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Au moment où la presse parle de bulle immobilière, il convient de revenir sur les valeurs intrinsèques de la pierre. Trouvez ci-dessous l’avis d’expert de Banque Patrimoine et Immobilier, banque spécialiste des opérations d’optimisation et de transmission du patrimoine immobilier. A vous, lecteur de faire votre propre opinion...
La pierre reste un actif de diversification du patrimoine et une valeur refuge
Les articles alarmistes des médias sur l’immobilier et sa possible chute commencent à entretenir un climat de défiance à l’égard de la pierre et un relatif attentisme des ménages, tant du côté acheteur que vendeur. Qu’en est-il vraiment ?
Certes, les prix ont globalement augmenté, dans l’ancien comme dans le neuf. Est-ce le préalable à un effondrement ? Non. Car plusieurs facteurs nuancent les conséquences de cette hausse.
Tout d’abord, Paris n’est pas la France. L’évolution est très diverse d’une ville à l’autre, voire d’un quartier à l’autre, faisant apparaître des situations de forte rareté pour les biens les plus recherchés. En termes de prix, fin 2010, le prix au m² moyen du territoire national atteignait 2.500 €, tandis que le prix au m² moyen parisien culminait à 7.800 €. Malgré cela, les baisses de valeur 2008 et 2009 du marché parisien ont été largement rattrapées déjà : + 17% en 2010.
La récente hausse nationale reflète un simple rattrapage par rapport aux prix pratiqués en 2006. D’après la Fnaim, les prix se sont stabilisés autour d’une variation annuelle moyenne de + 2% (+ 3,4% en Ile-de-France, +1,4% en province).
Ensuite, si l’attentisme de certains acquéreurs est un fait, il ne devrait pas se poursuivre très longtemps en raison du manque structurel de logements en France. L’augmentation continue de la population et le changement des modèles familiaux impliquent un besoin croissant de logements. Une demande supérieure à l’offre est un garant, à long terme, de la bonne tenue de la valeur de l’immobilier.
Enfin, le marché actuel n’est pas spéculatif, comme avant la crise de 1992-1993. Porté par les particuliers, et non plus par des professionnels, celui-ci ne risque pas de ventes en masse. C’est d’ailleurs ce qui explique que le marché ait corrigé en 2009 sans s’effondrer. L’immobilier a toujours représenté un actif performant sur le long terme : + 158 % 10 ans alors que le CAC 40 perdait 25% dans le même temps.
Dernier point encourageant : les investisseurs sont toujours présents sur le marché. Il faut dire que le dispositif Scellier continue de séduire car la révision de l’amortissement est loin d’être catastrophique : les nouveaux plafonds de loyers correspondent aux loyers de marché, tandis que l’abaissement du taux d’amortissement n’est que de 3% pour les investisseurs, passant de 25% à 22%. Nul doute, en effet, que ces derniers vont opter pour des logements BBC, le grand plongeon évoqué par certains (de 25 % à 13 % pour les logements non BBC) étant purement théorique…
Le marché immobilier devrait donc se stabiliser et la pierre continuer à représenter une valeur refuge et un actif incontournable dans un patrimoine équilibré. D’autant plus qu’il s’agit du seul actif permettant de profiter de l’effet de levier, via l’achat à crédit.
La pierre est, en effet, toujours un accélérateur et un créateur de richesse en dépit de sa nature risquée, à condition :
d’investir à long terme ;
de respecter des critères très rigoureux en matière de sélection : emplacement, qualité…
de considérer une acquisition /optimisation dans une optique de rendement et de diversification, et non dans l’attente de plus-values
de ne pas négliger l’ancien, rentable à long terme, même si le neuf est dopé aux avantages fiscaux du Scellier.
Les achats immobiliers réalisés pour une plus-value à court terme ne sont plus de mise et c’est tant mieux ! L’immobilier peut ainsi reprendre la place qui aurait toujours dû lui être dévolue : celle d’actif recherché pour diversifier son patrimoine, en maîtriser la volatilité ou bénéficier de revenus locatifs dans une optique de financement de la retraite ou de la dépendance.
Un article qui manque totalement d’objectivité. Avec et encore toujours les mêmes arguments et un grand manque d’analyse.
... Comme c’est amusant, ces articles qui relatent les déclamations d’organismes financiers dont l’intérêt égoïste est que le marché se maintiennent à un niveau élevé, tant en termes de nombres de transactions que de prix. Leurs propos visent à rassurer, à dire que « C’est toujours le bon moment d’acheter » en ne mentionnant pas que les prix n’ont jamais été aussi élevés, que leurs hausses est depuis longtemps déconnectée des revenus et qu’il y a donc une grave bulle immobilière, que le rendement locatif est très faible, que la relative modération des loyers traduit bien qu’il n’y a pas véritablement de pénurie de logements en France, que l’augmentation des prix doublée de celle des taux d’emprunt ne peut pas perdurer éternellement avec des revenus qui stagnent. Et ainsi, on voudrait nous faire croire que c’est une bonne affaire d’acheter un bien au prix actuel de 100, alors qu’il y a 99% de probabilité qu’il ne vaudra plus que 70 dans quelques années. Ce qu’il faut vraiment faire actuellement, c’est ne rien faire, ne pas acheter, continuer à louer, et attendre quelques années que le marché se dégonfle et surtout que les acheteurs reprennent la main face aux vendeurs. Moi, en tous les cas, c’est ce que je fais, avec patience. Wait and see !
Oui c’est ce que tout le monde fait : attendre.
Reste à savoir : qui peut attendre ?
Attention, bientôt l’explosion de la bulle ! Propriétaires, vendez vite, très vite ...
attendre surtout attendre avant d’acheter quoi que ce soit, sauf une ferme dans la Creuse, car dès l’automne les risques d’éclatement de l’Europe, risques de guerre civile en France ainsi que la destructuration des marchés vont balayer ce chateau de carte ; attendre encore et toujours l’après 2012 car après les elections de gros changement sont à prévoir.... mais vous pouvez y aller, moi je prefere attendre un peu pour acheter la maison de mes rêves de 100m2 avec beau jardin (elle est à 450000€ pour l’instant, à 180000 il y a 10 ans)
La vérité sur la bulle immobillière
bullimmobiliere.space-blogs.com
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Le mouvement de ceux qui attendent ?
Bonne Chance alors.
Je suis un investisseur (un gros un vrai de vrai), et croyez moi jai mis les 3/4 de mes apparts (12) en ventes. J’en ai vendu déjà 9 ! C’est le moment de vendre tant que les prix sont hauts ! Jai fait une plus value de malade ahhahhaha ! Que c’est bon le fric ! Et cela sur le dos des petits investisseurs : ahhahahhahahahha !
Si vous vendez maintenant ensuite vous êtes en liquide puis viens le moment de l’hyper inflation et votre liquide il brule.
le retour à la réalité va faire très mal. La pseudo croissance a été basé sur la spéculation et notamment immobilière depuis 2000. L’après crise de 2008 se fera sentir dès cet automne.