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Immobilier haut de gamme

Daniel Féau analyse le marché parisien haut de gamme

Daniel Féau analyse le marché parisien haut de gamme

En 2006, le marché de l’immobilier des beaux quartiers a connu une forte croissance : le montant cumulé des transactions supérieures à un million d’euros est estimé à 2,6 milliards d’euros, soit une progression de 40 % par rapport à 2005, selon l’étude publiée par Daniel Féau, principal acteur du marché parisien de l’immobilier « haut de gamme », c’est-à-dire les ventes supérieures au million d’euros.

Ticket d’entrée minimum, un million d’euros

Le groupe intervient essentiellement dans les beaux quartiers de Paris (1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 16e et 17e sud) et dans l’Ouest parisien (Neuilly sur Seine, Boulogne-Billancourt et Saint Cloud). Le marché est resté géographiquement très concentré : 90 % des transactions supérieures à 1 M¤, enregistrées à Paris et dans les Hauts-de-Seine. Sur le segment des biens jusqu’à 3 M¤, le nombre de ventes est en très forte augmentation : + 47 % pour les ventes de 1 à 2 M¤ et + 30 % pour les ventes de 2 à 3 M¤.
Cette forte progression est d’autant plus frappante qu’elle se renouvelle tous les ans depuis 2003, en contradiction avec la tendance observée sur le marché national. Il est à noter cependant un ralentissement de la hausse des prix (+ 1,75 % d’un semestre à l’autre, en 2006). Mais ce ralentissement global cache des disparités croissantes : les grands appartements de facture classique destinés à la clientèle nationale ne progressent que très peu, voire pas du tout, tandis que les biens exceptionnels continuent de s’inscrire dans une tendance résolument haussière.
Le nombre de ventes supérieures à 3 M¤ est quant à lui stable : si la demande reste plus soutenue que jamais, Paris manque de biens correspondant aux standards internationaux. Ces biens internationaux sont rares (quelques dizaines de ventes par an), et leur prix a connu, en 2006 notamment, une hausse significative.
Paris est toujours considérée comme la plus belle capitale du monde par la clientèle étrangère car la capitale dispose d’appartements magnifiques, chargés d’histoire ou bénéficiant de vues magiques, mais dans des copropriétés n’offrant aucun service et dont les parties communes sont chichement entretenues. Les autres villes-phares (Londres, New York, Miami, Los Angeles, Shanghai et Moscou) disposent d’immeubles de très grand luxe, climatisés, sécurisés et offrant une gamme de services très complète (proches de ceux d’un hôtel 5 étoiles). De plus, de nouveaux immeubles de ce type continuent d’y être édifiés alors qu’on ne construit plus d’appartements de luxe à Paris depuis les années 30.

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Une nouvelle clientèle étrangère

La clientèle étrangère (ayant une résidence fiscale à l’étranger) représente aujourd’hui 20% des acquéreurs pour les ventes supérieures à 1 M¤ et 70% des acquéreurs pour les ventes supérieures à 4 M¤. Leur origine géographique tend à se diversifier. L’émergence récente d’acquéreurs venus de Russie et des pays de l’ex-bloc soviétique, mais aussi du Pakistan, d’Extrême-Orient et des pays du Golfe, traduit l’arrivée sur le marché immobilier parisien de ce que certains ont appelé la « planète new money » et qui a modifié la physionomie du marché de l’Art. À titre d’exemple, la clientèle russe, insignifiante il y a encore cinq ou six ans, est aujourd’hui bien présente, même si son augmentation se trouve bridée par l’absence de produits en parfait état procurant à son acheteur le statut social international auquel il prétend.
Ces nouveaux multimillionnaires souhaitent diversifier et sécuriser leurs avoirs et préfèrent investir dans des pays aux institutions sûres et à monnaie stable. De plus, traditionnellement, Paris a toujours été une ville de prédilection pour les fortunes africaines (et dans une moindre mesure, pour les familles du golfe arabique) à la recherche d’un pays sûr pour y placer une partie de leur patrimoine. Enfin, on observe toujours ce chassé-croisé entre Français qui fuient la fiscalité hexagonale et étrangers qui achètent des « pied-à-terre » et qui peuvent aisément se protéger de l’ISF.
Plus généralement, les chefs d’entreprise (25 %) et les cadres supérieurs (24 %) constituent la plus grande partie de ces acquéreurs. Du côté des vendeurs, 35 % disent se séparer de leur bien pour monter en gamme (plus grand, à une meilleure adresse, etc.), 25 % pour toucher du « cash », 20 % à la suite d’une succession ou d’un divorce et 20 % également pour quitter Paris (et le plus souvent la France).

Quelques chiffres (2006) :
- de 1 à 2 M ¤ : 1 500 ventes, soit une progression de 47 % par rapport à 2005,
- de 2 à 3 M ¤ : 150 ventes, soit une progression de 30 % par rapport à 2005,
- prix de vente moyen au m² : 9 448 ¤ au deuxième semestre 2006,
- prix au m² le plus élevé observé : 27 000 ¤,
- pour 10 % des transactions, prix au m² > 12 000 euros.

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