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Marseille, « Capitale européenne 2013 de la culture » : Un an après, quel bilan sur le marché immobilier ?

Marseille, « Capitale européenne 2013 de la culture » : Un an après, quel bilan sur le marché immobilier ?

Un impact nuancé sur le marché, malgré l’embellissement urbain : SeLoger, observateur du marché immobilier a enquêté à Marseille pour voir si son rang de « Capitale européenne de la culture » en 2013 avait eu un impact sur son marché immobilier et ses prix. Malgré ses 8 millions de visiteurs, l’événement fait figure d’épiphénomène, selon le retour des professionnels de l’immobilier locaux.
Le coup de projecteur offert sur la ville a néanmoins permis d’accélérer la rénovation de certains quartiers. Les travaux d’embellissement sont susceptibles, dans un futur proche, de redynamiser le marché de l’immobilier, notamment dans le neuf.

L’enquête a été conduite par SeLoger du 6 au 17 janvier 2014, auprès d’une quinzaine de professionnels de l’immobilier, localisés à Marseille[i].

« De l’avis des experts interrogés, dans le cadre de notre enquête, le titre de Capitale européenne a eu moins d’effet sur le marché immobilier marseillais, que l’arrivée du TGV ou encore que la Coupe du Monde », témoigne Karine Reffet, Porte-parole du Groupe SeLoger.

À cela 2 raisons, explique-t-elle : « D’une part, le marché immobilier marseillais, tout comme dans la plupart des autres grandes villes, n’a pas été très dynamique cette année et risque de ne pas l’être non plus en 2014.D’autre part, le retrait des investisseurs n’a pas favorisé l’immobilier neuf.

Immobilier ancien : repli en volume et en prix en 2013

Le marché immobilier marseillais n’a pas échappé en 2013 à la tendance nationale de baisse des transactions et des prix, en particulier sur les appartements de qualité moyenne, pour lesquels les négociations ont été importantes. Le prix moyen de 2 600 € le m² est en baisse d’environ 5% par rapport à 2012[ii].

L’amplitude est élevée entre les premiers prix des quartiers Nord (14 et 15ème) où s’affichent des biens à moins de 2 000 €/m², ceux du Vieux Port, de la Canebière, de l’avenue de la République ( 1er et 2ème), avec des biens de 2 000 à 3 200€/m², voire beaucoup plus pour des petites surfaces avec vue sur mer ou Notre-Dame de la Garde, et ceux du sud (7 et 8ème) avec des biens oscillant entre 2 800 et plus de 3 500 €, voire jusqu’à 5 000 €/m² sur la Corniche.

Cependant, dans les quartiers nord si souvent décriés, il existe quelques beaux îlots émergents comme le quartier St-Jérôme ou Ste-Marthe, aux maisons valorisées entre 250 000 et 280 000 €.

Quartier du Vieux Port : un attrait renforcé, mais peu de perspective de hausse

Les travaux sur le Vieux Port avec sa circulation allégée ont réduit les nuisances sonores, favorisant l’attractivité des biens, notamment ceux avec vue sur Notre-Dame de la Garde ou sur le fort St-Jean. Les prix des logements en première ligne sur la mer et avec vue (coté mairie), déjà chers pour la ville - entre 4 500 et 6 000€/m² selon l’étage et la surface - peuvent difficilement progresser. A proximité, les appartements rénovés de la rue de la République se négocient autour de 3 000 €/m².

Immobilier neuf : retour des primo-accédants, recul des investisseurs et baisse des prix

Sur le neuf, Marseille n’échappe pas, non plus, à la tendance du marché national en observant un recul des investisseurs c’est-à-dire un retour des propriétaires occupants, notamment des primo-accédants (+5%). Le prix moyen de 3 833 € le m² est en baisse de près de 6% par rapport à 2012[iii].

Ici encore, les prix divergent selon l’emplacement et les types de programmes. Les programmes en zone de rénovation urbaine (Anru) destinés aux primo-accédants évoluent entre 2 700 €/ m² dans le secteur Ste-Marthe et 3 200 €/m² dans le 9ème. En plein cœur de la Cité de la Méditerranée, les appartements de la future tour emblématique, « H 99 » (Constructa) s’échelonnent entre 5 000 et 11 000 €/m², selon les étages et la vue. Entre ces extrêmes, plusieurs programmes dans le 2ème arrondissement s’affichent entre 3 500 et 4 500 €/m² ou dans les 7ème et 8ème autour de 4 500 €/m².

Un retour des investisseurs à prévoir sur les programmes neufs

Selon les professionnels de l’immobilier interrogés par SeLoger, les programmes neufs peinent à sortir à cause des recours trop fréquents contre les permis de construire. Si cette pratique n’est pas concrètement solutionnée, le risque d’une pénurie d’offre -donc de hausse des prix- est réel.

Les programmes en vente autour de 3 500 €/m² collent au dispositif Duflot, offrant une rentabilité de 4% hors défiscalisation et de 5% avec. De surcroît, dans un marché locatif sous tension, où la demande reste plus forte que l’offre, l’investisseur, local ou national, peut se positionner sans risque.
L’image de la cité phocéenne redorée par l’événement culturel est susceptible d’attirer de nouveaux investisseurs.

« Nul doute que ce label a été une chance pour la plus ancienne ville de France et la plus « multiculturelle » par sa mosaïque ethnique, sociale et urbaine. L’évènement l’a propulsée positivement sur l’échiquier européen et lui a donné l’occasion de valoriser son image autrement que par les scores de l’OM ou par les faits divers  », commente Karine Reffet.

« Marseille arbore un nouveau visage grâce aux travaux d’aménagement et d’embellissement initiés par le programme EuroMéditerranée dès 1995 et accélérés par l’événement culturel européen.

Par son emplacement idéal et ses possibilités de développement économique, la ville détient un fort potentiel de croissance sur le plan immobilier, jusqu’ici sous-exploité. Reste à savoir si le retour attendu des investisseurs -notamment étrangers- pour redynamiser le marché immobilier va réellement arriver », conclut-elle.

[i] Century 21, Era, Foncia, Crédit Foncier Expertise, Les Nouveaux Constructeurs, Ogic, Constructa, Atemi, Bouygues, Progereal, Pitch Promotion, Promogim, BNPParibas Immobilier Résidentiel, Foncia Vieux Port, Crédit Foncier Immobilier.

[ii] Sources : Données issues de LaCoteImmo.com, corrélées aux chiffres de la FNAIM et des professionnels du secteur, recueillis dans le cadre de l’enquête.

[iii] 5,9%. Source : Fédération des promoteurs Immobiliers

- Sources : Seloger.com

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