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Investissement locatif

Immobilier professionnel : Duflot VS SCPI

Immobilier professionnel : Duflot VS SCPI

L’immobilier a toujours été un placement fortement plébiscité par les Français. En 2011, pour 39% d’entre eux, l’immobilier était « le placement le plus sûr » (selon une étude IPSOS), la tendance semblant se confirmer 2 ans plus tard.
Et ce ne sont pas les 15% de la population, investisseurs potentiels (selon une étude IPSOS 2013), qui diront le contraire.

Mais, à moins d’être un mania de l’immobilier, il n’est pas toujours évident de suivre et comprendre les multiples réformes qui recadrent sans cesse les dispositifs en place : Robien, Scellier, LMNP et maintenant Duflot et la SCPI, on ne sait plus où donner de la tête et surtout quel dispositif choisir !

Guillaume de Lonlay se propose donc d’analyser et de mettre en perspective les deux dispositifs phares que sont le « Duflot » et la « SCPI ». A qui s’adressent-ils ? Pour quel rendement ?

Pour cela une simulation est proposée sur la base d’un couple d’investisseurs marié, déclarant 80 000 € à deux pour une tranche marginale d’imposition de 30%.

Le Duflot : être propriétaire bailleur ça a un prix !

Dernier héritier d’une longue série de dispositifs permettant des réductions d’impôts, le « Duflot » propose de réduire son imposition en investissant dans des biens neufs à mettre en location nu en tant que résidence principale.

Si les loyers encaissés moins les charges d’exploitation (et les intérêts d’emprunt en cas de prêt) sont soumis à l’imposition sur le revenu, sous certaines conditions il est possible de réduire son imposition de 18% sur une durée de neuf ans de façon linéaire. Attention, pour bénéficier de cette mesure des plafonds de loyers ainsi que des plafonds de ressource du locataire doivent être respectés.

En terme de rendement, l’envolée des prix et la moindre augmentation des loyers dans la même période ont érodé sensiblement la rentabilité locative de ces biens depuis une quinzaine d’année et cela tout particulièrement dans le neuf. Or le loyer encaissé est une composante essentielle de la rentabilité finale du projet.

Certaines contraintes sont également à anticiper... En effet, le propriétaire bailleur est lié juridiquement avec son locataire par un bail civil et peut être exposé à des difficultés telles que : un départ aisé du locataire dans un délai de trois mois voir un mois ou encore des problèmes pour obtenir le loyer si celui-ci est indélicat….

Simulation

Opération Duflot de 200 000 €
Revente au même prix dans vingt ans ce qui suppose le rattrapage des frais de notaire et de la commission de l’intermédiaire (achat à 25% au dessus de l’ancien, prix déjà très élevé)

Loyers mensuels prévisionnels : 583 € revalorisés de 2% par an
Charges déductibles : Taxe foncière (583€), 18% de charges locatives et d’entretien
Mensualité avec un prêt sur vingt ans (Taux de 3,5% et 2,5€/10000€ d’assurance) : 1209,92 €

- Capital créé à vingt ans : 200 000 €

- Effort moyen de trésorerie (économie d’impôts de 16 513 € comprise) : 571,77€

Les SCPI en immobilier professionnel : moins contraignant mais relativement élitiste

Les SCPI (sociétés civiles de placement en immobilier) sont de plus en plus proposées aux investisseurs (elles ont été multipliées par 4 en moins de 5 ans). En immobilier professionnel, ces dernières concernent les bureaux, les commerces, les crèches, les maisons de retraite… Ce dispositif ne permet pourtant aucune réduction d’impôt. Au contraire, les loyers encaissés ainsi que les intérêts d’emprunt (en cas d’emprunt) sont soumis à l’imposition sur le revenu. Ce dispositif est certes générateur d’impôts supplémentaires mais les loyers nets de charges proposés sont beaucoup plus élevés que le dispositif Duflot.

De plus une SCPI est une société dont la presque intégralité du capital est composée d’immobiliers gérés par une équipe de professionnels de façon transparente : rapports trimestriels et annuels, assemblée générale, patrimoine évalué par des experts indépendants. Les loyers sont donc versés nets et la taille du patrimoine possédé se comptent le plus souvent en millions d’euros d’où une très grande mutualisation des risques pour des revenus très peu fluctuants dans le temps.

Simulation

Opération SCPI murs de commerces de 200 000 €
Revalorisé de 1,5% par an moins les frais d’entrée de 10%

Loyers mensuels prévisionnels : 850 € revalorisés de 1,5% par an
Charges déductibles : Néant
Mensualité avec un prêt sur vingt ans (Taux de 4% et 2,5€/10000€ d’assurance) : 1261,96

- Capital créé à vingt ans : 240 502 €

- Effort moyen de trésorerie (création d’impôts de 63 668 € comprise) : 482,52€

Contre toute attente, investir en SCPI s’avère donc plus avantageux que le Duflot et ce, malgré la création d’impôt qu’il induit.

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