Marché immobilier : le point de vue de Jean-Philippe Bourgade, Président de Bouwfonds Marignan Immobilier

« Le marché de la résidence principale s’est réactivé »  Le 2ème semestre 2010 devrait être dynamique car la demande de logements neufs repart à la hausse. Désormais, les investisseurs ne sont plus les seuls acheteurs. Les acquéreurs en résidence principale sont de retour sur le marché.  Les prix ont légèrement augmenté en raison de la hausse du foncier et du surcoût occasionné par la mise en place de la norme BBC.  Les conditions actuelles sont favorables à un achat : taux des crédits bas, avantages financiers accordés par l’Etat, etc. Il faut en profiter car rien ne dit qu’elles perdureront en 2011. »

Les craintes sur le niveau des retraites futures et la déception concernant certains investissements boursiers incitent à se tourner vers la pierre, valeur refuge qui rassure. Nos ventes au cours des six derniers mois ont dépassé de 15 % nos objectifs et le taux d’écoulement de nos nouvelles opérations est bon, de l’ordre de 30 %, alors que la moyenne nationale est à 20 %. A titre de comparaison, ce taux était descendu à 4 % pendant la crise de fin 2008 et des premiers mois 2009.

Le marché du neuf devient un marché de pénurie. L’explication tient à un double phénomène. D’un côté, le retour - aux côtés des investisseurs qui n’ont jamais stoppé leurs placements - des acquéreurs en résidence principale qui ont compris que c’est le moment de franchir le pas. De l’autre, un marché où l’offre commerciale est relativement faible - Nous le constatons à chaque fois que nous lançons un nouveau programme (Massy, St Julien-en-Genevois, Marseille, Lyon, Toulouse, Nantes,….) : les réservations sont nombreuses dès le démarrage de la commercialisation et expriment bien une forte demande.

Les taux d’intérêt étaient, en 2007, à 4,2 % en moyenne, alors qu’ils tournent, aujourd’hui, autour de 3,3 %. Les acquéreurs en résidence principale saisissent l’opportunité de ces taux extrêmement bas qui les solvabilisent. Je pense que cela devrait être le cas encore pendant quelques mois. Les investisseurs, eux, bénéficient également du niveau attractif des taux d’intérêt. Avec un rendement (avantage fiscal inclus) souvent compris entre 5,5 % et 6 % et un taux d’intérêt d’emprunt de 3,3 %, ils bénéficient d’un TRI supérieur à 10 % ! Ils profitent aussi actuellement des avantages importants du Scellier qui pourraient être revus à la baisse. Les conditions actuelles restent extrêmement favorables à un achat immobilier notamment dans le neuf et il faut en profiter car cela pourrait ne pas durer. Les clients doivent donc se décider très vite pour acheter et signer chez le notaire avant fin décembre.

Parlons maintenant de la norme BBC qui, aujourd’hui, est le « maître mot » chez les promoteurs, mais aussi chez nos clients. Bien que le coût des travaux soit maîtrisé, les prix des logements neufs ont légèrement augmenté en raison du surcoût occasionné par la mise en place de la norme BBC mais également, ne l’oublions pas, de la hausse du prix du foncier. Selon l’ADEME, le surcoût de construction lié au BBC est aujourd’hui évalué à 15 %. Chez Bouwfonds Marignan, il est d’ores et déjà limité à 10 % car la mise en œuvre du BBC est la continuité d’un objectif constant - la maîtrise de la Haute Qualité Environnementale - démarré il y a de nombreuses années déjà (Bouwfonds Marignan a été le premier promoteur national à avoir été certifié NF Logement démarche HQE). En tout état de cause, ce surcoût est appelé à baisser avec la mise en œuvre sur grande échelle du processus.