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Sur un an, l’IRL (Indice de Référence des Loyers) du 4ème trimestre 2009 est en légère baisse de - 0,06 % par rapport à celui du 4ème trimestre 2008. Depuis le 10 février 2008, l’IRL correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il s’applique aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 10 février mais aussi aux baux en cours, sans qu’il soit nécessaire de signer un avenant au bail. En pratique, le propriétaire peut ainsi augmenter son loyer, mais si l’on prend le point de vue du locataire, la baisse de l’IRL engendre-t-elle une baisse du loyer ? Réponse de l’ANIL (Agence Nationale de l’Information sur le logement) : pas forcément. Tout dépend de la façon dont a été rédigée la clause de révision du loyer dans le bail.
« Concernant les locations dites « de droit commun », la loi du 6 juillet 1989, loi d’ordre public, n’envisage pas de diminution de loyers : en effet, elle précise (art. 17-d) : « lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties, ou à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’augmentation du loyer qui en résulte, ne peut excéder la variation de l’indice national mesurant le coût de la construction… », décortique l’ANIL. Cependant, la loi n’interdit pas aux parties de prévoir contractuellement une clause de révision du loyer rendant possible une diminution du loyer.
Locataire et propriétaire-bailleur doivent se reporter à la rédaction des clauses de révision des baux, qui offrent plusieurs solutions :
si le bail prévoit que « la révision à la hausse » ou « l’augmentation » du loyer se fait en fonction de l’IRL : le loyer reste inchangé ;
si en revanche le bail prévoit que « la révision du loyer se fait en fonction de l’évolution de l’IRL » : l’intention des parties n’excluant pas une révision à la baisse des loyers, une diminution du loyer paraît possible. « En l’absence de jurisprudence, cette réponse est bien entendu, donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux », précise l’ANIL. A vos baux !
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