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Marché immobilier américain

Le marché de l’immobilier aux Etats-Unis va toucher le fond en 2009 selon PricewaterhouseCoopers

Le marché de l’immobilier aux Etats-Unis va toucher le fond en 2009 selon PricewaterhouseCoopers

Jusqu’où ira la chute du marché immobilier américain ? Malgré un rebond en septembre de 2,7 %, les ventes de logements neufs aux Etats-Unis restent proches de leur plus bas en près de dix-huit ans, selon le département américain du Logement et du Développement urbain. Les premières estimations font état d’un total de 464 000 transactions dans l’immobilier neuf au mois de septembre, contre 452 000 (chiffre révisé en baisse de 2 %) en août et environ 459 000 attendus par les analystes. Néanmoins, 394 000 maisons et appartements neufs sont restés sans repreneur, ce qui équivaut à 10,4 mois de stocks. Les ventes de logements anciens aux Etats-Unis sont reparties également en légère hausse en septembre. Selon le groupement national des agents immobiliers américains (NAR), 5,18 millions de logements anciens ont changé de mains le mois dernier aux Etats-Unis (en rythme annualisé). Mais Le mouvement de baisse des prix de l’immobilier ancien s’est poursuivi. Le prix médian des logements anciens mesuré par le NAR affiche ainsi un recul de 9 % sur un an, à 191 600 dollars au mois de septembre.

Note de la Rédaction : nous publions ici le résumé tel qu’il nous a été transmis pour la libre information de nos lecteurs.

Les professionnels du secteur de l’immobilier s’attendent à ce que le marché aux Etats-Unis touche le fond en 2009 et reste tendu en 2010, avec une baisse continue de la valeur des actifs, une augmentation des défauts de paiements ainsi que des saisies des biens hypothéqués. La conjoncture fragilisée va continuer à entraver les revenus générés par les biens immobiliers. Cette analyse résulte de l’étude Emerging Trends in Real Estate 2009 publiée par Urban Land Institute (ULI) et PricewaterhouseCoopers. Cette étude est menée depuis trente ans et s’appuie sur plus de 600 interviews conduites auprès des principaux acteurs de l’immobilier aux Etats-Unis (investisseurs, promoteurs, banques, agents, conseils).

Les marchés locaux les plus attractifs

En termes de perspectives d’investissement, Seattle puis San Francisco sont les villes les plus attractives (sur la base de recommandations d’investissement), devant Washington et surtout New York, traditionnellement en tête de liste mais qui chute à la 4ème position en 2009. Los Angeles conserve la 5ème place, même si sa banlieue va souffrir de la crise, notamment au niveau du marché résidentiel à Riverside et Orange County. Las Vegas et Phoenix ont disparu de la liste tandis que les marchés de Floride sont considérés comme confus. Les marchés de l’ouest continuent à perdre du terrain ; toutefois Chicago se maintient à une position correcte dans cette région en déclin. Les marchés du Texas ont quant à eux progressé grâce à l’industrie pétrolière.

Au niveau des secteurs d’investissement, et conformément à l’étude précitée, le marché des appartements occupe la première position, suivi par le marché de l’immobilier logistique (distribution et entrepôts). Le marché des bureaux en centre ville devrait dépasser celui des banlieues. Le marché des commerces se situe généralement en fin de classement mais conserve une bonne marge de progression tandis que l’industrie du logement individuel doit faire face à une augmentation des saisies et une absence de regain de valeur en 2009.

Les difficultés du marché résidentiel individuel profitent au marché des appartements, que l’étude considère comme le plus attractif à l’achat. Les appartements à loyers modérés, situés dans des centres urbains principaux non loin de zones fortement desservies restent les meilleurs investissements, une tendance qui se confirme par rapport à l’année dernière.

Concernant les marchés du résidentiel individuel : les promoteurs résidentiels se verront peut être contraint de vendre des terrains pour une bouchée de pain ou feront face à des saisies sur leurs biens, augmentant ainsi le fort taux de défaut de paiement et de saisies de biens hypothéqués.

L’immobilier d’entreprise touché plus tard par la crise que les autres segments du marché

L’étude prévoit des pertes allant de 15 à 20 % de la valeur maximale des biens atteint au milieu de l’année 2007. Les professionnels interrogés estiment en général que les institutions financières vont continuer à subir des pressions pour épurer leurs bilans de tous les prêts douteux qu’elles ont délivrés. Elles utiliseront les ventes aux enchères pour accélérer le processus. Les investisseurs resteront quant à eux découragés jusqu’à la fin de « l’hémorragie ». A ce stade, les acheteurs payant en fonds propres ou ayant recours à un faible effet de levier seront rois, les banques épargnées imposeront des directives strictes pour l’octroi de crédit, les titres ayant pour contrepartie des prêts hypothécaires reprendront mais de façon plus réglementée et les fonds opportunistes devront recourir à de nouveaux modèles d’investissement.

« L’immobilier d’entreprise a été le dernier segment du secteur immobilier à connaître des difficultés. Les investisseurs vont se consacrer à court terme à la gestion de leurs actifs. Si le marché du crédit redevient plus liquide, Ils devraient profiter des ajustements de prix à la baisse pour se repositionner sur de nouvelles acquisitions à partir de début 2009 », explique Geoffroy Schmitt, associé en charge de l’activité de conseil financier en immobilier chez PricewaterhouseCoopers en France.

Les principaux bénéficiaires du retournement du marché de l’immobilier aux Etats-Unis sont les acheteurs étrangers riches en fonds propres, qui, selon les prévisions de l’étude, vont continuer à profiter d’un dollar relativement faible et à acheter des biens dans les principales grandes villes. Cependant, l’étude prévient : « les acteurs du secteur ne doivent pas compter aveuglement sur des canaux de financement rétablis pour réamorcer leurs transactions et leur développement. En effet, la dynamique des marchés de capitaux a radicalement changée ».

Les professionnels interrogés conviennent qu’au final les investisseurs lucides seront capables de faire des profits lors du rétablissement inévitable du marché qui, selon certains, pourrait avoir lieu dès 2010 : « Les profits seront possibles à condition de pousser les marchés à se rétablir, ainsi qu’en facilitant l’accès à la propriété, et non pas… en finançant des structures », précise l’étude.

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