Moscou la plus attractive, Paris la plus sûre

Selon l’étude Emerging Trends in Real Estate® Europe 2008, publiée par Urban Land Institute (ULI) et PricewaterhouseCoopers, Paris reste le leader incontesté des villes européennes les moins risquées sur le marché immobilier, tandis que Moscou et Istanbul se positionnent en tête du classement des villes les plus attractives pour l’investissement immobilier. Cette enquête s’appuie sur 500 interviews conduites auprès des principaux acteurs de l’immobilier en Europe, afin d’identifier les villes les plus attractives pour l’investissement immobilier.

Les recommandations d’investissement

Dans le classement des villes recommandées à l’investissement et au développement, Moscou et Istanbul se hissent respectivement à la première et à la deuxième place du classement, suivies par Hambourg, Munich et Paris : « Contrairement au classement établi en 2007, celui de 2008 repose plus fortement sur les recommandations d’investissement que sur le niveau de risque associé. Ceci explique que Paris, ville la moins risquée, soit 5^ème, les investisseurs anticipant moins de croissance à Paris qu’à Moscou ou Istanbul, villes au niveau de risque supérieur », analyse Geoffroy Schmitt, responsable de l’activité conseil en immobilier de PricewaterhouseCoopers en France. Selon l’étude, ce changement s’explique par un désir des acteurs de se tourner vers de nouveaux marchés et de diversifier leurs actifs et leurs projets de développement. Tout est affaire de l’évaluation des risques potentiels, Moscou et Istanbul étant respectivement classées 27^ème et 23^ème sur 27 sur le critère du risque associé.

Paris, la ville la moins risquée

La ville Lumière conserve sa position de leader en Europe dans le classement immobilier des villes les moins risquées et maintient sa caractéristique essentielle de « point d’accès global pour l’investissement immobilier européen ». Les recommandations à la conservation des actifs de bureaux, des locaux commerciaux et industriels ont été renforcées par rapport aux années précédentes, grâce l’amélioration conjointe des valeurs locatives, du tauxtauxLe taux est un rapport entre deux grandeurs, exprimé souvent en pourcentage. Il sert de base de calcul des intérêts d’emprunt. d’occupation et de la demande. « Le marché parisien se caractérise toujours structurellement par une relative rareté de l’offre (notamment sur le créneau des bureaux neufs) dans les quartiers les plus recherchés. Ainsi, le taux de vacance moyen observé dans le QCA (Quartier Central des Affaires) au 4^ème trimestre 2007 s’établit à seulement 3,4 %, contre 4,7 % au 4^ème trimestre 2006 », indique Jean-Baptiste Deschryver, co-responsable de l’activité audit immobilier de PricewaterhouseCoopers en France. « Paris bénéficie d’une diversité sectorielle plus grande, ce qui atténue les risques de baisse des prix liés à la crise des subprimes tels que Londres les a subi au 4^e trimestre 2007 », ajoute Geoffroy Schmitt. « D’une manière générale, la France bénéficie toujours d’un environnement fiscal favorable notamment avec la montée en puissance des OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) qui devrait largement compenser le tarissement attendu des créations de SIIC suite aux ajustements de leur régime fiscal », complète Bruno Lunghi, responsable de l’activité de conseil fiscal en immobilier chez Landwell, cabinet d’avocats correspondant de PricewaterhouseCoopers en France.

Lyon persévère

Pour la troisième année consécutive, Lyon fait partie du top 10 des villes les plus attractives et se classe 6^ème derrière Paris. Parmi ses atouts, l’étude souligne la stabilité de son marché avec un niveau important de recommandations, à l’achat et à la conservation, situé entre 80 et 90 % pour l’immobilier d’entreprise. « Lyon a connu une forte croissance de ses loyers sur les trois dernières années, mais reste malgré tout à des niveaux très compétitifs à l’échelle européenne. Signe de l’engouement des investisseurs, le taux de vacance estimé à fin 2007 s’établissait à 5 %, soit le niveau le plus bas enregistré depuis 2004 », précise Geoffroy Schmitt.

Londres patine

Classée seconde en 2006 et 2007, Londres figure cette année à la 15^ème place du classement : « Londres traverse actuellement des difficultés du fait de son niveau de prix élevé et de sa dépendance aux métiers de la finance et des services financiers, impactés par la crise financière », souligne Geoffroy Schmitt. Néanmoins, Londres figure dans le top 10 des villes les moins risquées et est perçue, avec Paris, comme une porte d’entrée principale au marché européen.

Enfin, l’amélioration de l’économie allemande se reflète par la présence de 4 villes (Hambourg, Munich, Berlin et Francfort) parmi les 10 premières villes du classement 2008.