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Marché immobilier

Pouvoir d’achat immobilier en France : les gagnants et les perdants

Pour leur première conférence en commun, MeilleursAgents.com et Empruntis unissent leurs deux expertises pour apporter un éclairage inédit sur le pouvoir d’achat immobilier réel des français ville par ville avec un indicateur qui tient compte des revenus réels des ménages par ville.

En bref, ce qu’il faut retenir du premier indicateur MeilleursAgents.com / Empruntis :

I. La situation du crédit

Les signes négatifs :
- Critères d’octroi appliqués stricto-sensu
- Plus aucune banque ou presque ne distribue du 110 % même dans le cadre d’investissement locatif.
- Apport minimum 10 % car inquiétude sur baisse des prix à venir de la part des banques : n’ont pas envie de prêter au-delà du prix de revente
- Fin des durées longues ou proposées à des taux très dissuasifs (durée moyenne du crédit à 20,1 années)
- Organismes de cautionnement mutuel plus exigeants sur l’apport
- Étude approfondie des dossiers : stabilité financière et professionnelle, capacité d’épargne avant/après emprunt, gestion de comptes saine...

Les signes positifs :

- Taux en baisse // baisse des OAT* (obligations assimilables au trésor)
- Aide de la BCE a eu un impact direct notamment sur les fonds propres, donc les critères de Bâle 3 ne sont plus « officiellement » un problème
- Des barèmes affichés en très légère baisse (3,95% sur 15 ans et 4,20% sur 20 ans pour un taux moyen), mais en réalité décotes supplémentaires possibles (jusqu’à -0,20 %)
- Des banques en « panne » de dossiers, en raison de la baisse de la volumétrie, donc elles ont la capacité de traiter les dossiers et l’envie de prendre de nouvelles parts de marché
- Le crédit immobilier reste le moyen le plus efficace pour capter une nouvelle clientèle.

La baisse des OAT* (obligations assimilables au trésor) commencée depuis l’automne 2011 commence seulement et doucement à être suivie par les banques. Leur marge est donc à nouveau appréciable et notable depuis novembre 2011.

On prête moins cher, mais on prête toujours avec prudence.

Les scénarii d’évolution :

- Sur 25% de dossiers financés en septembre 2011 avec PTZ+, la suppression du PTZ+ dans l’ancien a désolvabilisé 8% des emprunteurs à prix, taux et conditions équivalents.
- Si les prix baissaient de 10%, cela resolvabiliserait 20% des emprunteurs.
- Si les prix baissaient de 20%, cela resolvabiliserait plus d’1/3 des emprunteurs.

II. La situation du marché

Les tendances de fond qui soutiennent les prix : effets sur la demande
- Effets sur la demande
- Décohabitation
- Croissance démographique
- Immobilier, valeur refuge
- Crise boursière et financière
- Intérêt des jeunes adultes
- Accès au crédit

Les tendances de fond qui soutiennent les prix : effets sur l’offre
- Allongement de la durée de vie
- Accès au foncier
- Normes environnementales

La situation se complique depuis 6 mois :

Baisse de la demande

- Fin du PTZ+ ancien, difficultés d’accès au crédit
- Montée du chômage
- Attente de la baisse des prix
Baisse de l’offre

- Durcissement de la fiscalité
- Attentisme pré-électoral
- Peu de logements neufs

Aujourd’hui, l’état du marché
- 30 % d’acheteurs en moins
- 20 % de vendeurs en moins
- Volumes en baisse de 15 à 20 %
680 000 en 2012
65 000 logements neufs
- Prix en baisse de 5 à 15 %
- Doublement des durées de vente
- Désir viscéral de pierre
- Un marché moins fluide mais pas bloqué
- Peu de visibilité sur l’après élection présidentielle

III. Pouvoir d’achat immobilier : le classement des villes où il fait bon devenir propriétaires.

Une nouvelle méthodologie qui tient compte pour la première fois des prix (source Meilleursagents.com), des taux (source empruntis.com) mais aussi et surtout des revenus réels (source Insee). La prise en compte de la réelle capacité d’endettement des ménages en fonction de leurs revenus et non plus d’une mensualité fictive.

Méthodologie :
- revenus réels ville par ville (INSEE)
- taux d’intérêt par région (Empruntis.com)
- prix au m² en temps réel localisés (MeilleursAgents.com)
- critères d’octroi (33 % d’endettement)
- durée du crédit (20 ans)
- apport (5 %)

Classement Empruntis / MeilleursAgents :

- 1er ex-aequo : Rennes et Strasbourg avec 62 m²
- 2ème : Nantes avec 58 m²
- 3ème ex-aequo : Lyon et Toulouse avec 55 m²
- 4ème : Bordeaux avec 53 m²
- 5ème : Marseille avec 51 m²
- 6ème : Lilles avec 46 m²
- 7ème : Nice avec 38 m²
- 8ème : Paris avec 31 m²

Les Parisiens malgré des revenus très nettement supérieurs à la moyenne sont les grands perdants !

* Les crédits à taux fixe sont calculés sur le taux d’intérêt des OAT

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