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Investissement locatif

Immobilier Scellier : Profiter du dispositif pour acheter sa future résidence principale

Immobilier Scellier : Profiter du dispositif pour acheter sa future résidence principale

Note à nos lecteurs internautes : nous livrons ici le point de vue du groupe Constructa. La Rédaction ne saurait être responsable des propos tenus. Nous invitons nos lecteurs à se forger leur propre opinion. Créé en 1963, Constructa est une société de services immobiliers dans les secteurs de la commercialisation de logements, de la promotion et de l’asset management (5,2 milliards d’euros d’actifs gérés). Comptant un effectif de 200 personnes, le groupe a généré en 2008 un chiffre d’affaires global de 350 millions d’euros. La société a notamment mis en chantier 1 400 logements sous la marque Propria.

Le dispositif Scellier peut être utilisé pour un logement dont le prix excède 300 000 euros !
L’occasion d’acheter, dès aujourd’hui, à prix réduit, son futur logement de retraité. Le dispositif Scellier, accordant des avantages fiscaux aux personnes achetant des logements neufs dans le but de les louer à loyer plafonné pendant au moins 9 ans, pourrait être remanié l’an prochain. Le projet de loi de finances pour 2010, par le biais de son article 44, prévoit, en effet, de diminuer le nombre de bénéficiaires. Compte tenu des avantages substantiels du dispositif actuel (réduction d’impôt entre 25 % et 37 % du prix de revient du logement acheté, dans la limite de 111 000 euros), il semble plus opportun que jamais de profiter des dernières semaines de l’année 2009 pour investir en Scellier.

Exemple : pour un investissement de 150 000 euros, la réduction sera de 37 500 euros étalée sur 9 ans, soit 4 166 euros d’impôt sur le revenu en moins chaque année. Pour un investissement de 400 000 euros, elle sera de 75 000 euros sur 9 ans (soit 8 333 euros de réduction d’impôt annuelle) et 111 000 euros sur 15 ans (soit 8 333 euros sur les 9 premières années et 6 000 euros sur les 6 années suivantes).

Acheter sa future résidence principale
Ce n’est pas parce que le prix sur lequel est calculée la réduction est plafonné à 300 000 euros que le dispositif ne s’applique pas pour un logement d’une valeur supérieure. Mais la réduction d’impôt, elle, ne pourra jamais excéder 75 000 euros (25 % de 300 000 euros) pour la version classique du Scellier et 111 000 euros (37 % de 300 000 euros) pour la version Scellier intermédiaire. Dans ces conditions, pourquoi ne pas profiter de l’avantage fiscal pour acheter à prix réduit (compte tenu de la fiscalité), dès aujourd’hui, un appartement ou une maison d’une surface confortable, destinés à la période de retraite et que l’on pensait s’acheter dans une dizaine ou une quinzaine d’années ? Le logement acheté sera occupé par un locataire pendant neuf à quinze ans (les loyers et la réduction d’impôt rembourseront une partie du crédit), puis pourra être récupéré au moment opportun.

Nombreux sont les quinquagénaires qui savent déjà qu’à l’heure de la retraite, ils déménageront. Certains pour retrouver leur province d’origine ; d’autres pour commencer une nouvelle vie, dans le Sud de la France, les Alpes ou près de l’océan Atlantique, par exemple. Les études prospectives de l’INSEE sur les mouvements de population montrent ce désir de se rapprocher des frontières balnéaires du territoire. Par ailleurs, la cinquantaine est souvent le moment où l’on est le plus fortement imposé : carrière au top et enfants ayant quitté le foyer fiscal. C’est donc le moment idéal pour « défiscaliser » un investissement que l’on comptait faire plus tard.

Mis à part l’intérêt fiscal, d’autres arguments militent pour cet achat anticipé :
- profiter de la conjoncture économique favorable : les prix immobiliers sont attractifs et les taux d’intérêt des crédits, exceptionnellement bas ;
- souscrire un crédit facilement : obtenir un prêt est plus facile à 50 ans qu’à 60 et à fortiori à
65. Et si on vous le refusait plus tard, en raison d’un problème de santé ? En tout état de cause, le taux d’intérêt de l’assurance décès-invalidité risque d’être beaucoup plus élevé dans
10 ou 15 ans ;
- acheter un logement plus grand : la première idée est souvent de revendre, à 60/65 ans, son logement pour se racheter une maison avec l’argent de la vente. Faire un achat anticipé, 10 ou 15 ans plus tôt, avec un crédit conséquent pouvant être remboursé par anticipation grâce à l’argent de la revente du premier logement, permet d’acheter une maison ou un appartement beaucoup plus confortable ;
- accroître son patrimoine : investir dès aujourd’hui peut permettre de conserver le logement actuel dont vous êtes propriétaire, et de le léguer à vos enfants, en plus de votre dernière résidence. Car, dans 10/15 ans, vous pourrez changer les rôles : c’est le logement actuel qui sera loué pour participer au remboursement du crédit souscrit pour payer la maison de votre retraite.

D’autres raisons de faire du Scellier à l’heure de la retraite
Une autre catégorie de population doit penser à profiter du Scellier pour acquérir sa future résidence principale : les retraités avançant en âge, conscients qu’à l’avenir, ils pourraient être moins indépendants. La situation est courante aujourd’hui ; des personnes âgées vendent leur maison, située loin de la ville et dont l’entretien devient pesant, pour acheter un appartement en centre-ville, proche des commodités. Là encore, pourquoi ne pas profiter des avantages fiscaux du Scellier pour acquérir, dans les premières années de sa retraite, le logement qui conviendra mieux aux années futures ? Faute de se voir accorder un crédit immobilier classique, pour raison d’âge avancé, on peut, dans cette situation, opter pour le nantissement d’un portefeuille de valeurs mobilières ou d’un contrat d’assurance vie. On peut aussi hypothéquer un bien immobilier existant.

Autre possibilité commençant à être de plus en plus utilisée : acheter en Scellier classique pour louer à ses parents. Des enfants achètent un appartement destiné à loger leurs parents (le dispositif offre la possibilité de louer à ses ascendants). Ces derniers ont, en effet, fait le choix de vendre leur résidence principale pour transmettre, d’avance, une partie des fruits de la cession à leurs héritiers. Une démarche patrimoniale intéressante.

Pour en savoir plus : le Gouvernement a mis en place un numéro vert à disposition des investisseurs pour répondre à toutes les questions sur le dispositif d’investissement locatif.
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