Quelle place pour l’immobilier en temps de crise ?

Ndlr : nous publions ici une chronique rédigée par la Banque Patrimoine et Immobilier.  La conjoncture actuelle doit conduire à des choix innovants en matière de crédit et d’investissement immobilier.  L’absence de visibilité économique à moyen terme et l’évolution démographique de la société imposent notamment d’utiliser l’immobilier pour fluidifier et optimiser son patrimoine, mais aussi pour préparer sa transmission ou pour financer sa retraite ou une éventuelle situation de dépendance.

A première vue, le tableau n’est guère réjouissant. Le modeste retour de la croissance économique n’améliore pas encore la situation financière des Français, confrontés à un marché du travail durablement tendu. Quant à la dette des ménages, en forte hausse autour de 75 % de leurs revenus disponibles (contre 146 % au Royaume-Uni ou 130 % en Espagne), elle ne cesse d’augmenter à contre-courant du reste du monde. Et surtout, elle cache le poids croissant des déficits sociaux.

Dans ce contexte, y a-t-il un risque à s’endetter ? Pour plusieurs raisons et sous certaines conditions, souscrire aujourd’hui un crédit immobilier peut être opportun. Tout d’abord, la baisse des taux d’intérêt dictée par la Banque centrale européenne a engendré une « resolvabilisation » mécanique des ménages. Par ailleurs, la conjoncture immobilière a recréé des opportunités d’investissements intéressantes. En l’absence de baisse des loyers, le reflux des prix dans l’ancien en centre-ville a significativement amélioré les rendements. En dépit de prix élevés et du durcissement à venir des normes environnementales, qui a déjà commencé à impacter les prix, des opportunités existent aussi dans le neuf. A la condition, toutefois, que l’avantage fiscal ne soit pas le moteur de la décision, mais la cerise sur un gâteau déterminé par l’étude approfondie des fondamentaux des biens. Enfin, des parts de SCPI, pour peu qu’elles délivrent des rendements supérieurs à 5 % nets de frais de gestion, peuvent être envisagées.

Reste que le contexte économique toujours difficile impose de respecter une règle de prudence simple, mais plus que jamais d’actualité : pour parer à un coup dur, l’emprunteur doit à tout moment être en mesure de rembourser. Un crédit ne doit ainsi en aucun cas dépasser six fois son revenu annuel, sous peine de s’exposer à des difficultés patrimoniales inextricables. Plus encore qu’auparavant, lorsque le marché était réputé structurellement haussier et offrait forcément des portes de sortie avantageuses, le crédit doit être adossé à un bien de qualité, patiemment étudié et correctement valorisé. Enfin, la conjoncture actuelle doit conduire à des choix innovants. L’immobilier ne doit plus être perçu comme une matière figée, dictée par des choix définitifs et donc, forcément non optimaux à un moment donné du cycle économique.

Au contraire, chacun doit s’attacher à arbitrer son patrimoine immobilier et ses coûts de financement en fonction de la situation économique et de ses enjeux patrimoniaux, familiaux et fiscaux du moment. L’absence de visibilité économique à moyen terme et l’évolution démographique de la société imposent d’utiliser l’immobilier pour fluidifier et optimiser son patrimoine, mais aussi pour préparer sa transmission ou pour financer sa retraite ou une éventuelle situation de dépendance. Démembrement, mobilisation de patrimoine… Les solutions d’ingénierie patrimoniale abondent pour rendre un patrimoine immobilier plus financier dans le temps. Cela aussi représente un des grands enseignements de la crise actuelle.