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Lueur d’espoir pour les locataires

Sur le premier trimestre 2006, les loyers poursuivent leur stabilisation, voire baissent à Paris et en Ile de France. Le parcours des locataires n’en reste pas moins encore semé d’embûches. Quelques clefs pour faire aboutir votre dossier.
Par Solen Daniel et Virginie Grolleau

Lueur d’espoir pour les locataires

« J.H., cadre fonctionnaire, non-fumeur, 33 ans, 2 100 euros mensuels, sérieux et soigneux, goût prononcé pour la décoration, cherche... » Une petite amie ? Pas du tout ! Ce jeune homme bien sous tous rapports fait partie du bataillon des quelques millions de Français locataires... Et aujourd’hui, pour séduire les propriétaires-bailleurs, il est obligé comme les autres de montrer patte-blanche. Pour s’en convaincre, il suffit de jeter un coup d’½il dans les journaux d’annonces, comme De Particulier à Particulier. Dans la catégorie « Demandes de locations », les postulants n’hésitent pas à étaler parfois les détails les plus indiscrets, de leur nationalité ou origine à leurs préférences sexuelles...
Pourtant, les loyers se stabilisent depuis plusieurs mois en Ile de France. Selon les derniers chiffres établis par le réseau Century 21, les loyers baissent de – 0,5 % pour les studios à – 4,83 % pour les 4-pièces. A Paris selon Foncia, la tendance est la même dans certains arrondissements comme le VIIIème, le XIIème, le XVIème, le XVIIIème, le XXème... Néanmoins, les loyers restent très élevés, puisqu’il faut compter en moyenne 980 euros pour un 2-pièces de 40 m² dans le XVIème, et pas moins de 1 600 euros pour un 4-pièces de 90 m² dans le XVIIIème ! A la signature du bail, l’addition est salée ! En plus du premier loyer, il faut verser le dépôt de garantie (2 mois de loyers maximum), ainsi que les honoraires de l’intermédiaire (agent immobilier, administrateur de biens...) représentant environ un mois de loyer. Soit un budget de près de 6 400 euros pour ce 4-pièces à l’arrivée dans les lieux, sans compter les frais du déménagement.

Avant même d’en arriver là, encore faut-il avoir été sélectionné par des bailleurs qui craignent forcément impayés et dégradations. Pour les rassurer, il faut constituer un dossier béton... Chez Century 21, par exemple, vous devrez fournir :
- pièce d’identité (avec photo masquée),
- livret de famille,
- 3 derniers bulletins de salaire (ou liasses fiscales des trois derniers bilans et extrait de Kbis de moins trois mois pour les non-salariés),
- attestation de l’employeur mentionnant que vous êtes hors période d’essai ou de préavis,
- dernier avis d’imposition,
- quittances des 3 derniers termes ou attestation des parents pour les étudiants,
- dernière facture EDF, RIB
- et ordonnance de non-conciliation de divorce pour les personnes en instance de divorce. Et cette liste est généralement exigée par les différents acteurs du marché : agents immobiliers, administrateurs de biens, bailleurs privés... « Ce qui n’empêche pas les demandes fantaisistes comme la carte grise afin de pouvoir saisir le véhicule en cas d’impayé », ironise David Rodrigues, juriste à l’association de consommateurs Consommation logement et cadre de vie.
Attention, la loi interdit au bailleur de vous demander une photo d’identité, votre carte d’assuré social, une copie de vos relevés de compte bancaires ou postaux, ou encore une attestation de leur bonne tenue. Sachez aussi que le bailleur ne peut imposer la mise en place d’un prélèvement automatique. Pour autant, il reste très difficile de refuser cette demande courante.... Pour mettre toutes les chances de votre côté, photocopiez les indispensables documents avant toute visite. Et inutile de vous déplacer si vos revenus ne représentent pas 3 ou 3,5 fois le montant du loyer : « Les bailleurs se sont assagis car ils demandaient auparavant jusqu’à 5 fois », constate Jean-Michel Guérin, directeur général du groupe Particulier à Particulier.

