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Enquête PAP sur les Propriétaires Bailleurs : l’immobilier locatif, de la valeur refuge à l’investissement offensif de gestion de patrimoine

Enquête PAP sur les Propriétaires Bailleurs : l’immobilier locatif, de la valeur refuge à l’investissement offensif de gestion de patrimoine

Le groupe PAP De Particulier à Particulier dévoile les résultats de sa grande enquête menée tous les deux ans auprès des bailleurs privés français. Ces derniers ont notamment été interrogés sur leur patrimoine immobilier, sur les raisons de leur investissement dans le locatif et sur leurs différents choix en matière de gestion de leur patrimoine.

Le bailleur privé : la retraite en ligne en de mire

Le bailleur privé est plutôt un homme (61% des cas) et généralement en couple (65%). Sans surprise, le bailleur privé est le plus souvent cadre du privé (32.6%) ou retraité (24%). Pour Jean-Michel Guérin, directeur général du groupe PAP de Particulier à Particulier : « En ces temps incertains, les cadres cherchent avant tout à profiter des incitations fiscales pour sécuriser leur retraite, tandis que ceux qui sont déjà retraités s’assurent un complément de revenu grâce à un patrimoine constitué par le passé ».

Une large part de l’activité du marché immobilier est due à ces bailleurs privés, puisqu’ils sont un tiers à avoir acquis un bien locatif au cours des trois dernières années, et 60% au cours des six dernières années. 2010 aura d’ailleurs été l’année la plus propice à l’investissement locatif avec 12.4% des bailleurs privés ayant investi cette année là (contre 10.7% en 2011 et 2012, ou encore 7.2% en 2009).

4 bailleurs privés sur 5 ont acquis leur bien dans le but de le louer

Animés de la volonté d’investir, les bailleurs privés ne sont pas devenus bailleurs par le hasard d’une succession ou d’une mutation : 80% d’entre eux expliquent en effet avoir acquis leur(s) bien(s) dans le but de le(s) louer. Une proportion qui augmente d’ailleurs au fil du temps, puisqu’ils n’étaient que 68% dans ce cas en 2004. Quant aux motivations à l’investissement locatif, elles sont diverses : il s’agit tout d’abord de se constituer un patrimoine (pour 40.5% des répondants), de préparer un complément de revenus (30%) et, en troisième position, de profiter d’une opportunité de défiscalisation (12.5%).

Très souvent, les bailleurs ne se contentent pas d’un bien immobilier (25.5%), mais étendent leur patrimoine à deux (25%), trois, quatre ou cinq (33.5%), voire plus de six biens immobiliers (16%). Concernant la détention de ces biens, les bailleurs ont recours a des montages simples : ils privilégient par exemple toujours la détention en nom propre, qu’ils soient seuls ou en indivision. La part des modes de gestion plus sophistiqués va même en diminuant puisqu’ils ne sont plus que 1.89% à loger leur patrimoine au sein d’une SCI.

On notera d’ailleurs que la proportion des revenus locatifs représente plus de 30% de leurs revenus pour plus d’un quart des bailleurs privés (26.8%). Une proportion qui peut sembler importante mais qui ne tient pas compte de la part consacrée au remboursement du crédit, alors que près de 80% des bailleurs privés ont fait appel à un emprunt pour boucler leur projet. 43% d’entre eux ont même utilisé un crédit pour financer 80% de leur achat, alors qu’en 2006 plus de la moitié des bailleurs finançaient leur acquisition à plus de 50% sur fonds propres.

Comme le note Jean-Michel Guérin : « L’immobilier locatif était il n’y a pas si longtemps un refuge pour les économies déjà réalisées. Aujourd’hui, il est devenu un levier pour conjuguer capacités futures d’épargne, défiscalisation et crédit bon marché. L’immobilier est donc devenu au cours des dernières années un outil offensif de gestion de patrimoine. Oui à l’investissement locatif, mais avec le concours du crédit et à la réduction d’impôt, tel pourrait être le mot d’ordre du futur bailleur !
 »

Malgré la crise, l’immobilier apparaît toujours comme un investissement attractif

Il est intéressant de noter que, lorsqu’on leur demande ce qu’ils attendent de l’Etat pour améliorer leur situation, les bailleurs ne donnent pas la priorité à de nouvelles incitations en faveur de l’investissement locatif, puisqu’ils ne sont que 8.5% à les réclamer. Il est vrai que les systèmes de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif ont mécaniquement accru les inégalités, permettant aux plus aisés d’augmenter la valeur de leur patrimoine et de leurs revenus futurs.

Finalement, les bailleurs espèrent seulement un allègement des contraintes existantes, notamment en cas de défaillance de la part du locataire (11%), car ils craignent de ne pas pouvoir recouvrer leurs loyers impayés et se retrouver coincés dans cette situation pendant de trop longs délais. Viennent ensuite l’allègement de la fiscalité (10.5%) et une suppression des taxes sociales (CSG, CRDS, etc.) (9.7%).

Quelles que soient les critiques que les bailleurs formulent quant à la situation économique, aux contraintes règlementaires ou au comportement du locataire, ils n’envisagent pas pour autant de se désengager de l’immobilier. Seuls un bailleur sur cinq a vendu ou envisage de vendre à bref délai tout ou partie de son patrimoine. Les raisons qui pourraient les pousser à vendre sont la fiscalité jugée trop lourde (19.6%), la trop faible rentabilité (18.3%), suivi par le besoin d’argent à (17.1%). Et près de deux tiers d’entre eux (64.7%) se disent prêt à placer à nouveau leur capital, s’ils en disposent, dans l’immobilier. Cette confiance dans l’immobilier locatif s’est légèrement dégradée depuis 2010, puisqu’à l’époque ils étaient plus de 72% à vouloir investir dans la pierre. Dans ces temps de morosité macro-économique et d’alourdissement de la fiscalité, ils admettent cependant pour 57% d’entre eux que la rentabilité de l’investissement a augmenté ou est restée stable.

« Dans un contexte global morose, le bailleur n’épargne pas les critiques concernant l’investissement immobilier, mais il avoue qu’il n’a pas trouvé mieux. Si seulement les pouvoirs publics pouvaient assouplir la réglementation et baisser les impôts, notre bailleur privé serait, somme toute, le plus heureux des hommes… » conclut Jean-Michel Guérin, Directeur Général du groupe PAP De Particulier à Particulier.

Sources : enquête de Le Groupe De Particulier à Particulier

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