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Bulle immobilière : la pierre est-elle toujours la valeur refuge ?

Au moment où la presse parle de bulle immobilière, il convient de revenir sur les valeurs intrinsèques de la pierre. Trouvez ci-dessous l’avis d’expert de Banque Patrimoine et Immobilier, banque spécialiste des opérations d’optimisation et de transmission du patrimoine immobilier. A vous, lecteur de faire votre propre opinion...

La pierre reste un actif de diversification du patrimoine et une valeur refuge

Les articles alarmistes des médias sur l’immobilier et sa possible chute commencent à entretenir un climat de défiance à l’égard de la pierre et un relatif attentisme des ménages, tant du côté acheteur que vendeur. Qu’en est-il vraiment ?

Certes, les prix ont globalement augmenté, dans l’ancien comme dans le neuf. Est-ce le préalable à un effondrement ? Non. Car plusieurs facteurs nuancent les conséquences de cette hausse.

Tout d’abord, Paris n’est pas la France. L’évolution est très diverse d’une ville à l’autre, voire d’un quartier à l’autre, faisant apparaître des situations de forte rareté pour les biens les plus recherchés. En termes de prix, fin 2010, le prix au m² moyen du territoire national atteignait 2.500 €, tandis que le prix au m² moyen parisien culminait à 7.800 €. Malgré cela, les baisses de valeur 2008 et 2009 du marché parisien ont été largement rattrapées déjà : + 17% en 2010.

La récente hausse nationale reflète un simple rattrapage par rapport aux prix pratiqués en 2006. D’après la Fnaim, les prix se sont stabilisés autour d’une variation annuelle moyenne de + 2% (+ 3,4% en Ile-de-France, +1,4% en province).

Ensuite, si l’attentisme de certains acquéreurs est un fait, il ne devrait pas se poursuivre très longtemps en raison du manque structurel de logements en France. L’augmentation continue de la population et le changement des modèles familiaux impliquent un besoin croissant de logements. Une demande supérieure à l’offre est un garant, à long terme, de la bonne tenue de la valeur de l’immobilier.

Enfin, le marché actuel n’est pas spéculatif, comme avant la crise de 1992-1993. Porté par les particuliers, et non plus par des professionnels, celui-ci ne risque pas de ventes en masse. C’est d’ailleurs ce qui explique que le marché ait corrigé en 2009 sans s’effondrer. L’immobilier a toujours représenté un actif performant sur le long terme : + 158 % 10 ans alors que le CAC 40 perdait 25% dans le même temps.

Dernier point encourageant : les investisseurs sont toujours présents sur le marché. Il faut dire que le dispositif Scellier continue de séduire car la révision de l’amortissement est loin d’être catastrophique : les nouveaux plafonds de loyers correspondent aux loyers de marché, tandis que l’abaissement du taux d’amortissement n’est que de 3% pour les investisseurs, passant de 25% à 22%. Nul doute, en effet, que ces derniers vont opter pour des logements BBC, le grand plongeon évoqué par certains (de 25 % à 13 % pour les logements non BBC) étant purement théorique…

Le marché immobilier devrait donc se stabiliser et la pierre continuer à représenter une valeur refuge et un actif incontournable dans un patrimoine équilibré. D’autant plus qu’il s’agit du seul actif permettant de profiter de l’effet de levier, via l’achat à crédit.
La pierre est, en effet, toujours un accélérateur et un créateur de richesse en dépit de sa nature risquée, à condition :
- d’investir à long terme ;
- de respecter des critères très rigoureux en matière de sélection : emplacement, qualité…
- de considérer une acquisition /optimisation dans une optique de rendement et de diversification, et non dans l’attente de plus-values
- de ne pas négliger l’ancien, rentable à long terme, même si le neuf est dopé aux avantages fiscaux du Scellier.

Les achats immobiliers réalisés pour une plus-value à court terme ne sont plus de mise et c’est tant mieux ! L’immobilier peut ainsi reprendre la place qui aurait toujours dû lui être dévolue : celle d’actif recherché pour diversifier son patrimoine, en maîtriser la volatilité ou bénéficier de revenus locatifs dans une optique de financement de la retraite ou de la dépendance.

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