Même avec un bon salaire, vous devrez généralement présenter une caution dite solidaire, à savoir une personne qui assumera vos loyers si vous ne les payez pas. Là encore, la caution (la famille le plus souvent) doit elle aussi justifier de sa solvabilité. Une exigence parfois difficile à remplir (parents décédés ou disposant de faibles revenus, amis réticents...). Heureusement, la mise en place du Loca-Pass est une solution à la fois pour les moins de trente ans (étudiant boursier, en stage ou formation, chômeur ou en activité), et pour les plus de trente ans salariés d’une entreprise cotisant au 1 % logement. Car ce dispositif avance au locataire le dépôt de garantie (remboursable par mensualités de 15 euros minimum) et lui sert de caution en prenant en charge jusqu’à 18 mois de loyers impayés pendant les trois premières années. En 2005, le nombre de dépôts de garanties et de cautions a augmenté de 14 % sur un an à 542 686 dossiers. A défaut d’obtenir le Loca-Pass, sachez que certaines banques comme BNP Paribas, Crédit Agricole et Banque Populaire proposent des solutions de substitution.

Pour les autres, salariés en CDD, professions aux revenus fluctuants... La partie n’est pas gagnée. Pour tenter de convaincre le bailleur, certains proposent en plus d’une caution personnelle celle d’une banque. Encore faut-il avoir de l’argent de côté. Car, vous devez bloquer sur un compte l’équivalent de 6 à 12 mois de loyers, le plus souvent. Cette somme sera utilisée en cas de défaillance du locataire. « En pratique, ce phénomène reste marginal », précise l’Agence nationale pour l’information sur le logement. Les bailleurs préfèrent encaisser et placer le dépôt, ce qui n’est pas possible avec une caution bancaire. Si vous en avez besoin, sachez que les banques appliquent un coût variable selon le montant, la durée et... le profil du client. En général, il faut verser 1 à 2 % des sommes bloquées par an. Par exemple, si votre loyer est de 1000 euros, vous devrez verser 120 euros pour une caution d’un an facturée 1 %. Faute de connaître l’existence de la caution bancaire, certains candidats vont jusqu’à proposer au bailleur de lui régler directement plusieurs loyers d’avance. « Lorsque mon propriétaire a décidé de vendre l’appartement que j’occupais, je n’arrivais pas à obtenir une location, explique Yolande Guetta qui a récemment ouvert un commerce dans la région parisienne. Si bien que j’ai passé une annonce en proposant un an de loyers d’avance. Heureusement, le bouche-à-oreille m’a permis de trouver un logement dans le cercle amical ».

Seule éclaircie à l’horizon, la tendance baissière des loyers devrait être accentuée par l’arrivée des dispositifs d’investissement locatif « De Robien remanié » et « Borloo populaire ». Plus de logements, des loyers plafonnés et un avantage fiscal pour le propriétaire devraient contribuer à détendre la situation. « En plus, insiste Antoine Labruyère, responsable du pôle location de Century 21, les bailleurs doivent quand même garder en mémoire que l’immobilier est le seul placement financé par les autres ».

Ne négligez pas les aides au logement

Quelle que soit votre situation, n’oubliez pas de vérifier si vous pouvez obtenir une aide au logement en vous adressant à votre caisse d’allocations familiales. Car près de 6 millions de personnes en bénéficient, pour un montant de plus de 13,6 milliards d’euros en 2005. Par exemple, un étudiant vivant seul et sans revenus, touchera pour son studio dans les Hauts de Seine, loué 550 euros hors charges, 170,53 euros par mois. En plus d’aider le locataire, ces allocations rassurent le bailleur qui peut demander à les percevoir directement.

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L’indice de référence des loyers augmente presque 3 fois plus vite que l’inflation !



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