Investissements Robien et Borloo : 350 000 logements de 2003 à 2007

Selon une étude réalisée par l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement), 350 000 logements ont bénéficié du régime Robien ou Borloo de 2003 à 2007. Plus de 40 000 logements ont bénéficié de ces dispositifs en moyenne chaque année depuis 1995, et plus de 60 000 de 2003 à 2007. Un peu plus de 15 % de ces logements sont localisés en Ile-de-France. Le montant moyen de l’investissement s’élève à 167 600 ¤. L’investisseur est pour sa part en moyenne âgé de 41 ans et dispose de revenus annuels nets de 58 900 ¤. Il finance son logement à hauteur de 10 % en apport personnel et de 90 % par des crédits.

L’étude de l’ANIL analyse l’impact des dispositifs d’investissement locatif Robien et Borloo en classant les villes étudiées en trois groupes :

1 - les marchés très tendus, où l’investissement dans le neuf ne joue, semble-t-il, aucun rôle perceptible dans le fonctionnement des marchés. Son volume est faible, relativement à la taille du parc locatif existant : d’une part il s’agit de zones fortement urbanisées, où le volume de construction neuve est faible ; d’autre part, le dispositif fiscal y est peu incitatif, car les loyers plafonds y sont inférieurs aux loyers du marché, notamment pour les petits logements, dont les loyers au mètre carré sont les plus élevés. Acheter un logement de trois pièces ou plus représente un investissement de plus de 300 000 euros, un montant qui n’est à la portée que d’un très petit nombre de ménages. Les investisseurs potentiels ont donc avantage à se tourner vers l’acquisition de logements anciens, moins chers à localisation équivalente, alors que le différentiel de loyer entre neuf et ancien n’est guère sensible. Cette absence d’impact caractérise les agglomérations les plus chères de la zone A, par exemple les Hauts-de-Seine et les Alpes-Maritimes. Les loyers y sont très élevés et les délais de relocation, très brefs, dépassent rarement un mois ;

2 - les grandes villes de province où les nouveaux logements locatifs, bien que nombreux, ont été absorbés sans trop de difficulté par le marché local. Cela ne signifie pas que l’investissement locatif n’y ait pas d’impact sensible, mais ses manifestations dépendent de l’intensité de la demande, donc du dynamisme démographique et économique de l’agglomération. Ainsi, du fait d’une population en croissance très rapide, l’agglomération toulousaine par exemple n’a pas connu de détente sensible du marché. Malgré l’apparition d’un volume d’offre nouvelle considérable, les loyers ont continué à augmenter à un rythme soutenu, à l’exception de quelques brèves périodes et dans des localisations ou des segments de marché bien délimités. Le constat semble être similaire dans d’autres villes de taille comparable, comme Rennes, Nantes ou Bordeaux. Dans d’autres agglomérations, l’impact est plus marqué : c’est le cas de villes de plus petite taille (Montpellier, Angers, Nîmes, La Rochelle), mais également de Marseille, où les professionnels constatent une nette détente du marché. La détente peut toutefois être sélective, l’état du marché n’étant pas identique pour tous les types de logements. C’est manifestement sur les appartements de relativement petite taille, une ou deux pièces, que l’impact est le plus fort ;

3 - les villes petites ou moyennes de la zone B2 et de la zone C, où l’impact de l’investissement locatif est toujours sensible, parfois spectaculaire et, dans quelques cas, préoccupant, voire alarmant. C’est en effet surtout dans ces villes qu’ont fleuri les opérations « ciblées investisseurs », parfois en nombre excessif au regard de la taille du parc locatif existant et en raison du manque de diversité des biens produits. Dans des marchés relativement peu tendus, où la demande n’est pas très extensible, l’effet sur les marchés a été rapide : allongement des délais de (re)location, stabilisation, voire baisse des loyers et, dans certains cas, vacance importante. Là encore, ces phénomènes ne touchent pas l’ensemble du parc : ils sont limités aux appartements de petite taille.