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Le marché immobilier résidentiel : forte demande et baisse de prix en pente douce

Le marché immobilier résidentiel : forte demande et baisse de prix en pente douce

“Avec des prix au niveau de l’année 2010 et des conditions de crédit particulièrement favorables, le marché immobilier se porte mieux en ce début d’année. Les besoins en logement et l’appétence des Français pour la pierre contribuent à ce phénomène. Toutefois, entre la taxe sur les logements vacants, la surtaxe sur les résidences secondaires et les plus-values, mais aussi l’encadrement des loyers et la future révision des valeurs locatives, il est devenu difficile d’avoir de la lisibilité sur ses placements dans l’immobilier. Conséquence : l’investissement locatif et le marché des résidences secondaires se retrouvent pénalisés.” Yann Jehanno, Directeur exécutif de Laforêt

Une demande en hausse, soutenue par des taux d’intérêt historiquement bas.

Traditionnellement, le premier trimestre de l’année profite au marché immobilier, qui enregistre une reprise de la demande. 2015 ne fait pas exception. Un phénomène qui s’explique notamment par la volonté de concrétiser un achat en période estivale, avant la rentrée scolaire. Au niveau national, les nouveaux acquéreurs progressent ainsi de 6 %. Une hausse sensible notamment en Ile-de-France avec + 11 %, mais aussi en régions avec une moyenne de + 7 %. Toutefois, sur Paris même, on préférera parler de rééquilibrage, puisqu’après une forte progression en 2014, la demande plafonne au 1er trimestre 2015. Les raisons de cette hausse sont à chercher dans les taux d’intérêt historiquement bas, qui soutiennent cette croissance et contribuent à rendre de nouveau solvables certains acquéreurs, notamment les primo-accédants.

Peu de petites surfaces disponibles et des grands volumes plus difficiles à vendre.

Les mises en vente de biens immobiliers restent à un niveau bas en ce premier trimestre 2015, où l’offre est généralement en hausse, en accord avec la saisonnalité de la demande. Il semblerait donc que les vendeurs aient dorénavant intégré un marché orienté à la baisse. Ainsi, au niveau national, l’offre stagne. Paris subit un léger recul (- 1 %), tandis que l’Ile-de-France affiche 0 % et que seules les régions progressent très légèrement (+ 1 %). Les mises en vente de nécessité (décès, séparation, mutation…) continuent cependant de rythmer le marché. Concernant les surfaces, le faible niveau de stock de petites surfaces laisse peu de choix aux acquéreurs de ce type de biens. D’une manière générale, on observe un fort contraste entre les petites et moyennes surfaces, qui se vendent de façon fluide, et les grandes surfaces ou les biens avec défauts, qui stagnent dans le stock des agences. Quant aux logements familiaux (maisons > 250 mÇ) et aux grands volumes (lofts), ils s’écoulent difficilement du fait de charges d’entretien et de taxes plus élevées.

Un niveau de transaction en hausse, qui profite aux primo et secundo-accédants.

Les transactions évoluent sensiblement au premier trimestre 2015, même si la progression est particulièrement significative sur le mois de mars. Paris et l’Ile-de-France restent globalement stables avec réciproquement + 0,1 % et + 0,2 %. Les régions enregistrent, de leur côté, une hausse plus affirmée de l’ordre de 1,2 %. La lente baisse des prix, cumulée à l’attractivité des faibles taux d’intérêt, offre de belles perspectives, qui incitent les acquéreurs à franchir le pas. Les primo autant que les secundoaccédants représentent toujours la majorité des transactions.

La baisse des prix se généralise. Les prix des biens avec défauts chutent.

La baisse globale des prix se poursuit au premier trimestre 2015. Cette évolution nationale se ressent fortement dans les régions, où la baisse atteint en moyenne - 1,2 %. Sur Paris, celle-ci est un peu plus limitée (- 0,9 %), avec un prix moyen au mÇ qui passe sous la barre des 8 000 €, à 7 987 €. Un recul légèrement inférieur (- 0,6 %) est observé en Ile-de-France, soit 3 606 €/mÇ en moyenne, principalement sur les appartements, tandis que le prix des maisons reste stable. Même si la tendance est globalement à la baisse, l’excellence se vend toujours au « prix fort ». Localement, les prix de certains biens restent élevés du fait de leur qualité et de leur rareté, ainsi que de l’abondance de la demande. En revanche, les logements avec défauts souffrent à la fois d’une importante décote et de délais de vente allongés. C’est le cas notamment dans le 16e arrondissement de Paris, où un appartement familial de 153 mÇ en rez-de-chaussée, dans le quartier d’Auteuil, a trouvé preneur au bout de 2 ans, avec un prix révisé de - 30 %, soit 6 000 €/mÇ au lieu de 8 500 €. Même constat en province, où des biens énergétiquement hors normes trouvent difficilement preneurs, malgré un prix très attractif.

Sources : Laforêt

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