien immobilier et consiste à contracter un nouvel emprunt à un taux plus avantageux dans une banque concurrente pour rembourser celui en cours.

3. Le rachat crédit vous permet ainsi, tout en conservant la même durée de prêt, de réduire significativement vos échéances afin de rééquilibrer votre budget et de retrouver un taux d’endettement compatible avec vos revenus ou de réduire la durée de votre crédit au maximum pour économiser sur le cout total des intérêts.

Les détenteurs de crédit ayant eu une rentrée d’argent importante ou ayant réussi à se constituer un apport : ils peuvent réduire le montant de leur emprunt en profitant des taux actuels. En cas de rachat de crédit, le montant de rachat sera diminué par le nouvel apport et pourra permettre de libérer du pouvoir d’achat, soit en réduisant la durée du prêt, soit en réduisant sa mensualité.

4. Renégocier son crédit immobilier auprès de sa banque d’origine est compliqué. En effet, celle-ci n’accepte que rarement de racheter un crédit à un moindre coût puisque cela représente une perte pour elle. Elle préférera alors vous laisser renégocier votre crédit auprès d’une banque concurrente. Préférez le courtier pour négocier les meilleures conditions. Ce dernier mettra en concurrence les banques car les taux varient fortement d’une banque à l’autre selon les profils.

D’un autre côté si vous êtes en possession d’une offre concurrente, informez-en alors votre banquier. La perspective de devoir prochainement clôturer votre compte (et éventuellement celui de votre conjoint) pourra peut-être l’amener à revoir sa décision, mais dans la plupart des cas, vous devrez changer de banque.

5. Accentuez votre négociation sur l’assurance emprunteur, poste qui représente entre10 et 30% du coût total d’un crédit. La banque n’a plus le droit d’imposer à son client le contrat d’assurance collective qu’elle commercialise à condition que le contrat proposé en délégation dispose des mêmes garanties que le contrat groupe (Loi Lagarde).

Réussir votre renégociation de prêt

1. N’envisagez pas un rachat de crédit pour un prêt qui est sur le point d’être remboursé. Suivant le principe du prêt amortissable, vous êtes alors en train de rembourser le capital et non plus les intérêts, remboursés en grande partie durant les premières années. Aucun avantage donc, de négocier les intérêts pour la simple et bonne raison qu’ils sont déjà payés presque en totalité.

Le plus simple pour évaluer la rentabilité de l’opération est encore de consulter le tableau d’amortissement de votre prêt en cours (n’hésitez pas à le demander à votre banquier) : si la part des intérêts est de loin la plus importante (par rapport au capital), mieux vaut alors renégocier.

2. Attention, ne foncez pas tête baissée : le rachat prêt peut supporter des frais de levée d’hypothèque, ainsi que d’importantes pénalités de remboursement anticipé. Celles-ci sont souvent forfaitaires et correspondent en moyenne à 6 mois d’intérêts (sans toutefois généralement excéder un maximum de 3% du capital restant dû). Faites appel à un spécialiste du courtage qui étudiera la meilleure option pour votre rachat de prêt.

3. Bien préparer son dossier  : 3 derniers relevés de compte, 3 derniers bulletins de paie et éventuellement questionnaire médical comme lors de la souscription d’un premier crédit…

4. Faire le choix si possible de diminuer la durée restante de son prêt en conservant la même mensualité : l’économie générée sera plus importante qu’en diminuant sa mensualité car l’amortissement du crédit sera plus rapide.

5. Prévoir de conserver son bien – et donc son crédit - encore 2 ans minimum car lors d’un rachat, on repart en début de prêt avec par conséquent un amortissement plus lent les premières années…

6. La différence de taux entre le nouveau taux proposé et celui de votre crédit initial doit être au moins égale à un demi-point afin que le gain réalisé contrebalance les frais dont vous devrez vous acquitter : indemnités de remboursement anticipé évoquée plus haut, nouvelle prise de garantie…

7. Avant de contracter un nouveau prêt, n’oubliez pas que votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 1/3 de vos revenus nets mensuels.

8. Privilégier un prêt transférable, véritable atout pour l’avenir. Cela signifie que, si dans 4 ans par exemple, l’emprunteur souhaite changer de résidence principale, il pourra transférer sur le nouveau bien le capital restant dû et donc emprunter le différentiel uniquement. Si l’écart de taux entre un prêt transférable et un « non transférable » est faible, privilégier le prêt transférable.

9. Si vous souhaitez gagner plus sur la renégociation de crédit, d’autres banques vous « obligent » à souscrire des options supplémentaires sur le nouveau contrat (des contreparties).

Des gains possibles grâce à la renégociation de crédit

Les gains obtenus dépendent des profils emprunteurs mais dans la moyenne, ceux qui renégocient leur prêt immobilier peuvent obtenir un gain de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Choix entre durée et mensualité

Une diminution de la mensualité vous permet d’oxygéner le budget de votre ménage. En revanche si le particulier choisit de faire baisser la durée, il concilie les taux faibles et des intérêts réduits. Selon certains courtiers, dans ce cas, l’emprunteur obtient un gain supplémentaire d’environ 30% par rapport à l’optique de la baisse de la mensualité. Dans tous les cas, comparez les tableaux d’amortissement et le coût global final du prêt.

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