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Grandes Villes

Aix en provence : décryptage de l’immobilier par OptimHome

L’immobilier à Aix-en-Provence : « on n’a pas encore lâché le frein à main » : il faut bien le reconnaître, l’euphorie immobilière, c’était une autre époque et depuis 2012, le volume des transactions a fortement chuté à Aix-en-Provence et dans les communes avoisinantes.

Toutefois, après une période de 3 ans avec des prix maintenus à des niveaux élevés, nous constatons depuis fin 2014/début 2015 une nette reprise et surtout une offre et une demande qui commencent à trouver son point d’équilibre. Les propriétaires qui appliquaient jusque-là des prix prohibitifs souvent calqués sur ceux proposés sur les sites comme « le bon coin » et donc largement au-dessus du prix du marché, commencent à entendre raison et consentent à réviser leur prix à la baisse. Cette tendance associée à des taux d’emprunt attractifs entraîne ainsi une augmentation sensible des transactions.

Cependant, les acquéreurs sont encore nombreux à repousser leur décision d’achat car ils comptent sur la poursuite de la baisse des prix. Les visites s’enchainent à un rythme soutenu, mais les offres d’achats sont peu nombreuses. Les biens les plus touchés sont les villas situées en périphérie avec un stock croissant de propriétés à plus de 700 k€.

Deux exemples :

- une villa, située chemin des Lauves au Nord de l’avenue Paul Cézanne, de 180 m² sur 6 000 m² de terrain agrémenté d’une belle piscine mais proche de la rocade a été proposée pendant 8 mois à plus de 800 k€ et a finalement été vendue à 680 k€.

- une propriété de 270 m² sur 1 500 m² avec piscine située au début de la route du Tholonet, un des secteurs les plus huppés de la ville, a été présentée à 1 250 M€ après une offre à 980 k€, elle a été retirée de la vente par son propriétaire qui attend des jours meilleurs.

Rapide tour d’horizon par secteur :

Centre historique :

Un prix au m² qui oscille entre 5 000 et 7 000 € le m² selon la qualité et l’emplacement des biens. Un centre divisé en 2 parties scindées par le cours Mirabeau. Au nord, la vieille ville avec son cachet médiéval, au sud, les hôtels particuliers des XVII e et XVIII e siècles. Rue Fabrot, un T3 de 69 m² entièrement rénové, au 2ème étage avec ascenseur est parti à 350 k€ (5 072 € le m2). Avenue Victor Hugo à 50 m du cours, des parisiens viennent d’acquérir un T6 de 163 m² à 810 K€ (4 969€ le m2).

Ville universitaire, Aix accueille chaque année 40 000 étudiants, véritable vivier de locataires pour les investisseurs. Cela explique que les tarifs des petites surfaces en centre-ville historique restent toujours aussi élevés.

Les biens de grande surface quant à eux ont vu leur prix s’éroder. Au 3ème et dernier étage d’un immeuble sans ascenseur, situé rue Manuel à deux pas du Palais de justice, un T6 de 116 m2 a trouvé preneur à 620 k€. Le vendeur en demandait 730 k€ 6 mois avant !

Enfin, dans le prestigieux quartier Mazarin au sud du cours Mirabeau, la moyenne tarifaire au m² peut dépasser les 7000 €. Un 92 m² en RDJ dans un immeuble bourgeois du XIX e siècle a trouvé acquéreur pour 645 k€ (7 011 € le m²).

Au Nord :

Avenue Philippe Solari, avenue Paul Cézanne. Ce quartier est constitué de villas et de résidences de standing des années 70 et 80. A 10 minutes du centre, il est encore possible de trouver des appartements à un prix convenable. Chemin Brunet, dans une résidence des années 80, un T2 de 55 m² avec cave et parking est parti à 180 k€ avec quelques travaux de rafraichissement à prévoir.

Au Sud :

Dans le quartier de la Beauvalle, à quelques minutes des facultés, un programme neuf livrable en 2017 propose 240 logements du T2 au T4. Un T3 de 57 m² avec balcon et box fermé a été vendu à 259 k€. A 5 km au sud d’Aix en direction de Marseille se trouve le village de Luynes qui est devenu un véritable quartier d’Aix. Une villa de 137 m² de 1985 sur 641 m² de terrain a été vendue à 540 k€, avec environ 50 k€ de travaux de rafraichissement à prévoir.

A l’Est :

La zone entre le secteur de la Torse et du Tholonet demeure l’une des plus chères de la région. Le marché immobilier y est au point mort, peu de ventes ont été réalisées depuis un an. Lorsqu’un acheteur se montre intéressé, la négociation sur le prix lui est presque systématiquement propice. Par exemple, une maison de 200 m² des années 90 près du Tholonet sur 2 000 m² avec piscine, proposée à 840 k€ a été vendue à 700 k€.

A l’Ouest :

Le secteur de Saint Mitre tire son épingle du jeu avec certes des prix en baisse de 10% mais des tarifs qui demeurent encore élevés.

En revanche, il est à noter une nette décote dans le secteur populaire de la Zac, du Jas de Bouffan et d’Encagnane. Par exemple, un T3 de 65 m² rue du Docteur Schweitzer a été vendue à 158 k€, alors que le propriétaire l’avait acheté en 2008 à 172 k€.

- Sources : OptimHome


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