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Tribune « contrôle des loyers » par Marc Pigeon

Note aux lecteurs : nous publions ici la tribune de Marc Pigeon
Président de la Fédération des promoteurs immobiliers à propos du « contrôle des loyers ». C’est un sujet phare pour les présidentielles, à vous de commenter et d’apporter votre propre éclairage.

Les idées reçues ont la vie dure. Les voix s’élèvent de plus en plus pour demander au législateur d’encadrer. Encadrer l’accès au crédit coupable de l’augmentation des prix immobiliers. Encadrer les loyers dont la hausse menace le pouvoir d’achat des ménages. Encadrer, bloquer, contraindre…

Certes, que certains loyers aient atteint des niveaux difficilement supportables pour un certain nombre de nos concitoyens n’est pas contestable. Mais encadrer les loyers est-il au fond la meilleure réponse ? N’y a-t-il pas d’autres voies pour une stabilisation voire une baisse des loyers ?

Plus l’offre de logements neufs augmente, plus les loyers s’assagissent

L’examen détaillé des évolutions récentes de loyers, région par région, nous apprend que ceux-ci ont le plus augmenté en Ile-de-France et en région PACA : autrement dit, sur les marchés où le déficit d’offres de logements est le plus criant et où la construction neuve a le plus de mal à se faire une place…

Proposer de bloquer les loyers est peutêtre une réponse hâtive.

Voyons les faits : de 2006 à 2008, années qui ont affiché des volumes de construction importants, les loyers se sont stabilisés, voire même ont baissé, sans avoir recours à une intervention réglementaire 1. Sans remonter à 1948, plafonner les prix des loyers entraînerait en effet, comme nous l’avons vécu en 1982 avec la loi Quillot, une perte de confiance des investisseurs et donc une diminution significative de la production : - 35% à l’époque, soit plus que la baisse due à la crise de 2008 2.

S’y ajoutera la réticence à louer d’un nombre grandissant de propriétaires : au final, aucune amélioration du marché locatif pour nos concitoyens. Cette politique conduit à réduire en même temps la quantité de logements disponibles et leur qualité particulièrement dans l’existant. L’économiste socialiste Assar Lindbeck écrivait même que « le contrôle des loyers
est le moyen le plus efficace que nous connaissons pour détruire une ville, exception faite d’un bombardement » 3

L’accès au logement relève de la responsabilité de nos élus qui doivent tout mettre en œuvre pour permettre au marché de correspondre aux besoins. Ainsi, une politique de logement responsable doit s’attaquer aux causes du problème et non à ses conséquences, c’est-à-dire maîtriser l’inflation par le biais d’une offre élargie au lieu de contraindre les loyers.

Ce sont bien les maires qui délimitent les périmètres d’urbanisation et les règles qui leur sont applicables qui ont entre leurs mains la solution du problème. Plutôt que d’encadrer les loyers, les élus seraient mieux inspirés d’adopter une posture d’aménageur et d’inscrire leur politique d’urbanisme en regard des besoins et des attentes. Et les oppositions de tous bords, qui surfent sur des arguments malthusiens, devraient s’abstenir d’exacerber les égoïsmes citoyens.

Repenser la politique foncière dans l’objectif d’accroître l’offre pour stabiliser les loyers de tous les logements (anciens comme neufs) permettrait d’atteindre le but recherché.

Elargir l’offre locative relancerait le parcours immobilier Dans une situation idéale, en effet, les locataires devraient changer de logement plusieurs fois dans leur vie, sans dommage. Après un premier passage dans un logement de taille modeste, ils pourraient vivre dans une surface plus confortable, puis, avec des enfants, dans un appartement plus grand encore. Pour d’autres, après un premier passage dans le secteur social, ils devraient en sortir pour louer dans le secteur privé, à l’heure où leurs moyens se sont améliorés. Ces parcours résidentiels qui devraient être classiques ne sont pourtant plus toujours d’actualité, en raison de loyers trop élevés et de l’écart trop important entre le secteur social et le secteur privé.

Faute d’offre suffisante et abordable, on hésite à déménager pour conserver « son » loyer. Cette stagnation des locataires est dommageable pour eux-mêmes : elle réduit leur confort au quotidien, leur mobilité professionnelle et leur employabilité Les initiateurs de la proposition d’encadrement des loyers prétendent « donner du pouvoir d’achat ». Mais à la lumière de l’expérience passée, cette mesure commencera, faute d’investisseurs, par détruire des emplois dans le bâtiment puis réduira l’offre et mécaniquement provoquera, peu après, une tension bien plus forte sur les prix des loyers. Aussi, l’efficacité commande d’abord de produire davantage grâce à une politique foncière volontariste et ensuite de compléter la palette actuelle par une offre locative intermédiaire, chaînon manquant du parcours résidentiel.

1 Chiffres observatoire « Clameur »
2 Voir graphique
3 The political Economy of the new left

info portfolio

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