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Marché immobilier européen

Prix de l’immobilier européen : France et Danemark en tête des pays les plus chers

Prix de l’immobilier européen : France et Danemark en tête des pays les plus chers

Les Européens ne sont pas tous logés à la même enseigne : c’est ce que révèle une étude Deloitte publiée fin mai, en mettant en lumière les écarts de développement des marchés résidentiels sur une sélection de 12 pays européens.

Ces travaux fournissent une analyse comparative des conditions de logement des européens au travers de données sur la taille des parcs immobiliers, les m2 disponibles, la superficie moyenne des logements et leur prix, le taux d’endettement en immobilier de la population.

D’une année sur l’autre, l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel s’est révélée fortement hétérogène selon le pays. « Les hausses les plus fortes ont été observées au Danemark et en France : aujourd’hui, les prix y dépassent très largement ceux de la moyenne de l’Union européenne (respectivement de 70 % et 41 %). A l’inverse, en Hongrie et en Espagne, on assiste à une baisse significative des prix en rapport avec la situation économique de ces deux pays », précise Laure Silvestre-Siaz, Associée responsable du secteur immobilier chez Deloitte.

Les résultats de l’étude indiquent que Paris est la capitale la plus chère d’Europe continentale, avec un prix moyen supérieur à 8000 euros/m² pour un logement neuf en 2011. Quant à l’immobilier résidentiel le plus abordable, il se situe en Europe centrale. Le prix moyen du m² était ainsi de 940 euros à Budapest.

Avec un prix moyen de 2 500€/m², Prague est la ville la plus chère d’Europe centrale en 2011, le niveau des prix étant comparable à celui d’une ville telle que Berlin. Prague est dans le même temps une des villes européennes où le prix de l’immobilier résidentiel neuf est de plus de deux fois supérieur à la moyenne nationale. Le prix d’un nouveau logement est également 2,5 fois plus élevé à Francfort et Hambourg que dans le reste de l’Allemagne.

Une comparaison de la production en immobilier résidentiel entre 2008 et 2011 montre que l’Espagne a connu la plus forte baisse, conséquence de la crise économique et de la bulle immobilière formée au cours de la précédente décennie. Toutefois, de nombreux projets étaient en cours de construction avant la survenance de la crise et ont dû être poursuivis indépendamment des pertes encourues ce qui accentue la baisse des prix.

La comparaison de la taille du parc de logements ramené au nombre d’habitants montre que la Pologne dispose du taux le plus faible de tous les pays analysés (26 % en deçà de la moyenne de l’Union européenne). À l’inverse, les plus forts taux de logements par milliers d’habitants sont relevés en Espagne (17 % au-dessus de la moyenne de l’Union européenne) et en France (12 % au-dessus de la moyenne de l’Union européenne). Cela s’explique principalement par l’existence d’un large marché pour les résidences secondaires.

L’endettement, un indicateur à surveiller

Un indicateur important pour le marché résidentiel est le taux d’endettement lié au parc de logements, c’est-à-dire, la proportion du volume de prêts hypothécaires par rapport au PIB. Tandis que la moyenne de l’Europe des 27 est de 52% du PIB, on constate le plus de bas niveau d’endettement en République Tchèque avec 13% du PIB ; à contrario, les Pays-Bas ainsi que le Danemark montrent le niveau de l’endettement le plus élevé avec un taux de plus de 100% du PIB. Le niveau atteint 41% du PIB pour le France et 47% pour Allemagne.

La Hongrie, la Pologne et la République Tchèque, avec les plus bas salaires ont le plus faible niveau d’endettement par habitant. Les populations des Pays-Bas, du Royaume-Uni, de la France et de l’Allemagne, avec des salaires moyens de 2.300 à 2.700 euros, ont des taux d’endettement par habitant très disparates : aux Pays-Bas, il est par exemple 16 fois plus élevé qu’en Allemagne (38.010 euros comparés à 2.360 euros).
« L’endettement par habitant au Royaume-Uni, est de 23.270 euros, sensiblement plus important qu’en France qui avec 12.310 euros est comparable à l’Espagne, l’Autriche et la Belgique, » ajoute Laure Silvestre-Siaz.

Méthodologie

L’enquête Property Index de Deloitte est le résultat de travaux de l’équipe internationale et transversale Real Estate de Deloitte. Elle a été conduite simultanément dans 12 pays de l’Union Européenne : l’Autriche, la Belgique, la République Tchèque, le Danemark, la France, l’Allemagne, la Hongrie, l’Italie, les Pays-Bas, la Pologne, l’Espagne et le Royaume-Uni. Les analyses ont été effectuées à partir des données de marché disponibles dans chacun des pays, provenant en partie pour la France, de l’Insee, de l’OCDE, du Conseil Supérieur du Notariat, de la Chambre de Notaires de Paris, et du Conseil Général de l’environnement et du Développement Durable.
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