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Investissement locatif

Investissement Locatif : Loi Duflot

La loi duflot en pratique : les conditions de la réduction d’impôts

Les bailleurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du montant de leur investissement à la condition de louer leur logement pendant neuf ans au minimum, celle-ci plafonne à 300 000 euros. La réduction maximale est calculée sur un prix de vente limité à 5 500 euros du mètre carré.

- Cas pratique : un particulierachète un logement de 30 m2 à Paris dont le prix au mètre carré atteint 10 000 euros verra sa réduction d’impôt calculée sur 165 000 euros (30 x 5 500 euros) et non 300 000 euros (coût d’acquisition de son bien).

Un investisseur ne pourra acheter qu’un seul logement par an bénéficiant des avantages Duflot. Il aura cependant la possibilité d’investir en complément dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) Duflot, qui bénéficient des mêmes avantages fiscaux, s’il n’a pas atteint le plafond de 300 000 euros.

Le bien immobilier devra alors répondre à des normes énergétiques bien spécifiques : soit être labellisé bâtiment basse consommation BBC 2005, soit respecter la réglementation thermique RT 2012. Et devra être loué non meublé comme résidence principale.

Important : les réductions d’impôts obtenues grâce au dispositifDuflot entrent dans le plafonnement global des niches fiscales, qui est de 10 000 euros pour 2013.

Le plafond des loyers

Contrainte supplémentaire, les loyers mensuels hors charge proposés par les bailleurs sont plafonnés :

- 16,52 €/m2 pour les logements en zone A bis (Paris, région parisienne) ;
- 12,27 €/m2 pour ceux en zone A (région parisienne, Côte d’Azur, Vaudois) ;
- 9,88 €/m2 pour ceux en zone B1 (grandes agglomérations) ;
- 8,59 €/m2 en zone B2 (agglomérations moyennes en pénurie de logements). Attention, les constructions dans cette zone doivent être soumises à l’agrément du préfet de région après avis du comité régional de l’habitat.

Point de vigilance : un coefficient multiplicateur dépendant de la surface du logement loué, s’applique sur ces plafonds. La formule est la suivante : 0,7 + 19/surface du logement et il ne peut dépasser 1,2.

- Mises en situation :
- Studio de 25 m2 en zone A. Le plafond de loyer maximal est de 16,52 €/m2. Mais il doit être pondéré par 1,2 (car le résultat de 0,7 + 19/25 = 1,46, soit plus que 1,2), et se monte donc à 19,82 €/m2.
- Trois pièces de 60 m2 en zone B1. Le loyer sera plafonné à 10,05 €/m2 [9,88 x (0,7+19/60)].

Les plafonds de loyer seront révisés au 1er janvier de chaque année pour les baux en cours et les nouveaux baux.

Les conditions de ressource des locataires

Enfin, les locataires éligibles au dispositif Duflot ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources, ce dernier est calculé sur le revenu fiscal de référence de l’année N - 2. Si vous cherchez un locataire en 2013, vous devrez alorstenir compte de ses revenus en 2011. Les plafonds varient selon le nombre de personnes composant le foyer et la zone géographique du lieu d’habitation.

Si les contraintes de ce nouveau dispositif sont plus conséquentes que celles du Scellier, ce mécanisme offre une réduction d’impôt supérieure (18 % contre 13 % en Scellier 2012). N’oubliez pas non plus qu’avant de choisir votre programme neuf, il est indispensable de se renseigner sur l’attractivité de la ville, la qualité du quartier, proche des transports...

Ne vous focalisez pas non plus uniquement sur des petites surfaces qui s’avèrent plus rentables par mètre carré. Dans certaines agglomérations, l’offre de studios est déjà très importante, alors qu’il règne une pénurie de deux et trois pièces.

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