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Trêve hivernale / logement : retour sur la notion de payeurs occasionnels, « vrais/faux mauvais payeurs » !

Trêve hivernale / logement : retour sur la notion de payeurs occasionnels, « vrais/faux mauvais payeurs » !

Vendredi 1er novembre, débute la trêve hivernale locative qui instaure une interdiction aux bailleurs d’expulser leurs locataires, et ce, jusqu’au 15 mars prochain.

L’expulsion résulte d’un long processus qui a, pour point de départ, le non-paiement des loyers.

L’occasion de revenir sur un phénomène méconnu du grand public, celui des "vrais/faux mauvais payeurs » qui, en payant un mois sur deux, voire de manière encore plus occasionnelle, ne laissent peu de possibilité au bailleur d’entreprendre une procédure d’expulsion… Une situation qui occasionne bien plus de dégâts, pour le bailleur, qu’un locataire qui arrête tout simplement de payer son loyer.

Bien sûr, on ne peut humainement agréer l’idée d’obliger certaines personnes à quitter un logement douillet en plein cœur de l’hiver… Fussent-elles des contractuelles (du bail) ne respectant pas leurs engagements. La trêve hivernale peut ainsi se comprendre, bien que la question : «  est-ce au bailleur privé de supporter économiquement telle défaillance ou aux pouvoirs publics ? » pourrait légitimement être posée…

Les quatre mois et demi de trêve hivernale, s’ils semblent longs, donc, au bailleur qui rembourse un crédit sans loyer en contrepartie (le mettant parfois, lui-même, et par ricochet, dans une position catastrophique), s’allongent à l’infini, lorsque le bailleur se retrouve face à un locataire qui ne paie que partiellement son loyer. Cette situation est, en effet, la plus difficile à dénouer pour un bailleur.

C’est un peu la « double peine » pour celui-ci : au manque de revenus fonciers (qui peut, là encore, être très préjudiciables, si ces derniers sont censés couvrir une mensualité de remboursement d’emprunt) s’ajoute une possibilité limitée d’engager une procédure d’expulsion.

«  La procédure d’expulsion peut être ordonnée par un Tribunal soit pour manquement contractuel, ou bien soit par résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations légales tels que le règlement du loyer à bonne date », précise Dorothée Orlowksa, avocate au barreau de Paris.

Lorsque la procédure d’expulsion est ordonnée pour manquement contractuel, le Tribunal ne fait que constater les faits et accorde aux locataires une chance de régler ses loyers, sous la condition que le non-règlement d’un seul loyer relancerait la procédure d’expulsion.

Lorsque la procédure d’expulsion fait suite à une résiliation du bail pour manquement à ses obligations légales, le Tribunal vient sanctionner le locataire pour une infraction au Code Civil dont la gravité, et donc la résiliation ou non du bail, est soumise à l’appréciation des magistrats.

Dans notre cas de « vrais/faux mauvais payeurs », toute la difficulté pour un propriétaire réside dans la manière dont il va constater le non-paiement des loyers et ainsi prouver que le locataire ne respecte par les termes du contrat ou ses obligations légales. "

Attention, tous les locataires qui affichent des problèmes de paiement et qui demandent un délai, ne rentrent pas dans ce cas de figure ! Mais une partie est clairement consciente de l’intérêt à rentrer dans ce petit jeu…

Afin de limiter les dommages induits par un tel comportement de la part du locataire, le bailleur doit, dès le début, choisir un candidat qui présente un dossier solide avec un garant qui doit normalement se substituer au locataire en cas de défaut de paiement. Si, toutefois, il n’y a aucun retour de la part du garant, il est important d’entreprendre un minimum de démarches, comme des lettres de relances pour garder une trace des événements.

Onze à la douzaine !

Certains locataires indélicats (ils ne sont pas nombreux, mais le fait mérite d’être raconté !) gèrent astucieusement leurs dates de paiement du loyer et font en sorte de payer onze loyers par an sur les douze dus…

Exemple : un loyer versé le 15 du mois, puis le 25 du mois et enfin le 5 du mois suivant.

Si le bailleur ne prend pas le soin de bien noter les différentes dates de paiement, ainsi que le mois auquel ces versements correspondent, il peut très vite se retrouver avec un mois de loyer non réglé, à la fin de l’année. Et il ne s’en aperçoit pas toujours…

Sources : Gérerseul.com

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