Défiscalisation Scellier : le groupe Nexity livre son analyse des zones d’investissement locatif

L’an dernier, la mise en application du dispositif d’investissement locatif Scellier a entraîné la réforme du zonage du territoire. La défiscalisation Scellier s’applique aux trois zones A, B1 et B2, et exclut la zone C. But de la manœuvre : concentrer l’offre de logements neufs dans les zones tendues et tenter d’éviter les dérives de l’investissement locatif défiscalisant Robien (le dispositif Borloo ayant finalement eu peu de succès) et la surproduction dans des zones peu actives au niveau locatif. A l’occasion de la publication de ses résultats 2009, le groupe Nexity s’est livré à une analyse de son activité selon le nouveau zonage : « La répartition de l’activité a évolué en parallèle : plus de 2/3 des réservations s’effectuent désormais dans les zones A et B1, a indiqué le promoteur. Les réservations sont encore davantage ancrées dans les zones A et B1 avec 70,1 % des logements, contre 66 % en 2008. Toutefois, la répartition de l’activité zone par zone s’est nettement modifiée en 2009 ».

De 45 % jusqu’en 2006, la zone A ne représente plus que 31,1 % de l’activité en 2009. « La zone A demeure néanmoins le secteur de prédilection des acquéreurs de résidences principales en concentrant 43,6 % des clients particuliers et 35,1 % des primo-accédants. La part de ces derniers en zone A ne cesse d’ailleurs d’augmenter et atteint 43,5 % en 2009, contre 33,2 % en 2008 », souligne le promoteur. Le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) décidé l’an dernier a pleinement joué : 72,8 % des primo-accédants ont bénéficié de ce type de financement en 2009, contre 43,4 % en 2008. En revanche, la part des secundos-accédants s’est fortement réduite, passant de 24,4 % en 2008 à 8,5 % l’an dernier. Les investisseurs sont eux passé de 30,5 % en 2008 à 53,9 % en 2009.

C’est la zone B1 qui a été la plus active avec 39 % des réservations, contre 28,9 % en 2008. « Le nouveau régime fiscal Scellier, combiné à une bonne adéquation entre un marché locatif actif et des prix moins élevés qu’en zone A, a incité au recentrage 43,3 % des investisseurs sur cette zone. En zone B1, les prix au global ont peu évolué en 2009 (+ 1,5 %) et atteignent 3 264 €/m² », indique Nexity. Les investisseurs ont acheté plus grand d’environ 4,9 m² en moyenne, tandis que les primo-accédants ont constitué 1/3 de la clientèle « Se portant acquéreur d’un logement plus petit (64 m²) avec un prix moyen au m² réduit (– 5 % à 2 684 €/m²), les primo-accédants ont consacré un budget en diminution de 8,9 % à 172 100 euros en moyenne ».

L’activité en zones B2 et C s’est par conséquent réduite. Elle est restée stable en zone B2, avec 21,7 % des réservations. Les prix ont baissé de 3,8 % à 2 731 euros/m² ; du coup, « l’écart de prix entre la zone B2 et la zone B1 se creuse, passant de 11,7 % en 2008 à 16,3 % en 2009 », précise le promoteur. L’activité en zone C s’est réduite à la portion congrue, à 8,2 % de l’activité en 2009, soit son niveau le plus bas. « Du fait de l’exclusion de cette zone du dispositif Scellier, seuls 7,4 % des investisseurs ont réalisé leur acquisition en zone C, la majorité ayant opté pour une résidence avec services sous le régime Scellier-Bouvard », indique Nexity. Singularité du marché, 27,2 % des logements acquis la zone C ont été des résidences secondaires.