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Marché immobilier en France : Les prix en baisse et les signes d’essoufflement s’intensifient

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Le marché immobilier résidentiel en France connaît une période de transition marquée par une baisse des prix et des signes d’essoufflement. Alors que le ralentissement du marché avait commencé en début d’année, il s’est accentué au deuxième trimestre, avec une diminution des prix sur l’ensemble du territoire français. Cette baisse des prix, qui s’observe notamment dans les logements anciens, est principalement due à la hausse du coût des crédits immobiliers et à la diminution du pouvoir d’achat des acquéreurs. Dans cet article, nous analyserons en détail les tendances du marché immobilier en France, en nous basant sur plusieurs références et études récentes.

Baisse des prix sur le marché immobilier résidentiel

Selon les indices Meilleurs Agents – « Les Echos », les prix des logements en France ont reculé de 0,4 % au cours des six derniers mois, pour s’établir à une moyenne de 3 180 euros le mètre carré.

Il s’agit de la première baisse semestrielle des prix à l’échelle nationale depuis 2015. Cette baisse des prix est observée tant dans les appartements que dans les maisons. Selon Laforet et Orpi, le prix du mètre carré des appartements a diminué de 2 % au premier semestre 2023, tandis que celui des maisons a continué de progresser légèrement (+0,9 %).

Les primo-accédants exclus du marché

La principale cause de cette baisse des prix est la flambée du coût des crédits immobiliers. En raison de la hausse des taux d’intérêt, les primo-accédants, qui doivent emprunter pour financer leur achat, se retrouvent exclus du marché. De plus l’apport moyen a également grandement augmenté pour prétendre à décrocher son premier bien.

Cette situation a également un impact sur le marché de la location, car de nombreux primo-accédants restent plus longtemps dans leur logement actuel faute de pouvoir acheter. C’est donc plutôt les « secundo-accédants », ceux qui vendent leur résidence principale pour en acheter une autre, qui continuent d’animer le marché.

Une période de transition pour le marché immobilier

Les vendeurs peinent à accepter l’idée que le marché immobilier a changé. Selon Guillaume Martinaud, président d’Orpi, nous sommes actuellement dans une période de transition qui devrait aboutir à une baisse plus nette des prix.

Les acquéreurs, quant à eux, doivent consentir à des sacrifices, notamment en termes de surface. En effet, la surface moyenne des biens achetés a diminué, que ce soit pour les appartements (-1,1 mètre carré) ou pour les maisons (-1,9 mètre carré). Les Français utilisent la surface comme un élément de régulation de leurs achats, et beaucoup sont prêts à faire des concessions pour pouvoir acquérir un bien immobilier.

« C’est la surface qui sert de régulateur, clairement. Et les Français ont utilisé ce levier-là comme un élément de régulation de leurs achats », explique Charles Marinakis, président du réseau Century 21.

L’offre et la demande sur le marché immobilier

L’évolution contrastée des prix sur le marché immobilier en France s’explique en partie par l’équilibre entre l’offre et la demande. Dans certaines villes côtières, l’offre de logements à vendre est insuffisante, ce qui crée une pression sur les prix.

Parallèlement, la demande reste forte, en particulier chez les seniors, les cadres supérieurs et les investisseurs intéressés par la location meublée. Selon Celine Coletto, porte-parole de Trouver-un-logement-neuf.com, l’attractivité du littoral français reste élevée et le secteur de l’immobilier neuf résiste malgré la remontée des taux d’intérêt.

Des opportunités d’investissement sur le littoral

La baisse des prix sur le marché immobilier de certaines villes côtières crée des opportunités d’investissement. Par exemple, Vannes enregistre la plus forte baisse des prix avec une diminution de 18,9 % depuis juin 2022. De même, des villes prisées comme Bayonne, Saint-Raphaël et Royan connaissent également une chute des prix. Ces baisses de prix peuvent être intéressantes pour les investisseurs, notamment avant la fin du dispositif Pinel en 2024.

Cependant, la tendance est à la hausse des prix sur le pourtour méditerranéen, à l’exception de certaines villes comme Saint-Raphaël, Nice et Antibes. Marseille, Sète, Saint-Laurent-du-Var et Villeneuve-Loubet enregistrent une augmentation des prix, ce qui fait de cette dernière la ville touristique la plus chère du classement, avec un prix moyen dépassant les 500 000 euros pour un appartement trois-pièces.